旧楼装电梯新规将行 邻里之争能否消停？
此次新规除了申请准入门槛降低以外，并无太多新意，审核标准实际上并没有放宽。
— 广厦新苑物业副经理江伟平
还可以考虑在旧楼的顶部加建一层，把加建的这层卖掉后用于安装电梯和绿化天台，这是一些城市的成功经验。对于不能加层的旧楼，政府可考虑一定的财政介入。— 惠州市人大代表王健华
必须明确，法律赋予住建部门审批加装电梯的职责，但并没有赋予“允许其他业主侵害相邻的不动产权利”的权利。
— 江畔花园反加装电梯业主代表 王薇
话题缘起
“惠州市旧住宅加建电梯最新管理办法即将正式发布，新办法的可操作性大大增强，加建电梯曙光再现！”近期，惠州江北江畔花园出现多份落款署名为“一群盼望加建电梯的先行者”的《江畔花园多层步梯住宅加装建电梯倡议书》。据了解，该小区高低层业主双方争议不断，各自通过组建微信群、上门发动签名等方式“拉人头”反对对方。类似江畔花园的这种故事，此前已经在惠州多个社区上演。
据惠州市住建局相关部门统计，自2012年颁布实施《惠州市区既有住宅加建电梯管理办法》以来，截至目前惠州仅有10余栋老小区旧楼成功申请加建电梯，这相对于惠州市区约200栋需要且能够加建电梯的老旧住宅总量来说，比例甚小。
今年7月底，惠州市住房和城乡规划建设局公布新修订的《惠州市区既有住宅加建电梯管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)，与2012年颁布实施的旧版相比，新《办法》最大的亮点就是申请既有住宅加建电梯，只需经加建电梯住宅2/3以上业主的同意即可，而以前需要全体业主都同意才能申请。该《办法》估计可在春节前后正式实施。而目前申请加装电梯，还得沿用旧政策。
新政策能否有效解决业主之间意见不统一的矛盾？成功者有怎样的经验推介？南都记者邀请惠州市住建局相关负责人、小区物管、业主代表、法律专家以及人大代表和政协委员一同讨论，为这项政策的良性发展把脉。
老难题 高低层住户难达成利益平衡
南都：老小区旧楼成功申请加建电梯比例非常小，为什么？
市规划局相关负责人：成功申请加建电梯比例较小的原因是多方面的，其中最重要的问题是，高层和低层很难达成利益上的平衡。除了资金问题，业主们还会对电梯安装的具体位置意见不统一。比如，去年中锴金城花园12栋住宅楼申请加建电梯，但因部分业主以破坏小区整体外观、降低小区价值、阻塞消防通道和采光为由反对，最终申请被否决。
王薇：目前江畔花园B 2栋正在申请加装电梯。据初步了解，加装方案是将电梯直接装在2楼住户阳台边，遮挡了2楼住房一半的阳台，致使2楼住户的客厅一览无余，隐私全无，严重影响低层业主特别是2楼业主的通行、通风、采光、安全等方面权益，我们作为直接利害关系人当然表示反对。加装电梯应当是在不侵害相邻不动产权利的前提下加装。作为加装电梯的直接审批单位，希望住建部门在审批时应当充分考虑电梯加装对相邻不动产权利人造成的损害。必须明确，法律赋予住建部门审批加装电梯的职责，但并没有赋予“允许其他业主侵害相邻的不动产权利”的权利。如果加装电梯对相邻的不动产权利人造成损害，无论是否2/3以上的业主同意，审批都不应通过，一旦通过，即构成行政违法。
江伟平：加装电梯的好处确实较多，我们也能理解，但是电梯安装往往占用公共空间，如果有业主反对，作为物业公司，我们也要保证其他业主的公共利益不受侵犯。广厦新苑小区已有20多年的历史了，其中9栋为9层高，2栋为8层。由于是老旧小区，公共空间本来就相对狭窄，而如果加装电梯势必会占据一些道路或者公共空间，同时也会影响到低层业主的采光等。
新规定 2/3业主通过也可能形同虚设
南都记者：请问这次出台的加装电梯新规，与2012年颁布实施的旧版相比，有什么亮点？何时将正式实施？
市住建局相关负责人：新规估计可在春节前后正式实施。新《办法》最大的亮点就是申请既有住宅加建电梯，只需经加建电梯住宅2/3以上业主的同意即可，而以前需要全体业主都同意才能申请。同时，《办法》对加建电梯的费用出资方也给出了明确界定，低层业主不用担心和高层业主出一样多的钱了；其二，属于政府直管的公房可由公房管理单位利用租金收入出资加建电梯，并通过提高租金等办法收回投资；此外，还可以引进社会投资等其他合法资金来源。
江伟平：此次新规除了申请准入门槛降低以外，并无太多新意，审核标准实际上并没有放宽。按该《办法》第五条，即使经过审查符合条件的，加装电梯的建筑设计方案也需要公示，公示期限届满无异议或经依法审查异议不成立的，才核发建筑工程规划许可证。公示期间，如果低层业主投诉，加装方案也极有可能不会通过。这也意味着2/3业主通过也可能形同虚设。
市住建局相关负责人：并不代表2/3以上业主同意了就保证申请能通过，这只是能申请加装电梯的先决条件。在提交申请前，最好是业主内部先沟通好。在提交材料方案后，城乡规划主管部门也会对此进行审核，包括反对者的意见。如果反对声音较大，在业主内部协调没有成效的前提下，城乡规划主管部门就要考虑通过召开听证会的方式来解决问题。
杨择郡：简单地以住户三分之二以上意见决定旧楼加装电梯，容易造成“多数人的暴政”。我认为，只有实现利益平衡，才有可能有效解决高低层之间的矛盾，解决旧楼加装电梯这个老大难问题。加装电梯而受益的业主，要对那些既享受不到加装电梯好处，通风、采光又受到影响的低层住户进行合理的补偿。
出点子 能否对旧楼低层业主进行补助
南都：旧楼加装电梯目前主要有什么难点？惠州也有一些成功的案例，这是怎样做到的？有什么的经验推介？
吴仕雄：目前旧楼加装电梯的难点在资金分摊、采光等方面，业主意见难统一。我建议，政府可划拨部分城市建设资金、房改房住房基金等，再划拨部分专项资金，用作旧楼改造启动资金，对加装电梯的旧楼低层业主进行补助，引导旧楼加装电梯，同时在规划报建、项目审批、税务等方面给予相应优惠。
王健华：我认为还可以考虑在旧楼的顶部加建一层，把加建的这层卖掉后用于安装电梯和绿化天台，这是一些城市的成功经验。对于不能加层的旧楼，政府可考虑一定的财政介入，即政府、原建楼单位各出30%，其他由住户根据不同楼层分摊或从维修基金中提取。现有许多企业对旧小区改造表现出极高的兴趣，政府可引进社会力量或企业参与，在条件较成熟的小区先行试点。
李伟良：我们当初牵头在桃园阁A栋加装电梯，做大家的思想工作时，主要就是强调4点：第一，补装电梯对大家都有利；第二，谁也不敢保证自己不需要使用电梯；第三，安装电梯的费用会按楼层高低和受益程度而合理分担，力求公平；第四，安装好了之后，不用另外花钱换房，房子升值了。全体业主一致同意加装电梯后，还要签订电梯购置、安装、使用、维护协议。
龚建华：对于同一单元高低层住户对安装电梯有不同意见的情况，我认为可以在电梯上安装电梯IC卡管理系统。出资修建电梯的住户，可得到IC卡进入，无IC卡的住户就无法进入电梯。一套IC卡管理系统价格大约在5000~10000元。
