新浪乐居讯(编辑 杨佳)在拿地4年有余之后，海马集团跨界做房地产、布局武汉的首个项目——海马公园即将上市。这个临近武汉CBD，周边布局有后襄河公园、金家墩长途客运站、汉口火车站、居然之家、金马凯旋家居等成熟配套的项目，规划建设酒店公寓、住宅楼及综合配套，而主打风格，从其项目命名即可知道打造的乃是“公园地产”，而项目产权相对缩水、容积率较高、定价区间将是这个项目将要面对的问题。

　　【快推盘、缓拿地 房企“开年动作”各有侧重】

　　武汉海马公园项目实况 正式的营销中心尚在装修

　　跨界做地产 海马汽车4年前挺进武汉

　　说到海马集团，诸多人的第一反应便是汽车，作为一家以汽车为主业的上市公司，近年来该集团动作频频，多元化战略布局更是涵盖了汽车、地产、投资、金融、酒店等五个产业板块。

　　圈地郑州，应该是其涉足房地产，准备大干特干的开端。

　　据悉，早前，海马(郑州)房地产有限公司在寸土寸金的郑州未来CBD郑东新区一举圈下800亩大盘，建筑面积达110万平米，项目命名为海马公园，从2011年4月项目首次开盘时10000元/平米左右的均价，到现阶段均价跃升为15000元/平米，可以说此番投资眼光颇佳，此外，海马郑州二、三工厂占地超3000亩，地理位置极佳，属于一个相当规模的隐形土地储备。

　　除了在郑州拥有相当的土地储备外，海马在中牟、开封、海口等地也有一定的土地。而武汉也在其开疆拓土的版图之内，只不过，从2011年年初拿地到项目面市，海马地产在武汉拖沓的时间略久。

　　拿地迅速开工慢 海马公园四变规划难摆脱捂地嫌疑

　　在2011年1月11日的土拍中，海马万利武汉房开以71200万的底价竞得P(2011)205号地块，楼面地价6030元/平米，每亩均价2011万。

　　根据武汉土地市场网公示信息，该地块位于武汉市江汉区常青路和后襄河北路交汇处，西临后襄河二路、南临后襄河北路、东临贺家社区、北临怡景商务大厦、兴城大厦和湖北捷龙交通运业有限公司，无论是交通配套还是商业配套，该地块都享有较为成熟的环境。

　　同年9月，中国地质大学(武汉)受海马万利(武汉)房地产有限公司委托，开展对海马万利(武汉)房地产有限公司海马公馆建设项目(P(2011)205号地块项目)的环境影响评价工作，宣称项目总投资估算为130000万元,计划建设4栋住宅(32～34F)、1栋公寓酒店(29F)。项目总用地面积23538.52㎡，总建筑面积149257㎡，其中地上建筑面积118251㎡，其中包括住宅建筑面积70654㎡，商业建筑面积13050㎡、酒店式公寓面积33989㎡，会所面积558㎡。地下室建筑面积为31006㎡。项目设计容积率为5.0，建筑密度为30%，绿地率为30%。

　　在本次环评公示之后，2012年5月25日，武汉市国土资源和规划局公示该项目规划方案，公示内容显示，海马万利(武汉)房地产有限公司海马万利后襄河项目位于武汉市江汉区后襄河北路59号。该项目拟新建1栋29层写字楼，1栋32层、3栋33层住宅楼及底层商业，总建筑面积为149962.60平方米。

　　规划频频变更

　　此后，该网站先后4次对海马项目规划调整方案进行了公示。在2013年3月27日公示版本中，记者看到，其方案变更为2栋33-41层住宅楼，1栋30层办公楼及2-3层商业裙房，1栋6层商业，总建筑面积为150247.6平方米(含地下建筑面积)。而在后期，办公楼的层数又变更为28层。

　　变，是海马地产应对武汉市场的谋略，从规划频频变更中，记者发现，住宅占比缩小(规划初期住宅建筑面积为70616平米，2015年3月最新公示版本住宅建筑面积为58058.45平米)、商业占比扩大;住宅户数从最初的684户变成最终版本的556户;面积在90平米以下房源从当初的占比60%变更为现阶段的62.87%。

　　这一切，缘由有很多，如武汉市场房价尤其是三环内黄金地段涨势可喜、地铁配套崛起、武汉CBD发展渐趋成熟，海马地产考量的或许是利润的最大化，但毫无疑问，从2011年1月11日拿地，2013年10月该项目取得《建设工程规划许可证》，再到2014年4月该项目开工，拿地两年时间内未动工这一点便有捂地嫌疑。

　　未买房土地使用权先缩水 购房者需衡量性价比

　　毫无疑问，开发商拿地后越早开工、越早交房，对于购房者来说便是越划算的事情，这意味着购房者购买的产品土地使用权的时长更长，因此，市面上购房者多选择有实力的品牌开发商的开发产品，相较而言，他们从拿地、规划、开工、交房等一系列的动作更高效，比如万科号称的是拿地5个月内开工，而近期频频在武汉土拍市场拿地的中建更是将这一时间缩短为3个月。

　　但于海马公园而言，项目对外声称将于2015年4月开盘，另有消息称项目将于2015年年底竣工，交房显然至少是2016年的事情，做完减法，住宅部分的土地使用权至多还剩65年。

　　尽管如此，项目的区位前景或弥补这些短板，助推其销售业绩。

　　项目对面便是诸多配套，不远处有武汉CBD这一超级大盘

　　现阶段，该片区在售楼新盘有2个，分别是武汉天街和葛洲坝国际广场，武汉天街已于2014年9月6日开盘，开盘均价13500元/平，而葛洲坝国际广场主要为尾盘在售，主推97-182平米实景现房，均价14000元/平，两者销售情况均属不错，尤其是90平米以下房源。业内人士认为，该项目背靠武汉CBD，周边商圈配套成熟，享有双地铁的覆盖，后襄河公园在侧　，如果定价合理，不排除购房者积极出手。