“总包钥匙模式”出现 采购圈是否担得起
建筑物墙柱体倾斜、室内漏水、卫生间下水接口不对、地砖空鼓等是交房时常见的质量问题，也是引发一系列业主维权事件的重要原因，仅北京2014年类似业主维权事件发生10余起，甚至涉及知名房企开发项目。业主维权之路艰辛，多数在于开发商和工程商之间责权不清，相互推诿、扯皮。去年7月1日，住建部发布《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》，其中强调加大工程总承包推行力度，目的就是划清开发商、业主、工程方责权范围，引导行业建立良性生态圈。
2015年1月5日，全球商业地产领军企业万达宣布从今年开始所有万达广场综合体新开工项目都将实行“总包交钥匙”管控模式，这就意味着未来我国每年将有50座万达广场崛起，这也是全国标杆性房企的首次高调宣布落地“总包交钥匙”模式。
“一手交钱，一手交货。”一位多年从事房地产开发业内人士这样概括‘总包交钥匙’管控模式。但是究竟出多少钱，按照什么标准进行投资等，还要看企业自身综合实力和发展积累。中国房企各个都是专家，投资、买地、设计、建设样样都要懂，“总包交钥匙”核心是确保工程质量，这是实现开发商和工程商合作的基础，当然也是业主最为关心的问题。
拒绝“保姆式”模式 转向“总包交钥匙”
前期调研规划充分的前提下，筹建一座万达广场需要多长时间，2014年之前万达需要3年，从“保姆式”模式 转向“总包交钥匙”，3年的时间万达可以修建100余座，同时企业在资金压力更小，质量上更具可靠性。过去万达总部的打法是“包办”，裁判员、教练员、运动员全干，身兼多职，这也是当前房企开发过程中的普遍做法，“现在将运动员这个角色给了总包公司，空出来的时间能够集中精力去做创新、研发，去做标准化。把更多的精力用在检查式考核上来，这样项目管控更加有品质。”万达商业地产股份有限公司总裁助理叶宇峰提到。
“这一模式是革命性的创新之举，也是万达轻资产战略转型的重要支撑”王健林(博客)说。“总包交钥匙”模式在国外运营相当成熟，促进了国外房企转型以及建筑施工精细化、专业化。2014年房地产市场步入理性发展阶段，新的竞争环境要求转变发展的思路，万达此时的工程模式战略选择和调整，无疑也在为未来发展做准备。目前能够与中字头企业实现稳定强强联合的联合的开发企业为数不多，未来实现全面转型“总包交钥匙”模式还需要时间，此阶段标杆性房企的带动作用明显，必定对于中国工程管理过程中的各个环节产生深刻影响。过往“保姆式”发展模式，似乎与未来激烈的市场环境格格不入。
供方企业与总包方进行采购对接更流畅
工程招采过程中灰色地带让供应商苦不开言，想尽办法讨好采购负责人成为了惯用伎俩，即便新产品和新技术在市场上也没有露脸的机会，“削减工程采购人员的权利，将采购腐败斩草除根。”这也是供应链条上企业共同心声。
“万达不再参与对专业分包供应商如精装、幕墙、机电、材料供应等的选择，将权限全部下放给总包公司，我们需要在整个工程质量对万达负责。”中国建筑第四工程局贵州总部总经理冉志伟强调。因此，“总包交钥匙”模式下，市场竞争的重点是产品的质量，有利于供应链条形成“良币驱逐劣币”的市场竞争氛围。
项目设计过程中，以往施工方、开发商、供应商三者之间信息沟通成本较高，“总包交钥匙”模式下沟通顺畅，供方企业避免生产盲目性，提高生产效益，同时总包方需要控制成本、精打细算，对于部品部件的质量要求与过去相比更严格、更专业。
另外，“总包交钥匙”模式一旦全方位实行，工程方同一时间段方包揽多个楼盘项目，选择战略集中采购的方式成为最佳选择，提高了开发企业投资回报率，降低了总包方采购成本，质量上有效把控，能够实现“多方共赢”。从未来发展来看，实现建筑工业化，总包模式内在需求会引导更多总包方进行建筑工业化尝试。
但是，不能忽视的一个方面，总包方选择部品供方的范围锁定在开发企业的品牌战略库内，因此部品供方企业未来需要努力进入开发企业的品牌战略库，提升自身在工程市场的占有率、影响力和关注度，借助经典工程塑造良好的品牌形象。
如何快速响应和满足总包方个性化产品和服务需求，直接影响总包方对于供方的看法，进而影响开发商的选择。以此来看，未来供应链条上的企业可能面对的市场挑战和压力会继续增大，但是值得欣慰的是在合作过程中能够更好的执行公平、公正、公开的原则，也不会因为开发企业与供方商扯皮，造成资金长时间的拖欠。
总包执行效果或成落地最大制约因素
万达首提“总包交钥匙”模式并付诸实践，是目前中国工程管理史上一个重大创新，万达走到现在这个阶段来推行，早也不行，晚也不行，太早不具备这个条件，太晚就错过了这个时机。当然，万达商业地产的项目产品特质决定其转型过程中道路选择和特点，对于以传统住宅为主的开发企业可能还需要更多时间和资源准备。同时，对于房企资本运作能力，节点把控能力都提出了严峻的考验，同时如何选择战略性、实力超群的总包单位不是易事。
“我们面临最大的挑战就是执行力，万达是高度集权的一家公司，令行禁止，强势管理，对此要做好准备。”中国建筑第二工程局有限公司副总经理王立杰分析总包模式下的挑战谈到。对于房地产上下游的供方企业——产品和服务是两条最有利的竞争利器。
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