否认去地产化 年度销售目标目前仅完成33.5%

  借壳金丰投资(22.52, 0.58, 2.64%)，绿地控股集团(600606.SH)以超过3000亿元的市值，成为全球最大市值房企。

  对于上市后绿地是否仍在意“地产一哥”的提问，8月18日上市当天，绿地集团董事长张玉良笑而不语，并未对媒体做出明确回应。“绿地将进行产融 结合，配合互联网 ，走国际化道路。”在张玉良当天的回应中，房地产这一主业只是绿地产业板块中的一部分，没有作为亮点被凸显出来。

  上市前，绿地的销售和财务数据外界只能预估，上市之后绿地的财务报表将公开透明。在地产利润普遍下滑的背景下，如何实现房地产业务盈利能力与规模相匹配，成为摆在张玉良面前的一个新课题。

  绿地“去地产化”？

  这家刚刚登顶全球房企市值规模之最的开发商，在上市前的这段时间，对外却极少提及房地产主营业务。外界听闻更多关于绿地的消息，则是与地铁、金融和海外投资相关的内容。

  对于绿地上市后将如何布局，8月18日，记者在采访中了解到，绿地接下来的目标相当明确：在去年4021亿元营业额的基础上，今年要达到4500亿元的目标；2020年营业额达到8000亿元，入围世界100强。

  投资地铁、做基建、成立轨交PPP基金、入股黑龙江股权交易所和贵阳资产交易中心，这家房地产公司在上市前夕的种种动作，看上去都与房地产关系不大。针对给外界造成“去地产”印象的猜测，绿地集团表示房地产仍是核心主营业务，但公司的确在尝试业务的多元化。

  “在绿地冲刺8000亿的路上，如果没有房地产作为支撑，是不可想象的。”克而瑞研究部副总经理林波表示。

  如何看房地产这一核心主营业务领域，今年年初张玉良在接受记者采访时坦言，简单来看住宅产业，高峰期基本上已经过去。在经济从高速增长变为中速增长的背景下，住宅再实现高速上涨已不可能，但这并不意味着房地产没有发展空间。

  “在中国，房地产还是有很大的空间，只是区域表现的差异问题。商业地产可能好一些，产业地产的增长还在继续，这是我对行业的基本判断。”张玉良说。

  就绿地是否要“去地产”化的市场猜测，绿地方面表示这种说法并不准确。“房地产现在是，未来也仍将是绿地的核心主营业务。与此同时，绿地也会进行多元化的尝试，拓展房地产以外的业务。”绿地集团相关人士表示。

  实际上，绿地是全国房企里第二大的“地主”。仅存量的土地储备，就能维持其相当长的时间。

  据克而瑞统计，绿地的土地储备达1.3亿平方米，比恒大1.5亿平方米的储备量少了0.2亿平方米，位居全国第二。在绿地的土地储备分布中，一线城市占12.2%，二线城市占53.6%，三四线城市占34.1%。

  “如此巨量的土地，开发完至少需要十年以上。绿地不可能完全舍弃房地产。”亿翰智库分析师张化东说。

  全年业绩完成率仅33.5%

  对绿地来说，上市后的挑战在于，如何保证与巨无霸体量相称的盈利能力，并给予股东可观的回报。

  从今年上半年的情况看，绿地的业绩并不抢眼。

  据亿翰智库统计，今年前7个月绿地销售额为937亿元，销售面积912万平方米；销售额居万科、恒大之后，位列全国房企第三。按今年房地产2800亿的全年销售目标，前7个月绿地全年业绩的完成率只有33.5%。

  中原地产分析师卢文曦指出，在盈利能力上，绿地能否有所突破也有待进一步观察。“上市前绿地一直在冲规模，闯名气。上市后思路需要转变，应以利润为核心，而不仅仅拥有规模的优势。”卢文曦说。

  针对如何提高企业盈利的提问，张玉良8月18日向媒体回应，公司将推动房地产主业进行三大转变：从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发。

  按张玉良的思路，绿地将推进基建、金融、消费这三大新主力业务。在林波看来，与恒大跨产业做食品、文化产业的转型完全不一样，绿地的转型围绕房地产主业展开。“绿地看重的地铁、基建、金融和海外业务，某种程度上是房地产系列的衍生品。”林波表示。

  然而房地产行业利润走低已经是行业普遍现象。绿地的“新三板”，能否应对资本市场对绿地业绩和利润增长的期许，还不能确定。

  上海一家大型房企高层告诉记者，开发商提升利润主要通过降低融资成本、控制拿地成本，以及提高周转率和项目运营能力。“融资成本是最主要的一个方面。从成本角度来考虑，一个项目赚不赚钱，很大程度上取决于用什么样资金。”上述房企高层说。

  记者了解到，去年绿地的平均融资成本约在6%左右，分为国内和海外融资两部分。绿地高层透露，去年国内房企融资一般是银行基准利息加10%。另 一方面，绿地加大了海外融资的比例，仅去年一年就在海外筹得100多亿。“一些海外项目的融资成本只有2%-3%左右，这使得整体融资成本得以大幅下 降。”前述绿地人士说。

  一位不愿具名的分析师指出，绿地上市之后，第一个最重要的任务就是对资金进行置换。“通过资本市场进一步降低融资成本。把以前贵的钱换出去，用新的更便宜的资金进行替换，从而增加利润率。”上述分析师说。