面粉涨价面包缺货 倒逼海淀楼市进入10万+时代
2015年的北京豪宅市场，单盘均价达到10万元/平方米，已经不算新闻。不过，还没有哪个区域楼市整体进入10万+时代，如今，海淀开了这个先河。
5月6日，《10万+时代——海淀高端物业发展趋势论坛》在京举办。北京万科(微博)高端事业部负责人高广汉、北京保利高端事业部负责人袁野、华润北京大区营销管理部助理总经理秦江、中原地产首席分析师张大伟齐聚一堂。共论海淀豪宅市场的最新趋势。
“从单盘均价10万+到区域均价总体上10万+，也反映了北京豪宅市场的一种趋势。”张大伟表示。
海淀标杆豪宅集体“奔10”
品牌开发商和行业研究机构，之所以聚焦于海淀楼市整体进入10万+时代，有两个背景因素。一是4月27日， 北京土地市场终于迎来“330”新政后的首次拍卖，海淀区北部地区整体开发中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块(简称中关村地块)F1住宅混合公建用地(配建公共租赁住房)，现场共收到了10份竞买报价单，现场经过139轮厮杀，最终被首创置业以56.4亿元配建6.05万平方米自住房竞得，楼面价高达4.3万元/平米，2015年新单价地王诞生，预计普通商品住宅销售价格不低于10万元/平米；
二是最近5年海淀的商品房住宅约为5000套，而同期成交的商品房住宅已达到12871套，供需结构达到1：2。海淀市场的库存快速减少，成交量持续下调，2010年成交接近5000套，快速到2013年的2725套，在2014年更是只有1565套，在市场好转的2015年，也只有513套，背后其实是库存与供应的绝对萎缩。
万科、保利、华润这三大品牌开发商，都在海淀有着高端旗舰项目，目前的均价正在“奔10”。位于西山板块的万科如园，紧邻北五——新推出楼王产品翰林府第，户型230-260平方米，目前产品均价6万左右；华润万橡府则在紧挨着五环的上地清河区域，均价也是6万多；而北三环的保利海德公园在去年热销之后，今年入市的楼王产品均价尚未到10万。
目前，这三个海淀的标杆豪宅项目，都处于火爆热销之中。万科如园一季度实现认购6个亿，五一集中开盘，热销35套，成交5亿；华润万橡府一季度签约3亿，330之后累计实现认购33套，金额近4亿元；保利海德公园一季度热销5.5亿，330新政至今认购7.7亿。
张大伟表示，对比销售的火爆程度与现在的价格，以上项目顺应市场规律上涨价格，几乎是必然之举。
10万+时代，产品力为王
海淀从来不缺地王。2010年11月15日，五矿万科如园项目，在地块取得时楼面价近2万元，重新定义了当时的区域价值。在2012年7月10日，北京万柳地块(万柳书院)经过46轮竞拍，最终被中赫置地取得，折合楼面价超4万元，成为当年的地王。
为何如此多的地王都在海淀区诞生，海淀区又为何如此受众多开发商与购房者的青睐，链家地产分析认为：一是因为海淀区土地资源稀缺，在刚刚诞生的新地王，是经过5年的孕育方才面市，如此难得的土地资源，相信一定会受到众多开发商的青睐，现场的139轮厮杀，更是验证了这种答案。二是因为海淀区拥有中国最好的教育资源，子女的教育问题让家长越来越重视，购房者对于学区房的要求越来越高，也造就了海淀区的购房热潮。
如今的海淀楼市，聚拢了万科、保利、华润这样企业实力强、市场口碑好的品牌开发商。这些品牌房企在高端物业方面的丰富经验、对产品的精益求精，又为价格的上涨，提供了坚实的支撑。
比如五矿万科如园，中式大宅、十六园景、全程学区教育似乎成为了这个项目的代名词。根据北京市建委网数据显示，2015年第一季度，北京市千万级豪宅销售排行榜中，五矿万科如园项目获得套、面、金三项冠军。
“虽然海淀楼市未来将整体步入10万+，但对区域项目来说未必是皆大欢喜。因为价格涨了，客户会更挑剔，竞争会更激烈。最终还是产品力为王。像保利海德公园、华润万橡府、五矿万科如园，在产品力方面都有独特之处，而且已经有了良好的市场口碑，或将迎来海淀10万+时代的最大利好。”张大伟分析说道。
