“三四线城市不能再建房了”——在三四线城市持续库存高企、房价下跌的背景下,业内大佬抛出的这一论调还是在市场上引起了不小的波澜。从最新数据来看,楼市延续分化态势,多数三四线城市房价继续下跌,去库存的形势依然严峻。

  不过,三四线城市能不能再建房,是“壮士断腕”选择退出,还是继续坚守等待黎明,每家房地产企业都会有自己的考量。而市场的洗牌,也给了一些企业重新布局和转型调整的机会。

  三四线城市去库存仍是主基调

  城市之间房地产市场的分化态势依旧,在一线城市房价全线上涨的情况下,多数三四线城市还处于下跌通道,去库存的压力不减。

  国家统计局近日公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示,一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大,二线城市同比涨跌互现,三线城市新建商品住宅同比仍全部下降。从环比数据看,一线城市房价持续上涨,绝大多数二线城市房价环比小幅上涨或持平,只有少数三线城市房价环比由降转升。

  一二线城市房地产市场回暖态势显现。上海某居房地产研究院研究员严跃进分析称,一线城市已经连续9个月出现去库存周期低于12个月水平的现象,去库存压力得到有效释放,进而房价增幅会比较明显。

  而三四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。某最新报告认为,当前市场的去化压力更主要集中于三四线城市。多数三四线城市处于快速扩张阶段,前期住宅用地成交规模突出,存在过度开发、有效需求不足等问题。

  对于后期市场行情,某分析认为,三四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一二线城市,部分三四线城市常住人口明显低于户籍人口,人口流出现象严重,潜在购房需求有逐渐放缓的趋势,造成房地产市场供应过剩、库存高企,未来市场仍将延续去库存的主基调。

  但也有分析人士认为不必过于悲观。严跃进表示,三四线城市的高库存主要是过去几年形成的,这几年在土地管控下,其实没大幅度上升,去库存压力也没有想象大。后期三四线城市房价总体会有企稳和弱反弹可能。

  不能再建还是“停不下来”

  对于三四线城市的房地产开发商而言,在当前库存高企情况下,是否继续开发建设成为一个问题。近期,有报道称,王健林和宗庆后等纷纷表态,二、三、四线城市不能再建房子了。没有产业支撑和人流物流集聚的房地产开发,就是在沙地上盖楼,盖得越多越高,未来的风险就越大。

  从当前投资情况来看,三四线城市的投资增速持续回落,一定程度上印证了“大佬”们的观点。某数据显示,2014年及2015年以来,各线城市房地产开发投资增速均呈逐月回落态势,其中,三四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平。今年1至8月,三四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.9%。

  面对低迷的市场行情,一些开发商不得不延缓开发进度,或者紧急叫停在建工程,甚至不惜为此缴纳土地闲置费。比如,湖南某县一个最大的楼盘,规划建筑面积70多万平方米,广告上也宣称是“超级大盘”。由于市场不景气,目前这个项目进展缓慢,已建成的大约只有1/5,开发商已经暂停了后续开发。

  然而,房地产开发并非一辆可以随时靠边的“汽车”。“根本停不下来。”湖南长沙一位房地产开发商说,三四线城市的房企资金链中,一般20%是自有资金,40%至50%是银行贷款,30%是民间借贷,必须不停地建设新项目,才能保证资金链不会断裂。

  此外,在三四线城市,一旦开发商资金链断裂,很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题,地方政府会采取更多的救助政策,帮助房地产项目顺利复工并交房。

  随着整个房地产市场回暖以及政府出台的一系列楼市新政,企业开发建设信心已有所提振。湖南省的数据显示,前三季度在利好政策刺激下,房地产开发投资初步企稳。全省房地产开发投资1861.38亿元,下降6.5%,降幅与前8月相比没有进一步扩大。

  继续布局还是选择退出

  长远来看,房地产开发商在三四线城市是进还是退,成为一个需要在战略层面进行思考的问题。

  湖南省经济地理研究所副所长王义高认为,三四线城市房地产市场远没未到饱和程度,只是短时间内房子建的比较多,需求不旺。随着城镇化加速推进、改善性需求增加、棚户区改造和国土资源综合开发,三四线城市还有很大的市场空间。

  一家在湖南多个市州布局的知名房企负责人说,全国房地产市场有70%左右的份额在三四线城市,“就近城镇化”的政策将为三四线城市带来持续活力。今后企业将持续在三四线城市投资发展,进入湖南每一个市州。

  有的企业则持观望态度。一家全国百强房企湖南公司负责人告诉记者,他们的战略是深耕长沙这样的省会城市以及其他有潜力的二线城市,暂时不会考虑三四线城市。

  对于三四线城市的大量小开发商而言,进退更多是无奈的选择。记者在湖南中部县级市了解到,几年前开发商拿地时对形势估计过于乐观,没想到市场行情变化这么大,不得不赶紧“抽身”。前几年大大小小的房地产开发公司有35家,今年通过年检的只有14家。

  业内人士认为,坚守三四线城市的房企,未来在开发策略上需要有所调整。湖南正大行房地产代理公司总经理任泽认为,在三四线城市,大的开发商并不一定比小公司活得好。房企一方面要尽快去库存,保持项目良性发展,另一方面要找准每个城市的定位,吸收本地的购买力,寻求新的增长点。

  同时,还需完善三四线城市房地产市场“生态链”。洪福仑山商业地产机构总经理助理刘新颜认为,一二线城市有完备的房产销售团队、代理商、中介进行策划和推广,形成了一个生态系统。三四线城市即使有好房子,却难深入潜在客户群以及广大农村,推广力度远远不能满足市场需求。