移民型一线城市房价跳涨40% 五大原因分析
当全社会都沉浸在全民炒股的热潮中时，似乎已经黯淡了很长时间的楼市也沉不住气了。最近一则消息把整天盯着K线图的股民们给惊呆了——深圳房价2个月暴涨40%！这是真的吗？
深圳房价涨幅一骑绝尘
6月1日，中国指 数研究院发布“百城房价”数据，5月份，全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个。
四大一线城市新建商品住宅“量价齐升”，从成交量来看，5月北上广深4个城市环比增幅分别为3.1%、4.6%、16.9%和48.2%，同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。
5月，深圳成交量和房价涨幅均居全国首位，且根据国家统计局的数据，深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市，到2015年4月，已连续5个月上涨。
深圳国土与规划委数据也显示，截止到5月23日，深圳关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%。
中原地产的统计数据显示，在4月1日~5月23日，深圳楼市共有46个新盘开盘或加推，出现14个“日光盘”，占比高达30%。
事实上，四大一线城市在“3·30”楼市救市新政后都不同程度出现了回暖迹象，但北上广的回暖还属于温和可控的，但深圳楼市则几乎处于失控状态。尽管整个深圳市的住宅成交价格同比上涨幅度并不算夸张，但其中部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区跳涨非常明显，部分新建楼盘的价格在2个月内飙升近40%！
据媒体不完全统计，5月前后深圳楼市有51个楼盘项目提价或取消优惠。各楼盘均价平均涨幅在2500元/平方米，最高涨幅为1.3万元/平方米，涨幅高于3000元/平方米的项目达22个。
其中，被赋予“福田后花园”美誉的龙华新区领涨全市。在2014年至今的这一轮上涨中，龙华无疑是一匹黑马，同比涨幅高达16%，远远超出其他区域。
由此可见，虽然“2个月暴涨40%”的只是深圳少数楼盘，这一新闻更多的是媒体博人眼球的炒作，但从整个深圳市过去2个月的房价走势上看，大幅上涨已是不争的事实。那我们不禁要问，原本已经平稳了很长时间的深圳房价为什么又会突然爆发了呢？
暴涨逻辑一：政策强刺激
要说深圳房价暴涨的直接导火索，自然就是“3·30”救市新政了，其中深圳市规定公积金购首套房首付仅需2成；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房贷优惠利率在市场上重新出现，一下子激活了市场的买气。
毕竟过去几年的楼市调控抑制了太多的改善性需求，当楼市调控渐渐松绑以后，银行“钱荒”又导致银行惜贷，让房贷成本大幅提高。如今政策放开后需求突然爆发也就不足为奇了。
暴涨逻辑二：唯一移民型一线城市
然而同样是政策松绑，北上广的房价为什么没有深圳涨得那么厉害呢？这就要说到深圳这座城市的特点了。作为四大一线城市中唯一一个以外来移民为主体的城市，深圳人的购房需求本就和北上广居民有着巨大不同。调查显示，目前深圳1100万多的常住人口中，超过70%的常住人口没有属于自己的产权房。根据世联行的统计，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。
这一群来自全国各地、怀着“深圳梦”的人来到深圳以后，当然希望能早日在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能，他们需要的只是一个最好的入市契机。而房贷首付比例下降是最好的刺激因素。因为随着深圳市“腾笼换鸟”行动的不断推广，深圳正在吸引越来越多高端人才，大量互联网、金融等行业的高薪高能人才被引进深圳，这些本来在深圳没有住房的人，由于预期未来收入会继续大幅提高，因此有着更强的买房能力。虽然眼下资产不多，但收入颇高，一旦首付比例下降，他们就能够承受得起比较高的房贷支出。
暴涨逻辑三：马太效应
政策利好和刚性需求的释放，促使深圳楼市进入到了上升通道。而楼市背后的市场逻辑从来都是“买涨不买跌”，在房价处于下行阶段，购房者停止入市并观望。但一旦房价上涨后，也将加速购房者入市的节奏，房企去库存的效果也将积极显现。
中原地产研究总监刘渊认为，深圳的新房占比仅占三成，当需求反弹时，且库存量较少，市场很容易被推高。结果就是市场越火爆越要抢，越抢越火爆，出现所谓的马太效应。
暴涨逻辑四： 投资客回归
与北上广还有一点不同的是，由于深圳紧邻香港，预期逆转之下，深圳楼市的投资客也出现明显抬头，其中有相当数量是香港人，毕竟与香港房价相比，深圳房价依然还不算贵。
根据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到28.1%。而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华4个区域。
在深圳，投资者占购房者的比例一直被业内视为楼市的晴雨表。据悉，深圳楼市过去上涨最火爆的时候，投资客占比一度超过五成；而市场最为低迷的时候，投资客的比例则在一成左右。
尽管深圳限购仍未松绑，但这不妨碍深圳投资客曲线入市。在龙华中海锦城开盘现场，记者询问的6人中有4人是购买二套房。而部分买二套房的购房者，无法分清是投资还是改善需求。此外，即使想买第三套房，也可以通过“假离婚”、以公司名义购房等办法规避限购政策。
暴涨逻辑五：抛股买房
最后不得不提到的就是非常具有中国特色的一个现象——股市和楼市往往比翼齐飞。在2007年和2009年都曾出现过股市和楼市一起暴涨的情况。而过去近一年的大牛市中，许多投资者在股市里已经赚到了一倍甚至数倍回报，如今又遇到楼市政策利好，便有不少人决定抛股买房，落袋为安，大量股市资金便来到了楼市中。尤其像高端公寓楼和别墅这种投资属性比较强的房子，也已经成为投资客资产保值升值的一种方式了，自住需求非常少。
政府终于出手干预
尽管深圳楼市上涨背后有众多原因，但连续大幅上涨也终于让原本一直不愿干预楼市的深圳市政府坐不住了。
5月29日，深圳市规划和国土资源委员会发布消息称：近期出现“6月17日我市将取消住房限购政策”的传言，此为不实谣传，深圳市将继续执行现有住房限购政策。将严格依法查处那些通过故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为。将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展，包括加快商品住房预售审批，加快新增住宅用地供应等。
深圳官方的这一表态，主要传递出一个信号：官方对于当地房价快速上涨，深感压力和担忧，所以抛出一套调控市场的组合拳：一、辟谣，稳定市场情绪；二、严查供应端的违规行为，打击部分违规开发商；三、增加市场供应，缓解市场饥渴。
房价将继续上涨？
然而历次调控的历史经验告诉我们，深圳市政府推出的这三个举措都很难改变市场的长期预期。深圳房价过去2个月的大幅上涨就是在没有放开限购的情况下发生的，就算今后一段时间继续严格执行限购政策，也不见得房价会下跌；而出现“日光盘”现象虽然存在某些开发商自导自演的嫌疑，但也有些“日光盘”是真实市场供求关系的体现，政府部门无能为力；至于增加土地供给的招数效果也非常有限，毕竟深圳市区的土地就这么点，新楼盘开发一个少一个，而每年涌入深圳的新增人口却有增无减。
更何况，从政府意图上看，打压楼市也不是地方政府希望看到的。因为在经济大环境依然不景气的当下，今年政府首要任务是保增长，房地产市场的回升有助于稳定经济。
根据深圳官方的测算，如果房地产投资增速能保持在20%以上，将对经济增速维持8%-9%提供有力支撑。数据显示，去年深圳房地产投资增速为20.5%，今年一季度增速接近30%。
“3·30”新政后，房企推盘积极性高涨，在预售方面，供应也呈增加态势。截至4月末，深圳商品住宅累计批准预售132.41万平方米，同比增加124.2%。但由于去库存速度过快，市场供求仍较为紧张。
隶属于深圳规土委旗下机构的一位专家前段时间曾公开表示，深圳房地产市场最大的问题是库存不足，没有新地可用，旧改的周期长，难度也大，供求关系紧张会长期存在，到今年年底，深圳房价上涨的速度会很快。
值得关注的是，由于该专家参与了多年房地产调控，在某种程度上，他的观点代表了政府的观点。但一周后，该政府智囊专家又改变口风发文安抚，列出深圳住宅批准预售、住宅投资量、新开工面积、施工面积等数据，表示楼市后期供应将保持充足，市场不必过分紧张。只要限购不取消，大规模的投机就不会存在。
很显然，为了保证本地刚需的购房机会，深圳市政府恐怕不会轻易放松限购。深圳市房地产研究中心也建议，今年内深圳不应放松现有住房限购政策。因为目前我国空间资源短缺、住房供求矛盾大，在房产税还未推行的情况下，国内、国外的投资者会相继入市，炒高房价，并对本市自住和改善性需求形成排挤效应，住房限购政策对保障当前深圳经济政策稳定发展具有重要作用。
但今年深圳市政府准备上调普通商品住宅标准，还可能减免部分税费，取消 90/70政策，调整限外政策。由此可见，虽然限购依然存在，但从趋势上看，购房者的交易成本还是在下降，而政府也有意识地在减少用行政手段去干预市场机制。
这种市场导向正迎合了房企的需求。今年以来，深圳的限价政策也得以取消，高房价备案不再受限制。按照本届政府的思路，政府管控房价本身就是不合理的，深圳市政府近期的表态更多的是一种稳定市场情绪的姿态，但很难改变深圳房价供不应求、继续上涨的趋势。
