靠租房打出个新天下 万科凭什么

提要:今年上半年楼市回暖,万科业绩可观,成为上半年唯一销售额破千亿的上市房企。当规模持续扩张之时,盈利能力同样值得关注

  从卖房到租房,距离有多远?

  今年上半年楼市回暖,万科业绩可观,成为上半年唯一销售额破千亿的上市房企。当规模持续扩张之时,盈利能力同样值得关注。

  在住宅业务上,万科已经很难提升毛利率,也无法阻止ROE(净资产收益率)下滑。从去年以来,万科开始积极拓展新业务。值得注意的是万科在租房市场的布局。根据万科管理层的介绍,目前万科租房业务规模已居行业最高水平,未来还将继续扩大体量,3年后将是行业第2到第10名规模的总和。

  市场回暖难挡ROE下滑

  今年初,郁亮曾在公司内部立下200亿元利润的军令状,并在今年的股东大会上称,将把提升ROE作为重点任务。但这一雄心正受到行业整体收益下滑的拖累。

  尽管全国楼市的销售情况开始好转,总销售面积和金额都在上涨。今年上半年,全国商品住房成交总金额同比上升12.9%,万科监测的14个主要城市更是同比大涨46.2%。

  一些主要指标显示,无论是今年上半年还是未来一段时间内,新房供应已经开始趋缓。上半年,万科监测的14个主要城市的库存去化周期已从去年同期16个月的高位下降到今年的10个月。

  “10个月已经在合理库存区间之内”,万科董事会秘书谭华杰称,未来供应还会受到一定抑制,全国住宅新开工增速和投资增速这两个指标都处于10年来最差状态。

  但今年上半年万科净利润仅同比仅增长0.77%,营收同比增长22.72%。今年上半年ROE为5.5%,而2014年同期是6.25%,2013年同期是6.84%。

  谭华杰称,今年一季度净利润同比下滑57.7%,二季度才扳回业绩,达到基本持平状态。他分析,导致净利润增速明显低于营收的原因有二:一是去年同期有很高的投资收益,今年较少;二是今年上半年合作项目较多,结算中的权益比例比去年低。

  合作项目即万科大力推行的小股操盘模式。郁亮表示,虽然小股操盘导致万科净利润增速低于营收,但出于购置土地风险分担考虑,合作是必然趋势,该选择与现金充沛与否无关。

  郁亮称,行业白银时代到来,盈利水平受到一定局限,万科的毛利水平保持稳定,净利水平要靠提高运营能力。半年报显示,今年上半年,万科营销费用、管理费用率均呈现微降。

  租房业务进入正式扩张

  市场回暖、运营能力提升都没有阻止ROE下滑,从去年以来,万科开始积极拓展新业务。今年上半年,万科在四大传统住宅区域本部之外,新增5个事业部。目前,除了社区商业、养老业务,万科在租房业务、物业管理、物流地产方面都提出了较明确的目标。这意味着,万科总裁郁亮所谓从1到10进行推广的那个“1”已经找到。

  值得注意的是万科在租房市场的规划。目前,万科出租公寓业务已有两个品牌:一是万科驿,二是万科派。

  据谭华杰介绍,万科的租房业务今年会进入正式扩张阶段,其中万科驿将被放在首要位置,该业务已开业和正在准备开业的业务有9个,总量1万套左右,目前是行业最高水平。

  “当然我们增长速度远远不止1万套这个数字,万科计划2017年做到15万套。如果达到15万,将是第2名到10名体量的总和”,他称。

  在郁亮看来,选择加码租房业务,与万科在万亿市值目标下的发展轨迹有关。他称,万亿市值是万科愿景,但如何实现这一目标现在并不完全清晰,市场随时在变,万科只能根据两条路来进行规划:一是城市发展轨迹,二是客户需求变化。

  他认为,过去十年,万科的成功在于解决了当时普通人的买房需求,现在,做万科驿主要是针对刚踏入社会的年轻人、城市新移民的租房需求。

  出租型物业大多为自持,如何解决资产沉淀问题呢?参照商业等项目,万科以前的思路一直是轻资产模式。不过,现在情况或许将有所变化。

  郁亮称,目前融资环境越来越宽松,万科运用了如公司债、前海REITs等金融工具,未来会进一步推进金融化,在轻重之间,万科将相对灵活。据介绍,万科的金融化并不是指拿下金融牌照,为业主提供金融化服务,而是把万科的资产通过合适方式在需要的时候变现。

  “在未来的万亿市值平台中,希望传统住宅销售业务占比不到一半,另一半主要来自新业务,目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等,至于消费地产业务、养老业务,暂时还处在各地赛马环节,确定好模式,才会推广,”郁亮称。

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