商住公寓逆袭
过去的一个月里，一直是楼市配角的商住项目，上演了一次完美逆袭。
11月，北京成交排名前10的项目中，商住项目占了8席之多；12月计划入市的项目中，商住项目已经超过三分之一。最新统计数据显示，11月，北京商住楼盘累计成交套数和成交面积分别同比上涨194%、193%，与普通商品住宅项目成交套数相差无几。而且，从目前部分商住市场的蓄客情况看，这种增势还将持续。
从配角到双主角，北京商住市场究竟发生了什么事情？是投资性需求重返市场，还是商住产品自身发生了重大革命？逆袭是昙花一现，还是会成为未来趋势？
成交爆发
11月底，一场名为“为未来而来”的金地·未未来产品说明会低调举行，然而，让主办方颇为意想不到的是，当天上午和下午两场说明会现场均爆满，近2000组客户到场，仅上午两个小时的时间，办卡人数已经破千组。
无独有偶。11月15日，由鲁能地产、钓鱼台美高梅酒店集团联袂打造的鲁能·钓鱼台美高梅公馆的开盘现场，尽管项目售价高达8万-10万元/平方米，但仍有600余组客户到场，当日成交138套房源，所推房源几乎售罄，单日销售额达5.5亿元。
11月14日，通州富力中心二期A02号楼公寓加推开盘，百余套房源几乎“秒杀”，这也是继今年7月通州富力中心首期公寓开盘3小时揽金13.8亿元、8月46席黄金地铁旺铺开盘一小时全部售罄之后，项目再次加推获得热销。
11月8日，位于石景山的紫御长安项目开盘不到一小时所有房源全部售罄，创下开盘“时光”纪录，该项目也因此成为当月京西商住市场双料销冠。
上述几个项目的成交表现仅仅是今年火热的商住市场的一个缩影。事实上，今年以来，北京商住市场成交持续升温，到11月表现更为抢眼。根据机构数据显示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。
据北京市建委网数据显示，2015年11月，北京商住楼盘成交3258套，面积20.09万平方米，同比分别上涨194%、193%，与此同时，成交均价也达到27296元/平方米，这一表现与普通住宅市场3694套、32053元/平方米的均价相比，已相差无几。此外，11月成交排名前10项目中，商住项目多达8个。
低总价优势
除了“不限购”这一固有优势之外，普通住宅市场价格高企、整体商住市场的洼地效应凸显等，都是助推今年商住市场走热的重要原因。
近年来，北京住宅用地价格不断攀高，2015年土地市场更是“出必称王”，截至目前，楼面价超过5万元/平方米地块已达8个，最高已达7.5万元/平方米的历史高价。新一轮的高地价正在加速向高房价传导，在地价的推升效应下，五环内住宅成交均价早在10月已破5万元/平方米，动辄上千万的总价早已超出几乎所有刚需和相当一部分改善客群的购买力。
相比之下，商住市场依然处于十分明显的价格低位。一般来说，商住项目的主力户型均以中小户型为主，目前在售的50%商住公寓面积在40-60平方米，总价多在500万元以下，有足够优势承接相当一部分刚需、改需购房者需求。以紫御长安为例，该项目所推房源主力户型在30-60平方米1-3居，售价多在200万元左右，而最小户型仅需百万。此外，金地·未未来主力户型为27-77平方米平层和loft，总价60万元起，而鲁能·钓鱼台美高梅公馆主打户型也在45-60平方米之间。
投资性需求抬头
除了吸引大量的刚需首改客群之外，值得注意的是，巨大的洼地效应和对后市的看好，也刺激了相当一部分投资需求正加速入市。
据紫御长安对成交客户的一项调研结果显示，目前项目的投资性客户占比甚至超过一半，项目负责人告诉记者，多数客户将增值前景作为考量对象，对项目未来的发展势头信心十足。置业者的这一判断在11月23日被论证，当日，石景山苹果园商业地块引发近百轮角逐，最终楼面价接近3万元/平方米，成品入市价将在6万元/平方米左右，这一表现无疑是对区域在售商住项目增值空间的坐实。通州富力中心的销售人员也告诉记者，虽然项目主要客群为自住性需求，但也有将近3成为投资购买。
金地·未未来的购买人群中也有相当一部分投资性需求，“北京100万左右的房子实在不多，而且只要10%的首付”，该项目的一位投资买家告诉记者，项目距离地铁不远，买来出租应该不难。据其透露，低总价确实吸引了不少投资客，其中不乏多个买家共同购买一套房或者一个买家同时购买多套房的现象。
“作为一种‘跨界型’的产品形态，商住楼盘一直被边缘化，这一局限随着住宅市场的价格高涨被逐渐打破，在多个因素合力之下，商住楼盘向市场主角靠拢，快速走热水到渠成。”一位业内人士如此表示。
事实上，近期楼市的投资性需求开始抬头，京西某别墅项目营销负责人近日告诉记者，该项目近日有多个来自城东的购买者，明确表示是为了投资，“他们主要是根据地价做出的判断，地价都那么高了，未来的房价上涨空间会很大。”
创新突围成常态
随着北京宅地供应的缩水和住宅价格的高企，一向习惯了唱配角的商住楼盘，开始向市场的主力过渡。
根据亚豪(微博)机构(博客)统计数据显示，今年11月，北京商品住宅市场有约22个项目入市，其中商住项目达到7个，接近开盘总数的三分之一。预计12月将继续延续这一趋势，统计显示，12月有入市计划的27个新盘中，商住大军已超过三分之一。
对此，业内人士分析认为，北京住宅用地缩水已是不争的事实，由此导致两个结果，一是宅地价格大增，另一个结果则是高成本导致的挤出效应，部分房企不得不转投商住市场。前者将放大商住楼盘价格优势，而后者则将推动市场快速成长。
另一方面，市场的扩容也将加大行业竞争，今后产品创新和品质比拼将成为常态。如11月京西销冠紫御长安创新打造的SOLOMO产品，通过空间改造与升级，可做到“一层价格、两层面积、三倍空间”，高得房率令需求趋之若鹜。目前该项目二期房源尚未正式推出，便收到大量预订。
鲁能·钓鱼台美高梅公馆除了硬件上的高规格和灵动多变的居室空间，更注重“软实力”的打造，力图通过丰富的社区文化和独特性，满足众多家庭的各种功能和精神上的需求。而通州富力中心，则是凭借通州副中心、稀缺运河水岸资源、6号线地铁上盖以及多重城市配套等特有优势，频频热销。
金地·未未来为吸引更多买房人而推出的低首付活动，也堪称在价格机制上的创新之举。据项目负责人介绍，项目推出了最低首付10%活动，首付最低6万元起，这也是目前市场上罕见的最低购房门槛。
“商住市场的创新空间本身较普通住宅更大，随着更多房企的加入，产品的创新度以及品质含金量也将大幅提升，其在市场中的竞争力将继续增强。”业内人士指出，在大户型、豪宅化越来越成为住宅市场主流的趋势下，主打小户型的商住楼盘将补位刚需和相当一部分改善型客户需求，因此在很长一段时间内，商住楼盘的热销将成为常态。
京华时报记者潘秀林桂瑰
