上海天价豪宅成交火爆四大原因
张宏伟
同策咨询研究部总监
回顾2015年前三季度上海楼市发展历程，在降准降息、普宅标准调整、330新政、央行“双降”等“救市”政策影响下，上海楼市3月份以后开始发力，二季度楼市成交量出现“小高峰”，2015年前三季度 (截止9月30日，下同) 上海商品住宅成交面积1011万平方米，同比上涨64%，成交均价31337元/平方米，同比上涨18%。同样，对于上海10万元/平方米以上的天价豪宅来讲也顺势翻红，成交量同比去年同期出现暴涨。
从2015年前三季度单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，2015年前三季度，上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交344套，其中，公寓272套，别墅72套（见附件一各项目成交明细）。而2014年同期天价豪宅成交套数为88套，其中，公寓59套，别墅29套，2015年前三季度上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。
回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010-2014年5年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交658套，其中别墅豪宅197套。2010-2014年这5年天价豪宅分别交易了100套、110套、149套、126套、173套，5年平均每年卖出132套。而仅仅2015年前三季度上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就卖出344套，大幅超出近5年132的年均套数。从今年前三季度上海天价豪宅市场表现来看，已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值，也超出2013-2014年两年天价豪宅成交总套数，火爆程度可以说是 “亮瞎眼”。
而从2015年第三季度（7-9月）来看，上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交149套，其中，公寓129套，别墅20套，分别占到第三季度 87%、13%。三季度天价豪宅149套的总量也占到前三季度的334套的44.6%。从数据层面来看，第三季度天价豪宅的成交量也拉升了前三季度的成交数据，继续延续二季度以来天价豪宅放量的态势，二、三季度成为上海天价豪宅放量的“窗口期”。
那么，上海天价豪宅为何为突然成交量翻红？天价豪宅是否还会延续继续放量的局面？如何看待天价豪宅的市场价值？
2015年前三季度上海天价豪宅成交“亮瞎眼”的四大原因
笔者认为，2015年前三季度上海天价豪宅成交套数高达344套，天价豪宅成交量创下历史新高。从天价豪宅市场翻红的原因来看，预售许可证管制放开、330新政等政策面的利好、股市获利资金转投楼市、富豪阶层频频入市、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为2015年前三季度天价豪宅市场表现“亮瞎眼”的主要原因。具体来讲：
首先，2015年开始高端预售许可证已经不再管制，政策面的利好为2015年前三季度上海天价豪宅成交提供了政策“窗口期”，带动了这些豪宅项目的集中放量。此外，3月份以来“330新政”、降准降息等政策面的利好也为2015年前三季度尤其是二三季度天价豪宅集中放量提供了原动力支持。从2015年二、三季度销售表现来看，同策咨询研究部数据显示，上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅分别成交166套、149套，也证明330新政、央行双降等政策面确实给天价豪宅提供了市场放量的“窗口期”。
此外，由于上述利好因素的驱动，2015年前三季度上海天价豪宅成交套数超过（含）10套的项目就高达9个，其中，茂名公馆58套、嘉天汇御苑42套、凯旋滨江园34套、嘉御庭32套、苏河湾华侨城广场31套、宝华海尚郡庭23套；苏河湾华侨城广场成为今年天价豪宅的一批黑马，一举成交31套，成为上海强势崛起的天价豪宅典型项目，汤臣一品大厦也一改此前“低调”的态势，在2015年前三季度也卖出了3套天价豪宅，其中6月19日成交一套总价达2.4亿元，成为上海成交总价“最贵总价”的天价豪宅项目。2015年虹桥尚嘉苑也成交1套均价在207186元/平方米的独栋别墅，成为上海成交均价“最贵单价”的天价豪宅项目（见附件一各项目成交明细）。
第二、股市获利资金转投楼市，在“330新政”、央行“双降”等政策“窗口期”卖股套现投资天价豪宅进行资产配置。
从前期已经获利的股市投资客来讲，投资客获利之后的目的无非是消费，而不是继续进行投资，看着自己卡里存款的数字不断上升。目前来看，在国内最大宗的消费也就是房子和车子了。当前来讲，相对而言买房子更靠谱，尤其是对于股市已经获利的投资客而言，改善自己的居住环境提高家庭的生活品质势必成为大多数人的追求。再加上当前政策也支持改善住房，因此，股市赢了钱，最合适的消费方向就是购房。从上述角度来看，对于这些股市投资客来讲，此时，当股市基本面已经不再持续上涨之后，当股市已经开始回归理性之后，股民们更应该想清楚要不要继续留在股市。
笔者认为，毫无疑问，从天价豪宅成交数据来看，无论是今年5月份之前在股市大幅获利的投资客，还是5月份之后股市低迷期，上海天价豪宅市场似乎并没有受到股市的影响，尤其是股市进入低迷期之后，投资客更加看重天价豪宅的资产配置作用，由此而继续推动天价豪宅市场高歌前进。由此可以看出，对于股市投资客来讲，把控好330新政、央行降准降息等政策给股民们最后的解套期“窗口期”显得非常关键，股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。而对于投资实力雄厚的股民来讲，此时投资天价豪宅成为其资产配置、增值保值的最佳选择之一。
第三、千万富豪购买天价豪宅寻求身份地位的象征以及资产的保值增值。
从天价豪宅成交客户构成情况来看，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的顶级豪宅。尤其是浦东新区陆家嘴板块、黄埔滨江板块、淮海中路板块，富豪们对于这些板块的天价豪宅的认可度还是比较高。
比如，2013-2015年前三季度2年多时间当中，从上海天价豪宅成交情况来看，单陆家嘴滨江一个板块成交套数占到全市成交套数的18.20%，而2013年、2014年、2015年前三季度仅仅陆家嘴滨江板块一个板块分别成交天价豪宅 49套、27套、41套，分别占到全市成交套数的39%、16%，12%。陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、海归人士等富有阶层看中，促成区域内猛增，成为最受认可的首选板块。
第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。
天价豪宅市场价值还会继续体现
如上所述，按照上海市2015年前三季度卖出了344套左右天价豪宅，按照这个销售总量真的算是火爆的“亮瞎眼”，那么，后续天价豪宅市场在楼市调控政策即将收紧的市场背景下是否一如既往那么坚挺？天价豪宅是否还会延续继续放量的局面？如何看待天价豪宅的市场价值？同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述“330新政”等政策面的驱动因素、市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“地王”频现、高端人才及富豪阶层聚集、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。从今年上海天价豪宅市场趋势来看，今年天价豪宅成交套数或超过500套，达到历年来豪宅成交套数总量新高值，也将超过2012-2014年三年总的成交套数。具体来讲：
首先、市中心土地资源“稀缺性”支持天价豪宅价值持续增值。
市中心的地块，出让一块少一块，土地资源“稀缺性”的特征决定了市中心核心地段的地块还是走高端豪宅的路线。比如，在陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段，近几年几乎没有新增建设用地的供应，这也就意味着，这些板块天价豪宅卖一套少一套，天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现，其未来升值及增值价值也值得期待。
第二、上海楼板价“地王”出现，诱发天价豪宅市场更加坚挺。
2014年7月9日，丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块。该地块成交楼板价为59859元/平方米，剔除保障房的楼板价为85513元/平方米，刷新了之前73099元/平方米全国“单价地王”的纪录!
此外，2014年年底，格力地产、三湘地产分别拿下前滩上海楼板价“地王”，而6.6万元/平方米的楼板价已经成为周边豪宅项目走向坚挺的依据。
笔者认为，由于黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块楼板价已达85513元/平方米，前滩地块楼板价也达到6.6万/平方米，这对于周边板块来讲，比如黄埔滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个天价豪宅市场，均会受到土地成本攀升的影响，这些板块的天价豪宅价格一定会因此而更加坚挺。
第三、高端人才及富豪阶层聚集，上海天价豪宅市场需求长期存在。
从客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，上海国际金融中心、上海国际航运中心、上海国际贸易中心等 上海“四个中心”启动，上海自贸区的设立等，将有大量高科技人才、管理人员引进，大上海的高端居住市场需求前景可期。
此外，2014年9月12日，胡润研究院发布了《2014中国高净值人群养生白皮书》。该白皮书显示，截至2013年年底，除港澳台之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪(含亿万富豪及以上)人数已达109万人，比上一年增加4万人，涨幅3.8%；其中亿万富豪人数已达6.7万人，比上一年增加2500人，涨幅3.7%。胡润预测，未来三年，中国亿万资产以上的富豪人数可能达到7.3万人，千万富豪可能达到121万人。富豪人数的上涨主要源自GDP和房价的增长。
从地理分布来看，定居北京的千万富豪比去年增加8000人，达到19.2万人，亿万富豪比去年增加600人，达到1.13万人，全国排名第一；广东有18万位千万富豪和1万位亿万富豪，排名第二；上海有15.9万位千万富豪和9100位亿万富豪，排名第三；浙江有13.3万位千万富豪和7800位亿万富豪，排名第四。这四个省市共拥有千万富豪66.4万人，占全国的61%。
从上述数据可以看出，正是由于这些富豪阶层频出，使得全国各地的一些资金流向上海最为尊贵优越的顶级豪宅，未来上海天价豪宅项目的前景可期，未来仍然有较大的市场需求及增值空间。
第四、2015-2016年上海楼市继续“限购”利好天价豪宅市场。
在2015年1月25日举行的市政协委员现场咨询会上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生称，2015年上海不会放开限购。随后，官方也多次表示上海楼市限购不会放开。2015年下半年至今，上海官方两次强调上海房价已很高，要坚持房地产市场调控，预计2016年楼市限购政策仍然会严格，这也就意味着由于楼市限购存在，仍然会使大量高端市场需求置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。
笔者认为，高端住宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，高端住宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用；而在市场低迷或市场平稳期，天价豪宅市场尽管有时会呈现出阶段性成交低迷甚至大幅降价的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资“抄底”。
当前，在2015-2016年楼市继续“限购”的市场背景下，由于330新政、股市获利资金转投楼市等因素，天价豪宅市场需求正在大幅释放，市场已经出现回暖的趋势。而此时，由于楼市限购存在，仍然会使大量高端市场需求置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。这也就意味着，未来市场一旦反弹或限购政策一旦松动，投资者将获得更大的投资回报与收益。
第五、央行在今年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临，也就意味着中国新一轮通胀来临，对于富豪们来讲，在当下时机投资天价豪宅进行资产配置，成为其资产增值保值的最佳选择之一。
从今年前三季度天价豪宅成交表现来看，也正反映出这些富豪们对于未来经济、天价豪宅等市场形势的敏锐判断。因此，富豪们的闲置资金将流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的顶级豪宅。以上海为例，浦东新区陆家嘴板块、苏河湾板块、黄埔滨江板块、淮海中路板块，佘山板块等天价豪宅热点区域，富豪们对于这些板块的天价豪宅的认可度还是比较高，这些板块将成为未来上海天价豪宅的热点区域。
