近几年来，随着国内地产泡沫越来越严重，海外成熟经济体房地产市场以其稳健和持续升值的特性被越来越多的投资者看好，海外房地产投资愈发火热，最近逐步出现了互联网金融平台开始涉足海外房地产投资的风潮。合众筹、平安好房等专注于房地产众筹的平台纷纷开始探索海外地产众筹模式，将海外地产投资打造得更加平易近人、安全可靠。

　　对于大多数国内投资者而言，海外房地产投资依然相对陌生，过去只是少部分富裕阶层或有移民打算的家庭才参与的投资活动，显得有些脱离群众。因此，目前房地产众筹平台海外地产投资模式创新重点是提供低门槛的海外众筹项目，让更多的人可以参与海外房地产投资，从而实现普惠金融的目标。在这个大的创新方向下，合众筹和平安好房选择了两条不同的细分路径。

　　据了解，合众筹最近上线了一款加拿大学生公寓众筹产品，让国内投资者参与投资加拿大房地产信托投资基金(REITs)，该REITs主要专注于投资加拿大滑铁卢大学学生公寓类资产。该产品有两大特点：安全稳定和升值空间巨大。安全稳定体现在两方面：REITs的属性和加拿大学生公寓的属性。一是REITs是北美成熟的产品模式，运营非常规范和稳健；二是收益来源清晰可靠，来自租金和市场增值。升值空间主要体现在由入学率持续上升带动租金和房价持续上涨。因此，REITs作为国内投资者投资海外房地产的入门级产品，是一个非常好的选择。在北美，房地产信托基金往往会利用所持有物业的租金作为保障，要求90%的收入必须为被动收入(如租金、利息、股息、不动产增值收益)，而且必须将大部分收益(90%)用于分配给投资者，从而保证投资者提能够获得稳定的现金分红；经营两三年后，房地产信托基金也会被更大的基金收购或者直接在交易所上市，同时，房地产信托基金所持有的房产价值往往也会有一定幅度的增长，因此，房地产信托基金在退出时也会产生较高的超额收益，进而使得投资者享有较好的年化收益，可谓是能够上市的资产证券化产品，该产品的创新之处在于叠加了房产的租金收益、房产升值收益和资本市场溢价收益，在保证稳健性的同时也保障了较好的收益。比如，合众筹的这款加拿大学生公寓众筹产品，每季度可享受现金分红的同时，得益于退出时的超额收益(来源于资产增值和资本市场溢价)，预计第三年退出时投资者可享有高达14-17%的年化收益。据了解，为了增强投资人的信心，帮助更多的投资人尝试海外房地产投资，合众筹平台还与加拿大的管理公司约定对其众筹产品提供回购义务，确保产品的安全性和流动性。同时，该产品的起投金额仅为1000加元，这也大大降低了海外房地产投资的门槛，进而让更多的投资者可以体验海外房地产投资。

　　平安好房在海外房产投资方面却选择了另外一路路径。平安好房通过在海外设立有限合伙企业来持有海外物业，国内投资者相当于是海外合伙企业的股东，进而享有海外物业的经营租金和升值收益。例如，平安好房最近推出了英国高尔夫及水疗度假村中筹产品，众筹最低单位为1份，1份价格为275000元，可最多认筹13份，项目为持分所有权众筹项目。认筹者可获得认筹份数相对应时间内房屋使用权或期间产生的租金收益，预期年化收益在9%左右。受制于物业所在国的法律限制，投资人数也会有所限制。与合众筹相比，平安好房并没有发挥地产投资的金融属性，而是更多侧重于资产的经营和买卖属性。

　　合众筹和平安好房代表了两种海外地产投资的创新模式，笔者相信，随着各大房地产众筹平台对海外地产投资的普及和引导，未来海外房地产众筹将会受到越来越多投资者的关注。随着房地产众筹平台不断创新海外地产投资模式，公众参与海外地产投资的意愿也会更加强烈。