危险的地王游戏 未来北京顶级豪宅供求比为20:1
来源：华夏时报
11月2日，就在华润招商华侨城联合体拿下丰台南苑乡地块的当天晚上，一则关于华润、招商退出联合体的传言也随即发酵。这已经是近10天以来，市场第三次传出拿地企业退出联合体的消息。
值得注意的是，无论退出传言是否属实，三次“退出”风波中所涉及的理由却基本相同，即联合体中现场竞拍的企业举牌价格超出其他企业授权的价格上限。
“目前全国市场分化严重，品牌房企都集中重返一线城市，势必会推升土地成本，这也就意味着进入一线城市开发的企业将面临更大风险，房企对市场的判断也更加慎重。”同策咨询机构市场总监张宏伟(博客)指出。
危险的地王游戏
在经过近百轮激烈交锋后，华润招商华侨城联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价“夺魁”南苑乡B组团地块，楼面价5.6万元/平方米，溢价率50%。
记者从接近上述企业的多位知情人士处获悉，由于现场举牌的华侨城在竞拍中报出的价格高于其他两企业授权的价格，因此竞拍结束后，三方意见发生分歧。不过，经过多番商讨后，华润及招商又有意参与合作，目前合作的具体细节仍在讨论中。
在近期几乎“疯狂”的土地成交中，这样的“退出”传言并非特例。
10月21日，碧桂园与中国金茂联合体以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地，溢价率均超140%，综合楼面价为2.9万元/平方米。然而3天后就有消息传出，主导举牌的中国金茂在竞拍中的最终报价超出了碧桂园的授权金额，碧桂园为此仍在核算项目成本和价值。
随后10月31日，市场再次传出龙湖、平安有意退出北京昌平区南邵镇地块的消息，对此龙湖地产相关负责人已明确回应称这一消息并不属实。但据记者了解，在这一地块的出让中，兴昌举牌的价格确实高出了龙湖与平安给出的授权价格。
短短十天之内，接连3次传出联合体高价拿地后有企业“退出”的消息，始作俑者是高昂的土地价格。
以华润招商华侨城联合体拿到的丰台南苑B组团地块为例，作为同处于南苑乡的“邻居地块”，3天前南苑乡A组团地块成交的楼面价比B组团地块整整低了6000元/平方米。
“南苑B地块不仅价格比A 地块高得多，而且配建的产品类型极为复杂，在产品规划上的难度颇高。”北京亚豪(微博)机构(博客)市场部总监郭毅指出。
根据北京市国土局的公开资料显示，南苑乡B组团地块土地面积11.76平方米，用地配建类型复杂，包括基础教育用地、社会福利用地、文化设施用地、公交枢纽用地；出让年限为居住70年，商业40年，办公50年。而A地块则只有住宅和教育设施两种类型。
与这一地块的情况类似，碧桂园与中国金茂所获得的丰台花乡四合庄地块也陷入土地价格大幅高于相邻地块的“困境”。就在碧桂园金茂拿地的前一天，同样是央企的中铁置业刚以11亿元摘得相邻地块，同为商服用地，楼面价却为1.8万元/平方米，明显低于金茂碧桂园所拿地块2.9万元/平方米的楼面价格。
亚豪机构提供的数据显示，北京已成交的售价在10万元/平方米以上住宅地块已经达到22个，加上此前核心城区的存量顶级豪宅项目，未来北京的顶级豪宅项目将达到50个，供应规模在4000-5000套以上。
“今年北京超过10万元/平方米的豪宅成交量已经创下历史新高，截至目前成交了220套。未来，北京市场上顶豪的供求比例大概是20:1，供应远大于需求，未来的风险确实很大。”郭毅指出。
联合体隐忧
地价高涨，房企利润一再收窄、风险也越来越高，在这样的市场形势下，联合拿地、联合开发正成为越来越多房企的选择。
“在2013年之前，企业联合拿地一般多为房企与金融、投资企业的联合，多数房企是为了寻找更多的资金支持，而目前联合拿地的企业多为房企之间的联合，目的除了缓解资金压力，还有资源共享、项目联动的优势。”中国房地产学会副会长陈国强(博客)指出。
以华润招商华侨城联合体拿到的丰台南苑乡B组团地块为例，竞拍现场参与争夺的房企几乎全部为大牌房企联合体，包括中粮天恒首创联合体、龙湖保利首开联合体、华润招商华侨城联合体、绿城九龙仓平安联合体以及中铁建中铁置业联合体。
亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%以内。而进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，到了2015年，这一比例已达到46%。
而从近期北京土地市场的成交结果来看，今年9月2日至11月2日两个月内，土地市场共成交经营性用地18宗，其中12宗地块的获得者都为联合体拿地，占比67%。
“开发商拿地所需资金与日俱增，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力不可避免，因此联合拿地日益增多。”郭毅指出，联合拿地成为主流的背景，是近年来北京土地市场价格的不断上升。
目前常见的联合开发主要有两种模式，一是双方拿地之后根据股权比例成立项目公司，并根据出资情况派驻负责人员，双方共同操盘；二是由其中一方操盘，其余合作方仅扮演财务投资角色。
“联合拿地可以降低成本，分担资金压力，摊薄项目开发风险，但从近期北京接连传出的退出传闻来看，联合拿地开发也有越来越多的不确定性。”北京一家大型房企投资部负责人对记者表示。由于开发企业各自心里预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序等都不尽相同，因此一旦拿地价格过高，这些不确定因素都会演化为“撤出”的潜在风险。
“虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故，尤其是当下土地市场价格在竞标时，举牌企业在竞争中很容易出现超出前期设定的价格上限，这考验着联合体之间的合作关系。”北京房协秘书长陈志(微博)指出。
