险资“买房”

　　目前，股市恰好处于震荡阶段，房企市值也处于相对低估的阶段，部分股权分散、市值也相对低估的房企受到险资的青睐，险资开始发动对房企的频频举牌。险资方面，出于发展养老地产及扩大资管规模的需求，正步步走进房企。预计下半年险资有可能会继续频繁举牌房企，继续影响中国房地产市场格局。与此同时，上市房企也通过完善公司章程和议事规则，规避“野蛮人”的入侵和恶意收购。

　　业内人士认为，险资投资房企，可以挖掘置业者的潜在养老需求，进而营销相应的保险产品。此外，险资企业竞争激烈，某种程度上不在于拼比传统的保单业务，而在于资产管理业务的能力的比拼。险资入股房企，本质上是希望扩大资管规模。

　　安邦人寿、生命人寿、前海人寿……6月份以来的股市振荡，给保险资金举牌上市公司带来了机会。

　　其中，上市房企是险资偏爱的标的。出于救市的需要，保监会在7月初放宽了险资投资房地产和蓝筹的限制，也在客观上为险资松绑。

　　2014年以来，险资纷纷入股金地、金融街、佳兆业、华业集团、碧桂园等房企，就连市值1700亿的超大型房企万科也列入其中。险资成为“野蛮人”的议论甚嚣尘上。对多年来股权结构稳定的上市房企来说，无论是出于财务投资目的还是想成为实际控制人目的，险资无疑都是一个“外来者”。多位房地产业内人士认为，除去单纯的财务投资之外，险资屡次举牌房企，也将会对公司经营和管理产生潜移默化的影响，从而改变房地产行业的生态和格局。

　　险资“恋上”房企

　　7月24日，万科A发布的简式权益变动书称，前海人寿及其一致行动人钜盛华分别通过深交所集中交易系统买入1.03亿股和4.49亿股公司股份，合计占比为5%。

　　这已经是半个月内前海人寿第二次举牌万科股份，此次举牌后前海人寿及其一致行动人总共持股占万科总股本的10%，仅次于万科的第一大股东华润的14.9%。

　　万科只是大批被险资举牌的房企之一。去年初开始，保险黑马生命人寿接连举牌金地集团、农产品两家公司。截至去年9月底，经过数次举牌，生命人寿成为金地集团的第一大股东，在去年三季度增持金地集团至29.9%，逼近要约收购线。安邦保险紧随其后增持了1亿股，持股比例也提升至18.83%。以生命人寿和安邦保险为首的险资对金地集团的持股已高达55%，高度控盘；今年4月1日，中国平安入股碧桂园，共斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。

　　据wind数据统计，截至7月3日，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为25家，占比达到18%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家，前海人寿入股2家。

　　6月份的股灾被认为是险资深度介入上市房企的最新契机。7月8日，中国保监会发布《关于提高保险资金投资蓝筹股票监管比例有关事项的通知》。通知放宽了保险资金投资蓝筹股票监管比例，对符合条件的保险公司，将投资单一蓝筹股票的比例上限由占上季度末总资产的5％调整为10％；投资权益类资产达到30％比例上限的，可进一步增持蓝筹股票，增持后权益类资产余额不高于上季度末总资产的40％。保监会称，此举意在为优化保险资金配置结构，促进资本市场长期稳定健康发展。

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，市场不好股市下跌了才放开政策，但人人都不愿意当炮灰，上述政策短期来说还是具有一定的救市目的，但对于险资来说，一些市场表现不错、市值不太高的企业处于一个比较好进入的机会，眼下股市阶段性的低估，未来下跌的幅度不会太大，很适合进行中长期的投资。

　　他预计，下半年险资有可能会继续频繁举牌房企，继续影响中国房地产市场格局。

　　抄底房地产股？

　　险资入股背后，当前房地产股票真的处在一个低谷期吗？

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前房地产股的走势看，随大盘波动也挤出了部分泡沫，一些上市房企的股价跌破了净资产，PE处于相对低位，机构投资者入市积极性增加。

　　张宏伟则认为，险资近来的动作不能完全算是抄底行为，因为并不能确定现在就是房企股市的“底”，至多只能说现在处于一个机会点；从行业基本面来看，景气正在恢复。截止到目前，大部分城市楼市限购政策已取消、央行已经有四次降息三次降准落地，“3·30新政”也在鼓励改善型需求入市，楼市在下半年势必会出现反弹，甚至年底出现翘尾行情。于险资而言，选择在这个时机增持房企，是一项不错的财务投资。

　　过去多年来，中国房地产行业算是一个市场化程度比较高的行业，上市房企中股权结构多元、股权分散的情况比较多见。因此险资乐于举牌类似万科、金地等这类股权分散的企业。

　　在过去的15年中，华润作为万科第一大股东仅占15%左右；金地在被生命人寿举牌之前，第一大股东深圳福田投资发展公司持股量仅为7.851%。

　　严跃进认为，险资投资房企可以降低其搜寻顾客的成本，目前众房企纷纷涉足养老地产开发，险资入股后，可以把此类置业者的潜在养老需求挖掘，进而营销相应的保险产品。

　　此外，目前险资企业竞争激烈，某种程度上不在于拼比传统的保单业务，而在于资产管理业务的能力的比拼。险资入股房企，本质上是希望扩大资管规模。

　　“野蛮人”进来后

　　张宏伟认为，从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资举牌房企尤其是成为大股东之后，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大，险资的介入有可能会使一部分房企拥有相对充裕的资金，并且资金成本上远远低于同行，这些房企也可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀，形成“强者恒强，大者恒大”的局面。

　　以碧桂园为例，4月中国平安入股成为碧桂园第二大股东，此后碧桂园开始全面进军一线城市。4月底，碧桂园以6.08亿元的总价夺得上海市嘉定区徐行镇02-05地块。一个月后，碧桂园与北京城建集团联手竞得位于河北滦平金山岭地块；7月29日，碧桂园首次进军深圳，通过收购取得一项目地块。

　　碧桂园称，与中国平安将开展紧密战略合作，全面推进以中国城镇化和社区需求为基础，覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

　　张宏伟分析，就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作，谋求未来健康养生行业的霸主地位，重新洗牌养老产业市场，改写养老地产领域的市场格局。

　　然而，硬币的另一面是，险资入驻房企，不仅仅是影响公司的业务经营，而是可能变成闯入的“野蛮人”与原大股东、管理层展开股权暗战，这对房企来说，未必是好事。

　　金地集团与新的大股东生命人寿和二股东安邦人寿相处得就不愉快。在金地集团5月8日召开的2014年年度股东大会上，当天最重要的三项议案：核心员工项目跟投议案、选举丁玮和王俊为独立董事的议案，均被生命人寿和安邦联手否决。

　　生命人寿和安邦之所以联手否决以凌克为首的金地管理层提名的独董，被业内认为是二者在暂时无法增加董事名额的前提下，想让它们自己提名的独董进入董事会，以此在金地董事会中制衡“一家独大”的金地管理层。

　　东方证券分析师竺劲认为，生命人寿和安邦否决员工跟投制度，明面上看是不希望今后因少数股东权益的增加而减少金地整体项目的利润，进而影响自身的股东权益，但不排除二者是想通过在股东大会上行使否决权，来彰显大股东的地位，这为今后的控制权之争埋下伏笔。

　　然而，对险资而言，染指企业控制权绝非易事。上市房企一般也在公司章程和议事规则中暗藏机锋，规避“野蛮人”的入侵和恶意收购。

　　比如，金地公司章程规定，单独或者合计持有公司10%以上股份且持有时间在一年以上的股东、上届董事会五名以上董事，方可联名提名下一届董事会非独立董事候选人；为保持公司重大经营政策的连续性，董事会换届时所更换、增加的董事数额总计不得超过上届董事会董事名额的三分之一。

　　金地董事长凌克曾称，作为一个股东结构较分散的上市企业，有必要从制度上防止恶意收购。

　　内地和香港越来越接近的上市公司准则和相关要约收购准则，也给房企现有管理层套了一层防护衣。比如关于要约收购的规定，一旦单一股东或一致行动人持股超过30%（含），便会触发全面要约收购，其付出的成本和代价会大大增加。