前些年，我问一位在北京星河湾工作的朋友：什么客户给你留下了特别深刻的印象？

  对方立即说：有一天，售楼处来了一辆很普通的车，外地牌照，司机对迎接他的售楼员说，我买三套。打开后背箱，满满的几个袋子，全是现金。

  嗯，你应该猜出来了，这就是传说中的煤老板。

  煤老板不是星河湾的主要客户，但他们都喜欢SOHO中国。CBD的那几个SOHO，曾经到山西收割了一茬又一茬，从来没有失望过。在老潘那里一买就是十几二十套的大有人在。据说，煤老板买房往往用当天的出煤量来换算，嗯，这套房只相当于三天的出煤量，买！顺便说一句，后来老潘他们觉得煤老板的称呼不太好听，对外改叫山西能源客户，形象瞬间高大起来。

  这是煤炭行业的好时光，也是地产商的好时光。但忽然之间，煤价就跌了，煤老板的身价就贬了，北京楼市也难得见到他们的身影了。

  曾有朋友跟我讨论过这个问题。我国的能源结构里，煤炭仍是主体，即使经过几年的下降，到2014年底煤炭占比仍达67.5%。按理说，在我们这样的煤炭消费大国，哪怕经济是在下滑，对煤炭的需求也是巨大的，何至于煤炭市场一调整就是好几年？

  原因可以列出多种，比如，企业用电量减少，钢铁不景气，新兴能源的替代等等。但归根结底，还是煤炭供大于求。与能源结构、产业结构调整相伴随的，是痛苦的去库存过程。由于煤炭市场放开，那些小煤窑、小煤矿的成本居高不下，只有减产、停工或倒闭。

  只要没有卷进高利贷漩窝，也没有豪赌等恶劣嗜好，煤老板靠过去积累的巨额财富，后来的日子还是很风光。只不过，跟地产商相比，稍微逊色一些。

  然而，这一天终究也是要到来的，房地产从黄金到白银，也是一种换挡。首当其冲的，便是去库存。

  如果看国家统计局的数据，全国空置商品房面积，并没有多么可怕，增幅也比较平缓。问题在哪里呢？消化的速度慢下来了。假如是前10年的平均去化率，这点库存根本不是事儿，但2014年以来，地产商的去化水平都在下降。这几乎行业性的普遍现象，包括万科等大房企在内。

  不止一位房企里负责营销的朋友告诉我，实际上，2013年就已露出苗头。别看当年销售量创下历史新高，但进入下半年明显是卖得越来越慢了。很多人以为，2014年的调整是突如其来的，其实是市场运行自然而然的结果。

  从机构监测的数据来说，今年前5个月，无论是同比还是环比，都令人欣喜。但分化相当明显。即使是在限购的情况下，一线城市为什么成交依然很好？还是要看库存与去化的比例。2014年深圳只出让了一块住宅用地，北京市仅完成了出让计划的约51%。而这些城市的需求则是全国最活跃的。但即便如此，多数项目的去化时间也要长于2013年。

  地产商近年来喜欢用人口净流出/净流入比，来研究一个城市的需求变化。毫不奇怪，住房需求增长缓慢甚至下滑的三四线城市，一般都呈现出人口净流出的现象。知名地产商来到这样的城市，起初都能获得极好的品牌溢价，但边际效应迅速递减。

  比如兰州碧桂园（请碧桂园的朋友原谅我举你们为例），2013年10月一期开盘时居然一举卖到50亿，兰州人民简直像是不要钱一样在抢房子。但2015年5月二期开盘当天只卖了9.6亿。真不知道这个号称规划占地1.2万亩的超级大盘，三期以后怎么卖。

  关注房企前10名的朋友想必还记得，2013年碧桂园完成合同销售额1060亿，同比增长123%。年销售额三五十亿的企业，增长100%的，有，但不多。而到了四五百亿的规模，年增幅能到1倍的，至少这么多年只有碧桂园。

  不过， 2014年初当碧桂园销售额翻番的消息传出，它的股价几乎没有上涨。我与几个朋友当时还感到比较奇怪，后来才恍然，香港投资者显然是认为这种增长是不可持续的。以三四线城市为主要布局的企业尤其如此。

  大约是2012年以后，经济学家常挂在嘴边的一个词是产能过剩，主要是指重化工产能。多数地产商不会想到，两年后，自己面临的主要难题也是如何尽快消化过剩的产能。差不能也是2012年以后，产业结构调整不断被强调和重复，多数地产商也不会想到，这个貌似很严肃很学术的词汇，如今也是自己必须解决的课题。

  都说时间是最好的解药，海南省南部的楼市却让人有些费解。且不说1992-1993年的海南楼市泡沫，用了10年时间才得以缓解；单说过去10年，除了2009年底国务院批复海南国际旅游岛方案以后有过一段时间的上涨，海南楼市多数时间都是在盘整。而包括三亚在内的五指山以南地区，几乎是全中国冬季度假的唯一胜地，但直到今天，这个区域的楼市表现与2012年没太大区别。 原因无他，就是供应量太大了。