单盘坐地涨5000元/平方米 广东自贸区楼市火了
“自贸区挂牌了，以后会有很多优惠政策落地，楼价是一定会涨的，你现在不买就晚了。”广东南沙自贸区，一个楼盘的售楼人员苦口婆心地对扮成买家的中国房地产报记者劝说。他们不关心自贸区在国家战略层面有多大意义，只知道这个概念能帮助他们卖房子。
尽管自贸区的巨大利好已经在一年前便得到释放，但此次自贸区“挂牌效应”还是再次催热了楼市。在南沙、横琴及前海蛇口片区，各路投资客蜂拥而至、楼盘坐地起价的故事也轮番上演。
在全国房地产市场绝大多数城市仍未有明显起色的背景下，广东自贸区楼市已经率先火爆起来。而在房价应声喊涨的同时，一些横琴、南沙开发商也开始担心，地广人稀土地供应量巨大的两地，如果产业和配套不能及时落地，自贸区楼市的火爆恐成昙花一现。
投资客来了 房价涨了
2013年9月29日中国(上海)自由贸易试验区挂牌成立。此后不久，涵盖前海、横琴、南沙三大区域的广东自贸区申报计划被泄露出来。2014年12月，广东、天津、福建自贸区正式获批。2015年4月，这三大自贸区相继挂牌。
虽然对自贸区的设立已有心理预期，楼市也早已有所体现，但前海、横琴、南沙自贸区的正式挂牌还是在市场掀起了一波热浪。来自深圳的业内消息显示，一个月内，前海的房价就涨了两成，是最近几年涨幅最大的一波。4月份蛇口的二手房价也环比上涨了10.3%，部分项目涨幅超过20%。坊间传闻，有投资客斥资2500万元买了前海的6套房子。
横琴楼市也是一片火热，自申报自贸区的消息披露以来，楼价几乎是一年上一个台阶。华融琴海湾的售价从2013年开盘时的2.6万元/平方米上涨到了目前的4.3万元/平方米，从自贸区获批到挂牌的4个月里，涨了5000元/平方米。步步走高的楼价阻挡不了投资者的热情，对一水之隔、楼价高达七八万元/平方米的澳门而言，横琴还是洼地。根据澳门房地产联合商会的统计，仅仅是2014年底的三个月，横琴的开发商便在澳门卖掉了3300套房子，总成交金额高达一百亿元。
南沙在自贸区挂牌的首个周末便出现了两个日光盘。香江国际金融中心一小时卖掉了220套公寓，一个客户买下了18层整层20套产品。富力伯爵山的80套住宅也在一个上午售罄。
这种自贸区效应早已有先例。2013年9月的前三周，上海自贸区周边板块的新房成交量比8月同期增长了近三倍，两个月里有些区域的房价已经涨了4000元/平方米。
“实火”还是“虚火”？
从政策红利层面，各路专家都认为自贸区的房地产市场有“火”的理由。上海易居(博客)房地产研究院研究员严跃进表示，上海自贸区的成立产生了三个效应：行政审批高效化、财富聚集效应、与周边产业的协同效应。这三个效应带动的产业发展对楼市具有正面影响，包括住宅物业的价格提振，以及办公物业市场需求的扩大。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)也认为，自贸区给房地产市场带来了四大机遇，分别是产业地产市场、商品住宅市场、土地市场和房地产金融市场。尤其是对于正处于低迷期的房地产市场来讲，在限购取消、降息、自贸区等多重利好政策叠加刺激之下，广东、天津、福建自贸区及其辐射区域的楼市，或将成为新的一场资本炒作的盛宴。“自贸区及其辐射范围内的楼市短期内售价快速上涨，商办租金上涨甚至翻倍都是可以预见的。”
“自贸区的政策利好是逐渐、长期释放的，而不是短期爆发，这意味着房地产市场短期的高温很难持续。”一位业内专家坦言，目前广东自贸区楼市的火爆很大程度上是“虚火”，而不是具有坚实根基的“实火”。这从上海自贸区房地产市场的逐渐降温便可见一斑。据了解，挂牌一年后，上海自贸区内的中介反映，刚挂牌时，有些楼盘每月成交套数可以达到15套，现在一个月只有五六套。一些前期涨幅较大的楼盘售价也开始逐渐回落，更重要的是，很多客户已经不把自贸区概念列入买房的影响因素。
横琴和南沙的部分开发商也开始清楚地认识到目前的火爆难以维系。“南沙地广人稀，土地供应量巨大，如果产业和配套迟迟不能落地，房地产就是无根之木。”南沙某开发商说。此前，南沙规划了6.1平方公里的居住用地，目前还有约808.8万平方米的未建面积，如果按照平均1套房100平方米计算，可建约10万套房，其中2万套在建或已建，未来还能再建约8万套房。根据历史数据，在高峰期，南沙每月可以成交约1000套。而且，由于新房供应巨大，南沙基本没有二手市场。按照一些投资者的估算，起码还有几年后，第一批炒房客才能找到接盘人。
横琴某房地产项目负责人表示。投资者的蜂拥而入，短期内把横琴楼价迅速推高，“房价涨得太快，土地成本也大幅提高，产业和人口又还没进来，这对未来产品的销售其实是不利的。”而高昂的土地和办公成本也给企业的入驻制造了高门槛，无形中也阻碍了房地产市场的进一步发展。
