房企合作百态：融创绿城分手 万达万科热恋
明星项目黄浦湾1号，自戴上“楼王”(38万/平方米)的帽子后，便成为市场讨论的焦点。有人说，比这贵的楼盘多的是；也有人说，再贵，也不至于超过30万元/平方米；还有人打听：这到底是谁开发的项目？
一开始，该项目是融创中国控股有限公司(下称“融创”)对外高调宣布的项目。不久后，该项目似乎又变换了主人，变成了与融创曾甜蜜过、后又分手的老朋友——绿城中国控股有限公司(下称“绿城”)。
黄浦湾易主的背后实质是融创和绿城之间有关“融绿平台”的争夺战。5月5日，融创和绿城终于就融绿平台的归属划定了相关方案。这意味着纷争已久的平台归属问题最终得到了确认。
双方公告称，已就融绿平台旗下项目分拆签署框架协议并发布公告，明确了融绿平台归属。按公告显示的方案，绿城将向上海融绿收购上海华浙外滩51%股权对应的投资权益，向融创建投收购北京兴业万发45%股权及其股东贷款，向上海森林高尔夫收购浙江金盈50%的股权及向融创置地收购浙江金盈的股东贷款，向融创置地出售上海森林高尔夫50%的股权。同时，绿城投资将向上海融创房地产出售上海融创绿城50%的股权。
简而言之，交易完成后，融创获得了心仪已久的融绿平台，但上述楼王项目黄浦湾却交给了绿城。日前，《国际金融报》记者来到了上海中山南路王家码头路附近、号称“中国第一豪宅”的黄浦湾项目所在地。与想象中不同，虽然气派豪华，但来的人并没有想象中那么多，同时，对于融创和绿城的纠纷，多位售楼人士也表示“不知情”。
“从结果来看，融绿平台之争是上海市场的焦点，而黄埔湾项目又是上海市场争议的焦点。”同策咨询研究部总监张宏伟(博客)对《国际金融报》记者说，“融创虽没有得到黄埔湾项目，但大上海商品住宅市场销售金额‘老大’地位还是稳固的。这两年，其他竞争对手估计还难以撼动。”
但融绿平台的解体及融创和绿城的分手，还是让人唏嘘不已。当初，双方是这么的甜蜜，甚至一些人称为“中国合伙人的典范”。但最终在种种因素下选择分手，各自奔向新的前程。
不过，就大势看，有分也有合。就在融创和绿城分手后一个星期，房地产市场中另两大巨头——商业地产龙头万达[微博]集团公司(下称“万达”)和万科企业股份有限公司(下称“万科”)选择合作。根据双方签署的协议，未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。据称，双方的合作范围不仅限于国内，还将在全球展开。
“整个房地产市场发生了深刻变化，中国房地产进入了一个所谓的‘白银时代’。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞(博客)分析称，两者面临的压力挑战和很强的互补性，促使这个“巨头联盟”诞生。
“也许，市场中会出现更多的巨头联合。即使像融创和绿城这样的企业，未来，或许还是会选择新的合作伙伴进行合作。”一位要求隐去姓名的四线城市的房地产开发商对《国际金融报》记者感慨。
一度甜蜜
在上海，融绿就像一匹“黑马”。从2012年开始，在短短两年多的时间里就冲上了2013年商品住宅销售金额第三名，2014年势头更是凶猛
融创中国和绿城中国很早就“结缘”。位于江苏无锡市湖滨区的蠡湖香樟园，业主早已入住，并在当地有不错的口碑，它就是融创与绿城合作开发的第一个项目。
资料显示，2012年1月，绿城将该项目51%的股权出售给融创。2013年6月的一场发布会上，孙宏斌(博客)曾对这个项目发出感慨：“无锡的市场上，再也找不到第二个这么好的项目。可以说，这是长三角地区最顶级的产品。”
孙宏斌当时还高调宣称，绿城蠡湖香樟园稀缺的湖景资源、配套价值及其高端品质在价值上“严重被低估，使得价值与价格出现不对等”，因此，蠡湖香樟园被“封盘”。
那一年，正值融创和绿城的“蜜月期”。而彼时，房地产市场也出现了与以往不太一样的变化——二三线城市的风采难以持续。
在这样的环境下，融创和绿城走在了一起。2012年6月，绿城由于资金瓶颈陷入破产传闻。紧接着，融创与绿城订立合作框架协议，融创宣布以33.72亿元收购绿城旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津5座城市9个项目50%的股权，并把这些项目股权全部装进融创、绿城共同成立的上海融创绿城房地产开发有限公司，即业内所称的“上海融绿平台”。
“这场并购在当时备受瞩目，成绩单令双方股东振奋。”2014年的媒体消息显示，2014年第一季度最新出炉的上海房企排行榜中，融绿项目以44.26亿元的成交额位居上海房企第一名。此外，2013年，融创绿城以网签155亿元的销售业绩挺进中国房企50强以内。其中，上海区域以112.07亿元的网签业绩跻身前三强，直逼绿地、万科。
“就数据来看，融绿在上海市场口碑非常好。当然，就质量看，融绿打造的产品虽然价格贵，但确实物超所值。”小张在某中介的二手豪宅市场做了很多年，他对《国际金融报》强调，“相关的住宅项目，确实有让人耳目一新的感觉。”
事实上，在外界看来，更重要的是，当初融创与绿城合作，恰恰是绿城“最不好”的时候，以至于有人用“恩人”的形象来描述孙宏斌当初的选择。孙宏斌曾说，“这个行业，绿城要是死了，不公平。谁死也不该绿城死，就它认真造房子，就它把房子盖得好。”
“融绿案例，似乎有可能成为房地产行业合作中特殊的一个。”此前，曾有媒体说，孙宏斌看重的是绿城的产品升值空间。绿城董事长宋卫平对融创中国的评价是“有锐气、有狼性、有激情、与中国房地产市场一起经过考验的公司”。
为此，甚至有一些人将双方的合作视为“典范”——中国地产合伙人的最佳代表。
但现实永远是讽刺的。去年10月，有消息称，当初“退居二线”的宋卫平对外释放出了回归意愿，这让双方的纷争突然一下子出现在公众面前。
去年11月到12月，双方之间的纷争渐渐浮出水面——2014年11月24日，融创公告称调整收购绿城股份；同年12月19日，融创公告称终止收购绿城中国股份；12月23日，绿城宣布中交集团以超过60亿港元的代价入股，与香港地产商九龙仓并列为绿城第一大股东。
不止如此，在2014年最后一天，融创公告以155亿元全面收购上海融绿平台，但5天后，绿城公告称董事会并未批准其出售。随后，双方又来回多次回应，这让外界发现：双方的争夺就聚焦在了融绿平台上。
融绿解散
成立3年、在上海创下多个销售记录的上海融绿平台“解体”了。融创以10亿元人民币的代价拿到融绿平台，而绿城则得到了上海的明星项目黄浦湾
5月5日，融创中国、绿城中国就融绿平台旗下项目分拆签署框架协议并发布公告，明确了融绿平台归属。至此，融绿平台分割方案终于落定，只待通过股东特别大会批准便可完成交易。
据协议，绿城将向上海融绿收购上海华浙外滩51%股权对应的投资权益，向融创建投收购北京兴业万发45%股权及其股东贷款，向上海森林高尔夫收购浙江金盈50%的股权及向融创置地收购浙江金盈的股东贷款，向融创置地出售上海森林高尔夫50%的股权。
协议还显示，绿城一方将向上海融创房地产出售上海融创绿城50%的股权。也就是说，融绿最终归属融创中国。
针对上述协议，媒体解读称，交易完成后上海森林高尔夫旗下的上海玫瑰园、上海香溢花城、杭州西溪融庄项目以及上海融绿平台将归属于融创，融绿平台之前在上海的旗舰项目之一“上海黄浦湾”、北京御园及杭州之江壹号归为绿城，“至此，双方合作项目将由21个减少至1个”。
事实上，公告前，对于这样的结果早有人预料。消息人士对外称，此前尽管融创尚未完全完成对融绿平台的收购流程，“但已经对融绿平台旗下的项目进行了全面的去绿城化，如绿城盛世滨江、绿城黄浦湾、绿城御园等在对外说辞上均已改为外滩盛世滨江、外滩黄浦湾、上海御园等”。
对此，业内人士解读称，最终的结局就是成立3年、在上海创下多个销售记录的上海融绿平台公司正式“解体”，“融创以10亿元人民币的代价拿到融绿平台，而绿城则得到了上海的明星项目黄浦湾”。
“从目前‘上海融绿归属融创，上海黄浦湾归属绿城’的结果来看，融绿平台之争各有所得，但对于融创与绿城来讲，也各有遗憾。”张宏伟对《国际金融报》记者表示，从结果看，融绿平台之争的焦点是上海市场，而上海市场的争议焦点是黄埔湾项目，融创虽没有得到黄埔湾，但大上海商品住宅市场销售金额“老大”的地位还很稳固，这两年估计还难以撼动。
在张宏伟看来，融绿就像“一匹黑马”。同策咨询研究部数据显示，2014年1月至12月，融绿以174.80亿元荣登上海商品住宅销售金额榜首，万科、绿地销售金额分别为148.74亿元和135.93亿元，排名第二和第三。
张宏伟直言，融创得到融绿平台之后，按照其项目储备规模，预计在2015年上海商品住宅市场三强争霸的格局中，融创或将再次成为2015年上海商品住宅市场销售金额冠军。综合来看，拿下融绿平台的孙宏斌将继续从上海市场获益。
绿城董事会秘书冯征也对媒体表示，这是“双赢”的局面。有分析称，因黄浦湾项目的存在，业内对于绿城未来在上海的发展仍然寄予厚望，“交易完成后，绿城将获得现金流量净额33.9亿元以及出售所得收益及分红共7.8亿元，这将使绿城改善财务状况，运营更加健康”。
“融绿平台拿下后，对于后续融创的战略导向将更为清晰。资本市场势必会积极反应，部分投资者会看好融创高成长性，这会刺激股价的继续上升。”易居(博客)房地产研究院研究员严跃进表示。
不过，严跃进也指出，包括黄浦湾在内的优质项目剥离出去后，融绿平台的优势就削弱了，“这个时候积极拿地，以及把此前几个佳兆业项目并入，最为迫切”。
“领先的并购能力使融创可以抓住机会补充土地储备。虽然收购佳兆业存在高度不确定性，但融创并购评估能力和谈判能力得到提升，为未来可能的廉价收购机会做好了充分准备。”中银国际则称。
“两万”合作
在绿城和融创落寞分手之时，房地产行业内的另两大巨头万科和万达却毅然选择合作。在业内人士看来，行业“白银时代”到来的最典型特征是结盟的开始
然而，令人玩味的是，就在融绿分手后不久，“两万”——万科和万达高调宣布合作。与融创和绿城不太一样的是，他们并没有成立合资公司。
根据协议，两家公司将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息；双方将长期进行合作；由于双方都有海外发展计划，未来的合作不仅限于国内，也将在全球展开。
“未来两家公司的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。”协议显示。
“两大巨头合作，确实给市场带来了思考：连这样的巨头都合作了，我们该怎么办。”上述四线城市的开发商对《国际金融报》记者说，“站在我个人的角度，我更愿意看作是‘抱团取暖’。因为，就未来看，就连一线城市，都可能不会再有以前那样高额的盈利。何况，现在很多二三线城市的库存非常高，难以短期回暖。”
SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)[微博]则说，“合作什么呢？万科会干的万达也会干，万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型，大势所趋。但要寻找互补的合作伙伴。”
“今年以来，全国买地最多的不是传统房地产商，而是金融机构，或表面上去拿地，背后都是金融机构在支持，跟金融的结盟是结盟发展中的一个新趋势。万科与万达的合作代表着行业内结盟的开始。”对于外界的疑问，万科董事长郁亮回应说，过去“黄金时代”的房地产做法是跑马圈地，自由生长，到了“白银时代”，任何一家发展商都不具备全部的优势和资源，来满足“白银时代”的需求。
“发展商需要相互取长补短，发挥各自的优势，来共同面对‘白银时代’的挑战。此次合作也是双方在‘白银时代’战略转型的需要。”郁亮说。
同策咨询研究部提供的数据显示，2010年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1套，这就意味着中国房地产市场供求“已基本平衡”，楼市开始“进入下半场”。
“此时，楼市规模化时代已经过去，市场环境发生了明显的变化，未来买方市场的特征会越来越明显。”张宏伟说，“由于购房需求已经基本得到满足，传统住宅市场规模化发展空间受限，这已经成为当前房企发展过程遭遇的‘痛点’。”
“从此次万科万达两家房企合作的聚焦点来看，也是将合作聚焦在‘轻资产’上。”张宏伟说，从合作目的看，万科与万达合作后将联合在国内外拿地开发，万科的住宅开发将可能植入万达的综合体，万达的商业管理运营经验也将传导给万科，商业地产部分则“轻资产”操作。
“很明显，以后无论万达与万科，在项目操作层面不再‘重资产’，旨在通过‘轻资产’模式强化投资的杠杆效应，规避自身风险，赚取增值收益，提升利润率。”张宏伟称。
王健林(博客)则表示，过去双方模式差异性不大，“供不应求的时代，大家就忽略了合作的重要性”。
王健林认为，今后行业里不单有竞争，更多是合作，从竞争走向竞合，“竞合不是简单的抱团取暖，而是强强联手，各自利用自己的优势，产生更大价值”。
更多联盟
在楼市新常态的市场背景下，合作拿地的开发模式逐渐盛行。但也有业内人士提醒，由于合作成本之高，“联盟”并非适合所有企业，尤其一些中小企业
事实上，除了融创与绿城的合作外，保利、朗诗、雅居乐、星河湾等房企都尝试过合作开发的项目。但更多时候，双方的合作都会以“不了了之”告终。
比如，雅居乐与星河湾2012年牵手，尽管双方均来自华南地区，在企业文化、管理方式上有很多相似之处，“但因成都、常州两地合作项目滞销，雅居乐与星河湾可能在后续开发中不再合作”。
值得注意的是，据媒体报道，8年前，同样是郁亮带队，万科也曾与嘉德下属凯德商用的签署战略合作，但最终还是落得无果而终的下场。
对于这样的结果，凯德商用的掌门人林明彦在接受媒体采访时曾解释：“在逐个项目合作谈判的过程中，能够赚钱的项目，万科倾向于自己做，愿意拿出来与凯德商用合作的项目，都不容易赚钱。所以，除了西安、成都的个别项目外，万科和凯德商用的合作最终未能全面落地。”
“万达是一家强调军事化管理、有霸气的企业；万科比较讲究人性化或者说比较秀气的企业，两家‘一南一北’企业，在文化上是拥有不同的基因，合作中必然需要一定的协调与磨合。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦对《国际金融报》记者说。
“同时，在住宅和商业两种产品的特质层面，住宅产品的定位、包容性和表现形式相对不如商业产品宽泛灵活，‘两万’联合品牌如果下沉到二三线城市之时，可能万达产品的价值会比较稳定，万科的品牌溢价则会显得有一些弱。”陈曦称。
那么，在未来的市场中，到底会出现更多的“两万”，还是像融创和绿城那样，最终还是各自选择单干，各走各路呢？
对此，媒体分析称，龙头企业的强强联合是一种趋势，“但并非适合所有企业，尤其一些中小企业，也许合作的成本会更高，因此还需要寻找适合自身发展的模式”。
“未来房地产企业存在多种‘联盟’的方式，包括‘强强合作’、‘强弱合作’、‘弱弱合作都有可能。”倪鹏飞认为，“这反映出房地产正处在一个调整的时期，是市场形势发生变化的一个选择。”
