CRIC：金茂府的火爆是市场风向标吗？
刚刚过去的周末，地产圈被方兴在上海的首个项目刷屏了。
3月7日，上海大宁金茂府公开认筹，据媒体消息称，当日到场客户突破1000人次，有400多组客户现场认筹，以95平米三房最受关注。作为三月份首个认筹且高端项目，大宁金茂府认筹效果爆出即吸睛无数，这种现象引来各种说法。
火爆的认筹是不是意味着市场的“小阳春”来了？如果金茂府真的是市场风向标，那么3月份市场确实值得期待。但是，就当前情况来看，我们不予肯定。
首先，市场回暖有待观察，非一个项目决定
2014年市场表现未达预期，让业内关注及期望均集中在2015年。随着央行一个月内先后降准、降息，中央层面也再度强调支持自住需求，房地产行业“金三银四”局面似乎在望。然而，站在客观角度，市场回暖并不是一蹴而就。
一般而言，市场是否回暖要综合多种因素考虑，从刚需到改善，各类产品均有成交升温现象且状态持续，可判断市场处于回暖，从单一的豪宅项目认筹火爆而揣测市场，难以服众。不仅如此，年初以来上海市场表现并不尽人意。1月份上海商品住宅供应、成交均环比大幅下滑，2月份正值淡季，春节因素叠加效应下，供应量较1月份进一步萎缩，成交表现亦有不及。至3月份，计划入市的项目数量虽较前两月明显增加，但与去年同期相比锐减5成，对于市场，房企谨慎乐观。
其次，认筹≠认购，效果火爆在于营销落地
大宁金茂府刷满了屏，却只有一个主题，认筹客户400多组！不过，我们都明白一个常识，认筹不等于认购。火爆认筹的实质在于营销的“人情味儿”。
早在1月中旬，金茂府便对外开放示范区，其绿色豪宅概念深入意向客户，年后，项目择期“金三”认筹，以1万认筹款出击。且不说1万认筹款与项目豪宅定位的悬殊，其带给客户的优惠不仅是1万抵10万，可获千元加油卡，而且是相当于购买理财产品，享受5%的年化收益。除此，若客户未能购房，将退还全部的认筹款及收益。我们认为，低门槛认筹款+加油卡+理财概念，是大宁金茂府的营销杀手锏！1万元对于任何客户而言都不是什么问题，还附赠收益，客户当然会买这个帐，人气效应自然不会差，不过，能否产生同样的认购效果需看后期开盘。
最后，真实的认购情况反映高端市场的潜质
项目是否成功，是由认购情况决定。而标志性项目认购效果，往往具有前瞻性。
目前，大宁金茂府并未公布其售价，但有知情人士透露，预计在7.5万元/平米左右，在闸北区内在售的豪宅中，售价仅次于华侨城苏河湾。不过，相比于华侨城苏河湾的优良区位，大宁金茂府有一定差距，其客源集中于北上海一带，总价700万元起是一大卖点。对于高端改善中的首改客户来说，700万左右的总价是可以接受的，95平米的三房单位正满足这部分客户置业之需。
大宁金茂府选择3月认筹，4月入市，意在抓住“金三银四”时机。就上海市场而言，整体政策依然处于相对紧缩，高端市场并未放开，由此，大宁金茂府销售结果怎样将取决于市场内各因素的博弈。不过，我们认为，至4月份，如果项目认购真的实现开门红，是客户信心恢复，高端市场步入升温的反映，说明高端市场客源动力较足，提振后期同类项目入市。
大宁金茂府是方兴地产2015年重点销售项目，若能一炮打响，对企业在上海的进一步深耕举足轻重。认筹火爆消息瞬间登上地产头条，侧面证实方兴对项目品牌形象的看重，而对于千人进场，400多组认筹的情况，不需要各种解读。政策持续波动，市场也需要消化期，客户更要调整心态，大宁金茂府走势如何，让我们一起拭目以待。
