继12月23日正荣集团以19.1亿竞得福州2015-38号原桂山新苑地块后，12月25日上午,正荣又以7.45亿夺得PS拍-2015-25号莆田玉湖片区地块。三天获得两个优质地块，标志着正荣投资能力渐入佳境.

  再早之前，一则名为“开拓者行动”的奖励信息在正荣集团内部广为流传。行动方案显示，正荣集团重金悬赏优质项目，包括住宅地块、资产转让、在建工程转让、旧城改造和城市综合体地块。正荣集团在其深耕的4大区域，以收购、合作开发和代建的方式，积极寻觅上述5大类型项目。据悉，未来一年时间，正荣计划拿地金额在200亿左右。

  对正荣来说，这是转型的进一步升华。在过去的17年，正荣以稳健的步伐开拓市场，对于市场趋势的判断也有其独到之处。根据亿翰智库统计的数据显示，正荣已经完成了近260亿元的销售额，“开拓者行动”的出现，意味着其投资策略出现了微妙的变化。

  正荣集团董事、副总裁林朝阳表示，2013年以来，正荣践行的全国化深耕战略已经显现成效，老区域稳健发展，新区域突破飞跃。下一步，会坚定在4大区域深耕的举措，但会“更深，更稳，面更广”。与此同时，投资体系更健全，投资动作上更开放，包括投资信息和投资模式的全部打开。“开拓者行动”便是公司投资模式全开的证明。

  投资策略的变化，伴随着更宏大的集团目标。正荣集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春和告诉记者，2016年开始，正荣的目标是从一个全国性房企晋升为全国综合排名20强房企，预计2018年底达到500亿元的销售规模，未来三年公司的复合增长率约为30%。

  全国化踏准每一步

  2013年——正荣集团成立15周年之际，一个惊人的变化产生了：确定全国化战略，严格执行“145X”战略，即形成1个职能总部，4大发展区域（华北区域、长三角区域、海西区域、中部区域），5区域内核心城市（天津、上海、南京、福州、南昌），X个项目深耕的全国布局。

  “在那之前，正荣是深耕闽赣两省的区域型公司，基础较好，所以想做的更好，向全国性公司华丽转身，当时的目标明确，即增加长三角和华北区域。”肖春和如此解释彼时正荣投资策略转变的原因。

  正荣从区域型公司向全国化房企转型的第一站便是上海。2013年3月22日，正荣以13.5亿元的总价，竞得上海市宝山区罗店中心镇新镇区F1-1住宅地块，楼板价为1.21万元/平方米，溢价率41%，宣告成功打开上海市场的大门。

  随后的2013年7月，正荣以总价36.2亿元，成功拍下南京江北两幅相邻的稀缺住宅地块；2013年10月份，正荣7天内接连在上海、南京拿下三幅地块，耗资超过60亿元人民币。数据显示，仅2013年3-10月期间，正荣在上海、福建南平、苏州、南京、南昌等地拿下10幅地块，累计拿地支出达到140亿元。

  进入2014年1月，正荣以32.4亿元竞得苏地2013-G-121号和苏地2013-G-113号地块，首次进驻苏州市场。至此，正荣在一年不到的时间里完成了在长三角区域三大重点城市的布局。

  在华北区域，正荣的第一站选择了天津。2014年4月，正荣斥资15.55亿元摘得天津西青的津西青挂2013-05号地块，折合楼面价6765元/平米，溢价率62.3%。

  完成新区域的布局后，正荣的策略是深耕。以上海为例，2014年2月，正荣继续在上海拿地，先是以6.25亿元竞得上海金山一幅地块，4天以后，再以25.6亿竞得上海青浦区徐泾镇地块。经过两年多的发展，目前正荣在上海打造了“四区七盘”的战略版图，目标是在三年内进入上海房企销售额十强，用五年的时间打造十余个项目，年销售额达到50—100亿。

??投资策略显成效

  确立全国化战略2年以后的2015年，正荣迎来了大爆发。

  最直接的表现便是销售规模的大幅提高。截至目前，正荣已经完成了近260亿元的销售额，2015年是正荣业绩全面爆发增长的一年。

  各个城市的表现也毫不逊色：南京单城的销售额就突破了50亿元，上海公司正全力冲刺40亿元业绩，苏州公司有望冲刺30亿元的销售额。

  肖春和认为，投资策略显现成效，一是体现在销售金额，二则是转身为全国性房企后，正荣品牌的知名度和美誉度也大为提升。

  “在过去的两年里，从100亿规模到200亿规模的企业屈指可数，这得益于我们的布局。”正荣集团投资发展部副总经理朱浩评价说。

  能够实现跳跃式的发展，除了对投资策略的精准把握，还需要高效的执行力以及一系列配套举措。肖春和将成功的因素总结为“4321”原则：“我觉得投资策略一旦方向对了，选择了对的城市和地块，成功率就有40％；拿到好地后，产品的设计能力、研发能力均超越周边竞品，也就是产品的溢价率占据30%的因素；公司的团队、人才优势，决定了成败的20%；最后，正荣一直坚持走自销道路，营销人才高效精干，营销能力占据10%。”

  目前，正荣在全国12个城市投资、开发和运营的项目逾70个，总开发面积达2000万平方米，总资产超600多亿元。

??持续深耕模式全开

  按照规划，正荣2016年的目标是在今年的规模基础上增长20%－25％的销售额，预计2018年突破500亿，未来三年的复合增长率约在30%。

  要保持如此高速的扩张速度，正荣的投资策略将进一步完善。“还是坚定按照原来的步伐，但对城市的研究会更深更细。持续深入稳健地在已有的区域特别是长三角区域发展，我们会全面积极参与长三角各个城市的土地拍卖，理性竞价，按照自己的原则和要求拿地。”肖春和表示，正荣将在现有的4大区域继续深耕，但在投资体量和投资体系上，均会有所改变。

  首先是投资体量上的变化。在完成转型全国性房企的目标后，正荣自2016年开始，计划由全国品牌房企走向全国综合实力20强房企，因此，会加快进入4大区域的核心城市。在长三角，重点维护上海、苏州和南京市场，伺机进入杭州；在华北区域，目前只布局了天津一个城市，其内部一直在关注河北、郑州和北京等地的土地市场，下一个目标便是进入北京。

  未来3年，正荣计划在布局上增加3－4个新城市，海西区域的厦门，中部区域的合肥、武汉，华北区域的北京、河北、郑州，都是重点目标城市。

  为了增加体量，正荣在扩张方式上更加多元，“开拓者行动”应运而生。“从整个行业看，合作开发是大趋势，合作提升效率降低成本。此外，要进入20强，光靠招拍挂是比较困难的，正荣希望通过更广泛的方式提高规模。”肖春和说，正荣会增加收购并购的动作，在正荣操盘的前提下，愿意和所有有口碑的优秀企业合作。但他同时强调，收购兼并的方式只是补充，通过公开市场拿地依然是主流，2016年正荣将会更积极地参与到招拍挂中。

  “一是信息全开，所有的土拍都会积极参与；第二是模式全部打开，原来可能倾向于自己干，接下里会参与招拍挂、收购、合作开发，一二手地都会要，也会参与好的综合体地块的竞拍。”朱浩进一步解释说。

  据了解，为了控制风险，提高积极性，正荣将很快采用跟投制度，包括集团层面的跟投和项目上的跟投。除此之外，公司为投资设置了严格的“漏斗”：一是战略漏斗，布局4大区域的核心城市，以一二线城市为主，不投资三四线，项目以改善型为主；其次是市场漏斗，理性判断投资市场的存量、去化量，不投资供应量远超需求量的市场；第三是财务漏斗，所有投资必须经过公司内部的财务模型测算，严格控制成本。

  还有一个变化体现在投资体系方面——投资体系更健全。据悉，正荣意在推进投资流程的标准化和决策机制的标准化，计划成立投资小组、投资决策委员会等组织。例如在竞拍一块地之前，要求城市公司对项目的容积率、产品排布等基础因素作出专业的初步研判；第二步，城市总、投资总、设计总、资金总等高层对地块做进一步研究，进入投资决策委员会；第三步，进入投资决策组。