王健林：上市最大收获就是坚定转型走轻资产之路
房地产市场供过于求的大环境,让各大房企思考如何转型。万达集团董事长王健林近日接受新京报专访,称中国房地产行业好赚钱的时代过去了,今后将成为一个平均利润行业。去年以来,万达商业地产和万达院线接连上市,给他带来启发,也坚定了万达转型的决心,目标瞄准轻资产路线。
更看重租金增长率
新京报:万达商业今年的合约销售目标仅增5%至1680亿元,较为保守,是否对今年房地产市场仍保持谨慎态度?
王健林:我们自己对于房地产市场判断,希望在中国房地产还没有真正调整的时候,我们的库存能实现全部去化,也就是严格“去房地产化”。
我曾说过到了2020年,商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金,只有三分之一来自于销售收入,也可能那时候占比只有30%,所以对于销售收入看得并不是很重。我的意见是“随便定”,他们(商业地产管理层)还定得有点增长,我更看重是年底的租金增长多少,在利润当中占比是什么样的格局。
无论目标收入如何变化,但净利一定会保持更高增幅,这是第一个目标;第二,看中净利当中租金的占比,比如2020年,商业地产只有1500亿元,销售下降了,但净利400亿元,其中租金达到300亿元,那就成功了。
新京报:截至目前,刺激楼市的政策频出,你判断市场是否会因此发生转向?
王健林:市场会受益于这几次政策的调整,但不可能会有大的变化,受到影响最大的最多就是6-8个城市,北上广深,再加上成都、武汉等,其他都不会有什么变化。
无论政策再怎么刺激,二三四线城市,特别是三四线城市,都不可能有大的变化。因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应,用3年时间去库存,中国地产才能保持进入长时间健康的状态;但是,如果不供应土地,政府的钱从哪来呢?所以只要形势好一点,政府一定又会大量推地出来,所以对中国房地产长期趋势,我认为,好赚钱的时代过去了,今后就是一个平均利润行业,而以后(七八年以后),如果纯粹是卖房子,还有可能不如一个平均利润行业。
上市启示是坚定转型
新京报:万达商业地产和万达院线相继上市之后,对于你有哪些启示?
王健林:对我们最大的启发就是坚定我们走轻资产的这个转型。没上市之前,万达是不是要转型,由重变轻只是转型的一个方面,上市之前还看不清。
但上市这一年接触了很多人,很多基金、投资人、还有经济界人士,都在问我们一个问题,为什么你们一定要自己开发,自己卖呢,别人拿钱你们来操作,这不是更加安全吗?
这种问题提得非常多,促使我们觉得整个房地产拐点到了,由过去的趋紧,变成现在供过于求,所以上市最大的收获就是促使我们尽快实现转型,更加认清自己应该走的方向。确定转型后,资本市场也给了我们一个比较好的估值,就是虽然利润没有发生变化,但是资本市场相信我们今年会有调整。
同样,院线上市也是起了这个作用,使我们更加坚定转型的决心,2014年商业地产248亿的净利润,院线8亿的净利润,是三位数的零头,收入40多亿,商业地产2000亿,市值却要赶上商业地产的一半了,我们内部反复开会,研究资本市场的导向,就是说传统模式一定要坚决抛弃。
我总结就是要做三件事:做新的事,做高(高科技)的事,第三个要做网(互联网)的事,我们一定要往这方面转型。之前也做了一些预判,今年上半年我们拿地很猛,但不是买地了,而是开始拿别人钱进行投资了。相当于我是管家,但投资风险已经转移出去了,然后所有的投资者都一样,多挣多分,少挣少分。所以这就是上市最大的收获,就是坚定转型。
新京报:有没有新的挑战和风险?
王健林:上市之后最大的风险我觉得在于行为短视,总会受到股价走势的影响。
商业地产刚上市,跌破发行价有一段时间,有些同事就特别着急,我当时就说我可以忍受两到三年股价低迷,但是我们一定要把我们确定的长期安全的事做下去。再发两个年报,只要有两个年报证明我们走的路是正确的,资本市场一定会重新布置。实践证明还没等到那个时候呢,就已经看到了(股价上涨)。
轻资产采用分享模式
新京报:万达的轻资产被反复提起,如何解读?如何操作?
王健林:万达的目标是到2020年,万达广场达到400家,到了2025年,10年时间万达广场开业要达到1000家。
我们突然发现地级城市和重要县级市存有空白,在分析这些年我们投资在这些区域的时候,发现回报也是相当不错。我们突然发现了一个机会,在中国很多地级市、人口比较多的县或镇,不要说现代化购物中心,连个多厅的电影院都没有,发展极度不平衡。
我们也在想,这些地方没有需求吗?有需求但为什么没人去?第一个原因,跟我们自己的模式一样,受限于它的房产价格;第二,受限于招商人,去不了,这两点打通之后,就会成为我们的优势。
但是绝对不能搞房地产销售模式,那些地方的房价最多就三四千元,成本就要3500元,利润只有一百到两百元,根本无法持续。但是改成投资模式就可以。采取分享模式,就是我不出钱,用别人的钱投资,可以参与分红,并且每年的分红足够你的成本。
我们的商业模式这么多年的运营,已经把所有的轻资产模型测算出来了。
相信“稳赚一号”受欢迎
新京报:“稳赚一号”作为万达新推出的互联网众筹金融产品,和过去的P2P产品有什么不同?
王健林:过去P2P是这样的,募集众筹的钱,再放贷给别人,但是放贷过程有些不靠谱,所以造成很多倒闭。但我们的P2P是我们自己的快钱(去年底万达投资20亿元控股快钱)搭建的平台,众筹之后再投给自己的万达广场,从而形成一个良性循环,相当于左手投钱给右手,右手分钱再分给左手。
随着近期的降息,我自己判断这将会是一个极其受欢迎的产品,大家给这个产品起名叫“稳赚一号”就能看出来。现在预期年收益不低于12%(分红+资产出售),我们自己预计肯定在20%以上,现在是4+3模式,原则上第四年卖掉,最迟第七年卖掉,其实到了第四年以后,不用担心,海外基金就会频频进入。
这条路如果走得好,我们连发两期,预计一期50亿元,如果收效良好,不排除万达今后就不再和外部的投资机构合作,可能我们商业地产就只和内部的快钱合作。
