政府难挡通州房价暴涨 部分房源被“内部消化”
2015年7月最后几天，关于北京通州楼市的几条新闻可谓相映成趣。
一是7月24日，在京津冀协同发展工作推动会议上，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽“喊话”，必须“防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价”。
二是7月28日《北京晨报》报道，通州区副区长崔松光带领该区住建委、规划分局、国土分区、工商分局主要负责人，检查区内售楼场所，严厉打击“捂盘”惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为。很显然，通州区的执法行动就是在回应中央的“喊话”。
但《中国经营报》记者近日接到爆料称，7月26日在通州运河核心区世界侨商中心售楼处，由于该项目前期在“蓄客”阶段排了600多个号，但开盘时仅放出了240多套房源，剩下的400来人交了3万元却无房可选，因此质疑开发商“捂盘”惜售，并与销售人员发生纠纷，最终惊动了警察到场维持秩序。
一位房地产业内人士在接受记者采访时表示，现在通州的房子不愁卖已经形成共识，开发商出货的意愿已经变弱了，因为通州房价接下来很可能还会继续涨。该人士认为，在土地供应越来越有限、购买热情越来越高涨的情况下，北京市和通州区住建委对通州房价的调控手段十分有限，“预售证该批还得批，不管价格涨了多少”。
政府严查涨价
通州区政府干预楼市的力度正在逐步加大。
来自亚豪机构的统计数据显示，2015年5月，通州楼市成交912套房子，相比2015年1月增长15.29%；成交面积9.45万平方米，相比2015年1月增长19.01%；成交均价25019元/平方米，相比2015年1月增长15.95%。自2015年5月起，通州楼市进入量价齐升的通道。
在此背景下，通州住建委等政府部门在6月“开始约谈一些主流的房地产开发商，明确要求开发商不炒作、不‘捂盘’惜售、不带头涨价”，在通州有项目的一位房企人士透露，还有开发商因为房价涨幅较大，被停发预售证，但他并未透露是哪家开发商。
6月，通州楼市的特点可谓是“量升价稳”。亚豪机构统计数据显示，2015年6月，通州成交1956套房子，相比5月翻了一番还多；成交面积达到19.34万平方米，相比5月也是翻了一番还多；成交均价则达到25801元/平方米，相比5月微增3.12%。
不过，自6月中旬开始，由于“政府动迁风”兴起，通州楼市的热点区域开始大声“喊涨”，有项目一夜间涨了5000元/平方米，还有业内人士提出，至少在通州运河核心区，房价已经进入30000元/平方米的时代，很快也将突破40000元/平方米。
根据易居中国的统计数据，“喊涨”的结果是，2015年7月上半个月，北京楼市成交量环比增幅达到98%。其中，通州楼市成交量占了北京全市的大约1/3，成交均价也开始显著攀升。
通州房价上涨及其产生的舆论关注显然引发政府层面的忧虑。先是张高丽在京津冀协同发展工作推动会议上明确提出，要落实好《京津冀协同发展规划纲要》，“重点地区需要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价”。
随后，通州区政府也出动了。据记者了解，通州区的执法检查队伍在永顺镇一楼盘售楼处，看到项目宣传展板上写着“房价将上涨”等误导信息，立即要求开发商必须立即整改；在梨园镇一楼盘售楼处，现场也出现了一些虚假宣传内容，也被责令立即整改。
通州区住建委相关人士在接受本报记者采访时表示，正在联合有关部门针对全区在售房地产项目进行执法检查，加强对在售房地产项目和对房地产经纪机构的监管，对媒体报道、投诉较多的项目将实施综合执法，严厉打击“捂盘”惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为。
该人士还表示，通州区政府将根据市场情况，研究出台相关措施，防止房价继续上涨。
不过，一位房地产业内人士认为，政府调控房地产市场最为有效的手段就是改善供给，可是最近5年以来，北京供地连续缩减，2015年通州计划供地总量高居北京16个区县第二位，但也是下降的，也就是说，通州市场的现状是，供给减少、需求增多，所以政府调控的手段和效果也很有限。
该人士还表示，政府可以打出的“牌”，最狠的一招就是，顶风“带头涨价”的开发商以后不能在通州拿地了；或者是在项目预售许可证上做文章，但目前通州在售项目有20~30个，大多数都是老项目的后期，很多已经有预售证了。
涨价冲动难挡
通州区政府的严查很难挡住市场的热情。
世界侨商中心是富华集团和世贸集团在通州运河核心区合作开发的项目，主要是由世贸集团操盘。据记者了解，该项目共有3600多套房源，一期项目在“蓄客”阶段对外声称有四五百套房源，但7月26日上午开盘时只放出240多套房源，将近200套房子据说是被“内部消化”了，这引起了购房者的极大不满。
开发商方面给出的解决办法是，“剩余没选上房的业主，可以顺延至8月二期开盘的时候”，但是二期开盘价格未定，购房者害怕按照开发商“低开高走”的开盘惯例，二期价格将高于一期。
世贸集团相关负责人在接受采访时回避了“捂盘”惜售的质疑，只是表示二期价格现在未定，到时候将根据市场情况调整。
通州区永顺镇是楼市热点地区，京贸国际城则是该区域的大项目之一，该项目将于2015年8月加推35层的9号楼。7月30日，在该项目售楼处，记者得到的消息是9号楼开盘价格还未确定，但该项目涨势明显，在2015年初还不到2万元/平方米，到2015年5月8号楼开盘价已达2.73万元，到2015年6月10号楼开盘价已飙升至3.1万元/平方米，业内预计该项目2015年8月加推的10号楼价格还将攀升。
对于盛传即将入市的K2清水湾别墅项目，记者从K2地产负责人处了解到，开盘时间可能要等到2015年8月中旬或者下旬。对于“捂盘”惜售的质疑，这位负责人表示，“实际上不是‘捂盘’，而是园林休整及工程原因，暂不具备销售条件。”至于价格，“别墅产品都实行一房一价，预售证上的价格只有个别户型达到8万元/平方米，其他大多数产品都在4万~5万元/平方米左右。具体还要和客户沟通，看市场情况而定。”
位于通州区梨园镇的华业东方玫瑰也是“量价齐升”的代表项目。据记者了解，该项目最近几个月一直位列通州在售楼盘成交排行榜的前列，其价格此前一直稳定在2.35万元/平方米，2015年6月以来涨价提速，6月初的销售均价已涨至2.55万元/平方米，7月的对外报价已飙升至3万元/平方米，并且还在酝酿“提价”。
链家地产市场研究中心李巧玲认为，随着北京市部分行政机关搬迁通州等消息的确定，以及通州作为北京行政副中心定位的明确，在区位利好消息的刺激下，通州房地产市场除了销量上涨以外，成交均价也不可避免地处于上升状态，这种态势也将影响房地产企业的开盘定价，推迟开盘或者开盘涨价的现象也将有所增多。
也有专家认为，通州房价不会“大涨”。伟业我爱我家市场研究院孔丹认为，凭借几个简单概念就能炒高房价的时代已经一去不复返，即使北京部分行政功能迁往通州，通州房价也难以出现大涨。
