深圳在售经适房不足30套 多数业主不考虑出售
自7月1日《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》正式实施起，包括桃源村(资料、团购、论坛)三期、深云村(资料、团购、论坛)、福保110等8个认购已满五年的经济适用房项目的4714户房产均可按条件取得完全产权并上市交易。
办法实施至今已有一个月，这些经适房是否已经上市交易了？此前关于经适房业主“低价认购高价出售”从中套利赚取利润的顾虑是否发生了？记者近日从多渠道了解到，尽管首批经适房已可取得完全产权并上市交易，但是真正出售的经适房房产却非常少，部分已申请拿红本的业主也在等待“接盘者”来缴纳50%的增值收益，而多数业主表示不考虑出售自己的房产。
部分售房业主还未获得完全产权
《办法》规定，签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房，其权利人可以在缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房，也可以在取得完全产权前，缴纳增值收益后，将该住房性质变更为普通商品住房且同时登记至第三人。
据了解，《办法》适用于全市1.2万套经济适用房。截至2015年6月30日，已配售的市属经济适用房项目中，签订购房合同满五年的购房家庭，涵盖8个项目共4714户，包括桃源村三期2513户、深云村676户、福保110项目599户、福保桂花苑(资料、团购、论坛)506户、龙翔苑201户、康达苑(资料、团购、论坛)131户、星海名城(资料、团购、论坛)六期75户、星海名城五期13户。
记者近日走访并从房产搜索门户网站上了解到，符合条件的这8个经适房项目中，只有桃源村三期和福保桂花苑及星海名城的少数房产在售，其余项目均没查询到在售房产记录。据记者粗略计算，这些在售项目中，桃源村三期最多约20套，福保桂花苑和星海名城均仅有几套在售，所有在售房产加起来不足30套。
记者前往桃源村三期实地了解发现，出售房产的业主目前都还没获得完全产权(红本)，多数在等待买家来接盘并由买家缴纳增值收益完成产权过户。“桃源村三期的房子基本都在我们这里代售，大概有20套左右。”桃源村三期附近一房产中介店铺工作人员告诉记者，他们代理了83平方米和93平方米的三房房产，目前的市场价在4万-4.3万/平方米之间，总价有的达385万。“很多业主都没有钱缴纳增值收益，但可能因为其他经济需求需要出售房产，就等待卖家来缴纳这笔收益。”该工作人员表示，目前仅有一两个是缴纳完增值收益等待红本下来的，其余的业主都还在申请办理中，预计要九月底才能获批，这意味着他们需要找到买家“接盘”才能把房产变现。“有些业主为了逃避缴纳营业税，所以等有买家了才一起去过户，让买家承担所有税费。”上述人士表示。
多数业主不考虑出售
记者在桃源村三期采访时，多个业主表示不考虑出售自己的房产，甚至有业主对此并不知情。“卖了要去哪里住？”业主王先生对记者表示，自己没有其他的房产，卖了这套房子就没有地方住了，而且所得的收益也难以买回同地段的房产。也有业主对记者表示，桃源村三期配套完善，周边有学校方便孩子上学，小区环境较好，根本不考虑出售房产事宜。“这个小区的房子大部分都是以自住为主的。”业主龙女士向记者透露，小区内有少数业主早期在关外买了小产权房，由于这类房子没有房产证，无需在政府部门处登记，因此现在卖了这套房子或许还有其他的落脚地。
此外，记者走访小区发现，小区内有两栋楼朝花园一面的几十套房子至今仍在空置，龙女士告诉记者，这部分房子从未有人住过。“我们都是自住的，其实红本绿本都没有关系，只是政府应该要兑现自己当年的承诺。”
尽管经适房可以上市交易，但政府并不鼓励这种行为。此前深圳市住建局相关负责人接受媒体采访时曾表示，经适房权利人属于低收入困难群体，原支付的购房款也应具有一定程度的增值，并且考虑到深圳房地产市场价格较高，为尽量体现让利于民，支持其改善住房条件的需求，《办法》选择了《深圳市住房保障制度改革创新纲要》所规定的最低值50%作为增值收益缴纳比例，该比例在北京、上海、广州、杭州等大城市中处于偏低水平。“虽然《办法》规定缴纳部分增值收益后可以上市交易，但政府部门并不鼓励这种行为。”该负责人表示。
实际上市交易净赚四倍
经适房增值部分分成比例如何确定，是办法中公众关注的焦点。此次办法中第十条规定，应缴增值收益计算公式为：应缴增值收益=(该套住房评估价格-该套住房原购买价格)×50%-税费。简单来说，在扣除税费后，业主需要缴纳住房的一半增值收益，然后才能取得完全产权，进而上市交易。
按照《暂行办法》规定，市场评估价格按照深圳市房地产评估发展机构测算的市场交易价值合理区间下限执行。深圳市住房和建设局房改处副处长刘轶群在接受媒体采访时表示，经适房市场评估价与二手房市场评估价一样，会根据房地产市场价格的变动情况动态调整。然而，记者了解到，评估价自2013年7月调整以后就再也没调整过了，按照业内估算，目前的评估价大约为市场价的70%。
记者为此算了一笔账：桃源村三期目前的市场均价为4万/平方米，按照评估价是市场价的70%来计算，一套桃源村三期80平方米的房子如今的投资回报率为：186.44万/44万=4.23，业主可净赚四倍多。
另据前段时间刚购买了二手商品房的李先生表示，自己购买的房子评估价甚至接近市场价的五成，也就是说评估价远没七成这么高，按照深圳房价一直趋高的态势，倘若评估价再不调整，两者的距离就越来越大，而业主交易的利润就更高了。有房地产行业的业内人士表示，深圳的房产评估价格两年未调整，而两年间深圳的房地产价格已经有了一定幅度上涨，预计今年秋季将很可能出台，而且只可能是上调。上调后，业主需要缴纳的增值收益将更高。但事实上，这笔售房的最终收益在同等片区也买不到同样面积的房子，因此，除非有到较偏远地区置换房产的意愿，否则大部分业主都不会出售。
