上海终结的盛宴 “严控房价”沪上土地大戏何去何从？
“热得发烫”的沪上地市原计划在十月掀起新一轮土拍鏖战，却因撞上市委书记韩正上周“严控房价”的喊话而出现了戏剧性叫停。
10月12日，先是杨浦区新江湾城“准地王”因开发建设条件不完善被终止出让，同日松江区车墩镇商地被通知可办理退费手续。
泼向土地市场的一盆冷水，却在楼市中搅起了一番热议。上海土地盛宴会不会就此终结，这无疑是当下市场对于“严控房价”最直接反应，而这只“看不见的手”将如何再次改变土地市场游戏规则，则是其引发的下一个猜想。
被叫停的地王
10月12日，上海市规划和国土资源管理局一则公告称，因杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块的开发建设条件需要进一步完善，所以出让人决定终止该地块的出让活动。
据观点地产新媒体查阅，杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块坐落新江湾城街道423街坊，东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路，容积率为1.125，出让面积为13.2万平方米，起始总价为40.17亿元，其楼板价为27053元/平方米。
资料显示，该宗原定于10月14日下午拍卖的地块，在整个新江湾城板块的土地出让史来看，无论是总价还是单价，在未进行现场竞拍的情况下已经排名第二，在已有6家房企报名参加竞拍的情况下，业内人士都认为该地块极有可能成为该区域内的新地王。
在江湾新城“准地王”被叫停同日，上海市土地交易中心则发布了松江区车墩镇SJC10022单元13-07号地块终止出让通知。
上述地块于今年9月6日发布公告，原定于10月21日拍卖成交。资料显示，该地块东至影城路、南至影佳路、西至车亭公路，属于商业用地，土地总面积9398平方米，容积率1.4，竞买保证金1460万元。
虽然对于江湾新城地块的意外叫停，有分析指出是因为其“要调整中小户型比例”，但反观近日上海楼市氛围，这似乎更像是对政府调控声音的一种回应。
上海三位业内在接受观点地产新媒体采访时的回答恰好印证了上述猜测。上海中原地产咨询总监宋会雍直截了当表示：“肯定存在关系，此时拍出一个高价地王显然与政府的表态不搭调。”
而上海链家研究部总监陆骑麟、易居研究院智库中心研究总监严跃进则用“叫停还是由多方面原因造成”作委婉回应。
土地盛宴终结？
其实，此次叫停风波前，上海在今年前三季度，特别是9月份已经上演了多起土地大戏。
上海链家研究部数据显示，今年9月，上海全市经营性用地共成交了10幅，总成交面积为65.7万平方米，金额为172.6亿元。其中9月份的成交面积环比8月份“暴涨”了1109%，成交金额环比也上涨了593.8%。
值得注意的是，上述10幅经营性用地中，有6幅都以超过80%的高溢价成交，其中还有3幅地块溢价超过了100%，“面粉贵过面包”的事情可谓是频繁发生。
对此，陆骑麟表示，9月市场推出的土地较优，使得土地市场热度爆棚，“从历年的经验来看，每当市场活跃的时候，开发商的拿地心态都会表现激进，也容易产生地王。”
而纵观上海前三季度的土地成交情况，全市经营性用地共成交了68幅，土地出让金合计为915亿元，同比去年上涨了4.2%，距离今年千亿出让金的收益大关仅有一步之遥。
有业内人士分析指出，鉴于9月土地市场的热度，预计随着“银十”的来临，上海土地市场将会再次迎来成交高峰。
不过，当市场期待着十月土拍升温之际，政府用“撤销房管局”“调控高房价”的举措给逐渐高热的市场来了一针镇静剂，而这直接引发的“地震”就是新江湾城准地王地块终止出让。
现在，叫停已成事实，但这会不会激起上海土地市场的“多米诺效应”？燃起战火的土地盛宴会否就此谢幕？这显然还未是定数。
在这个问题上，三位上海资深业内人士的回答都是一致性的“NO”。宋会雍对观点地产新媒体指出，两宗地终止出让只是暂时的，“避过这个敏感阶段还是要继续推出的”，不会根本上改变土地市场向上趋势。
严跃进则从开发商角度出发，认为当前情况是“枪打出头鸟”，尽管接下来高地价会受一定限制，但开发商还是处在一个补仓阶段，会根据自己的战略进行拿地。
至于政府会不会因相应严控房价而减少土地供应量，陆骑麟对观点地产新媒体表示，目前上海土地还是比较活跃，成交额突破1000亿是大概率事件，因为“一般政府供地是下半年比上半年多，第四季度比第三季度多”。
上海市规土局网页显示，2015年商品住宅用地(含保障性住房面积)、商服用地的计划供应量分别为400-600公顷和180-300公顷，而前8个月仅供应了239.74公顷。
未来游戏规则
因此，按上述分析，被泼了冷水的上海土拍盛宴或将继续低调进行，但“严控房价”的呼声背后依然折射出上海地市游戏规则未来再调整的猜测。
回顾上海土地市场发展史，不难发现，为抑制高地价造成的高房价，政府历史上曾多次修改土地出让规则。
据观点地产新媒体了解，在2001年7月1日前，上海土地交易主要采用的方式是“协议出让”。这个节点后，修订版的土地使用权出让办法规定，除非旧区改造地块可以采取协议出让方式外，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房项目用地必须通过招标、拍卖的出让方式获得土地使用权。
历时四年后，上海因房价暴涨从2004年就开始陷入“楼市泡沫论”的口水战中，其中的争论点之一即地价是否会推高房价。
在强大的舆论压力下，2004年底，上海对当年出让的土地采取新的出让模式，对所有的土地不再采用招拍挂“价高者得”，而是设定一个价格区间，即底价和最高限价，在超出底价之后，开发商投标所报的价格最接近最高限价者最终夺得地块。
这种规则造成的最直接结果是，开发商的土地报价变成了一场“竞猜智力游戏”，大量有实力的地产商因报价过高而直接出局。经历2005年上海楼市的短暂低潮，上海这一“价格合适者得”的竞价模式被悄然淘汰。
至2007年，新一轮的房价暴涨期再次来临，地王频现之势更胜于2004年，上海再一次祭出了出让模式改革的大旗，全国首次酝酿住宅土地一次性密闭报价规则，试图用一次性报价来抑制开发商的盲目加价。
令人没有料到的是，开发商为了“确保拿地”，在一次性报价中经常不惜报出心理极限价位，2009年，上海土地最终成交价相比底价经常出现3倍甚至4倍的溢价。此时，决策层考虑，普通商品住房用地的出让是否可以完全采用招标的方式进行，而不是单纯遵循土地拍卖价高者得的规则。
因此2011年，上海市规划和国土资源管理局将莘庄镇222号地块出让模式定位为招标，由最少5名专家组成的评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，价格不再是决定土地归属的惟一标准。
“但类似莘庄地块这样的出让方式，只会出现在个别地块上，主流的出让方式还是招拍挂。”上海业内专家陆骑麟对观点地产新媒体如是表示，他认为如果采用“价高者得”以外的其他方式可能会造成一定的不公平性。
而另一行业专家宋会雍则认为，目前“价高者得”的方式原则上没有问题，因为其他方式还不如其来得透明。在当前市场表态下，招拍挂路子应该不会改变，但出让规则还是会出现微调，例如增加一些配建稀释高地价。
“这种方式目前是最合理的方式，地价代表着对未来市场的一种预期，但改变这种预期的源头是调整整个楼市的供需关系，单单盯住高地价只是缘木求鱼”，他对此补充。
而严跃进则认为，这种土地出让规则的“小调整”更多会体现在政府推地类型上，“宅地比重会增加，商业用地则因库存大而相应缩减”。
