国庆楼市变向了吗？
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
国庆过后，报道各地楼市动态的新闻颇多，从中可以窥察市场风向。不过，东南西北风乱刮，风向哪里吹？近几年全国楼市区域分化，强弱有异也属正常。但同样是报道一个城市，比如北京，有新闻说降温的，有新闻说上涨的，这就难免让人一头雾水了。那么，该如何看待这些新闻？又该如何穿透迷雾，看清当前市场形态与接下来的走势？
首先，要清楚媒体报导的特性。很多老百姓，看到记者采访的文章，尤其是大报大媒体的报道，就会很相信。其实，新闻界有句老话“狗咬人不叫新闻，人咬狗才是”。部分记者，为了追求观点吸引人的程度，会片面报道市场。即便是群众心目中至高至大至上的央视，其过往观点(含嘉宾观点)被证伪的何其多也。
这种片面报道的滋生，有两片丰沃土壤：一是全国市场很大，区域差异很大，地方媒体只关心该地区楼市，全国性媒体也常常只是例举性报道，比如北京市场如何，上海房价如何。二是可以采访的专家多而杂，包括经济学者、房地产研究者、房地产从业者等，他们的水平参次不齐，观点各异，自然会导致新闻观点片面化。比如，一个记者想写篇偏空的报道，就去采访谢国忠，则出来的文章主论调一定是偏空的。
其次，要明白房地产数据的内涵。很多新闻说，国庆长假期间，某某城市住宅成交清淡，相比8月、9月同期大幅下滑。这就说法具有很强的误导性。长假期间，很多人出游，没心思看房买房，而且部分城市的房地产登记系统在部分长假时段关闭。这种情况下，长假期间的交易数据是失真的。可以拿这样的数据跟往年国庆期间数据相比，但不能与上月同期进行比较。
擅于通过数据看清市场，这并非是一件容易之事，即便是业内人士，不懂数据内涵和数据之间内在联系的，数量甚众。至于普通民众，就更不必奢求了，简单的选择的是关注靠谱机构和靠谱专家的观点即可。
就当前市场所处的房地产短周期的阶段而言，住宅成交量的重要性已较半年之前弱化，同比和环比的重要性更是明显下降，成交量只要不是连续明显下滑，则不必担心。此时，房价的重要性上升。而到了明年二三季度，则必须重新高度关注成交量，那时它将决定房价何时变向。
再次，简要分析当前楼市形态。长假时间短，且非常态，期间成交数据不宜作为判断市场的主要依据，前溯几个月会更靠谱些。从全国来看，前8个月商品房成交面积同比增幅扩大至7.2%，回暖进程继续。从易居(博客)研究院跟踪的30个典型城市来看，9月总体商品住宅成交面积环比8月增长3%，同比去年9月增长29%。虽然环比8月增幅不大，但9月成交量处于本轮反弹的高区，这个高区包含去年10月至12月、今年5月至9月，成交量只要保持在这个区间，市场上行的方向就没有发生变化。
此时，在成交量处于高区的情况之下(安全区间)，应重点关注房价。从全国来看，前8个月商品房成交均价同比涨幅持续扩大至7.6%，回暖态势依旧。从70城房价指数来看，8月份房价环比上涨城市数量过半，房价平均涨幅自今年5月上拐之后，保持上涨态势。
最后，影响楼市成交量与价格走势的外部因素。一方面，房地产政策继续宽松，9月30日下调首套房贷首付比例至25%的新政，表明中央支持住宅市场的力度进一步加大。另一方面，货币政策同样继续宽松，尤其是美国加息进程再次延后，甚至可能推迟至明年，有助于我国流动性保持宽裕，有利于楼市继续回暖。
综而言之，国庆期间，全国楼市并无变化。在此形势之下，“银十”可期，预计四季度全国市场总体继续上行，预计2016年下半年或2017年，市场会再度出现短周期性质的降温。至于区域市场的分化，是另外一个话题，比如广大三四线城市确实复苏乏力，但也有所改善。至于有媒体说北京正在市场降温，我是不能认同的。而对深圳市场疯狂之后的降温，我在几个前已有预警。预计四季度，深圳市场将弱于北京市场。在把握全国大局的前提之下，关注区域市场，才是正道。
