CRIC：柴静和雾霾的“私人恩怨”，将由购房者买单?
分析师：朱一鸣、傅一辰
柴静的雾霾调查纪录片《穹顶之下》在微信和微博疯传，矛头直指环保部门，引发了全民、全天候的讨论，可谓热闹非凡：有点赞夸其勇敢母亲的，也有质疑专业度和目的的，撕得不可开交，将人们长假后的倦怠之心一扫而光。
撇开柴静的私生活、动机及运作团队等争议，对于纪录片中提到的雾霾现象，人们纷纷如梦初醒般表示了担忧，乃至群情激奋——提倡但并不仅仅满足于片中提到的“从我做起，多坐公交，少抽烟，勤打12369”——更强烈声讨起了环保部门，要求加强改革和管制。
不过，一天后，画风开始变了。以往坚决维护有关部门的环球时报、人民日报、新华社等官媒齐齐发声力挺柴女神，让习惯于站在官方对立面的公知和文艺青年们一时有些手足无措；刚上任两天的新环保部长甚至亲自电话短信表示了感谢；更有细心的网友发现，在柴静视频带来的环保理念引发大多人共鸣的同时，北京宣布了将对建房扬尘收费。
等等，啰嗦了那么多，和房地产有什么关系？
一、雾霾治理若动了真格，房价会涨吗？
谈到如何进行雾霾治理，人们的第一反应往往是关闭工厂，重罚违规企业，淘汰落后产能等，似乎距离自己的生活很远。
殊不知这些改革花费，最终都会被计入购房成本中，从而推高房价。
先说说已有的最直接的影响吧：北京造房子要收扬尘排污费了，成本将转嫁到购房者身上。
北京市新闻办发布公告，“施工扬尘以及由工地引发的道路扬尘占全市总悬浮颗粒物排放量的30%左右，是本市一次颗粒物的主要来源。3月1日起，本市将对行政领域范围内的建设工程施工工地(包括房屋建筑工地、装修工地、市政基础设施工地等)征收扬尘排污费，扬尘排污费将实施差别化收费政策，公租房、居民个人建房和住房装修工地等将免收费。”
同时，补充说明指出，“施工扬尘排污费按弥补治理成本的原则制定，平均成本为每公斤3元。依据施工扬尘管理等级标准，实施差别化收费政策。施工工地扬尘管理达到优秀等级标准的，每公斤1.5元；达到达标等级标准的，每公斤3元；不达标的，每公斤6元。级别评定方面，将由企业主动申报，环保部门负责核定、抽查、评估。”
众所周知，无论是对房企的税收还是罚款，都是开发成本，最终会被计入房价。现有的房价构成中，就有很大的比例是拿地各类税收。尤其此类“一视同仁”的政策，全面影响了所有的房企，集体涨价无需考虑竞品，更无阻力。
根据官方测算，单位扬尘排放量为每月每平方米用地面积排放扬尘0.26公斤。也就是说，以一个占地面积10万方的社区为例，按达标等级施工2年须支付的费用达187.2万元，若不达标更是达374.4万元。
这并不是全部。房企为应付环保部门的评估，还会付出更多的成本：或将聘用专门的技术人员进行监测和控制；更新更为环保的施工设备；为控制排污量放缓施工速度，影响周转速度，资金成本上升；环保部门的核定、抽查、评估，每多一个需要敲章的环节，都会催生出新的权力寻租空间，有增加灰色支出的可能性，谁会放任自己的项目因为环保问题而影响预售呢？好在，北京开收工地扬尘费，及后续可能引发的更多治理雾霾政策，是由于其地位的特殊性，在其他城市推广同样类型政策的可能性并不大。
你以为这些就完了么？还有更多。对于雾霾治理，政府能够采用的只有超标罚款和收税治理两种手段，说到底还是依靠“钱”。
柴静的视频中提到，雾霾污染来有很大一部分来自河北的钢材生产厂。钢材是建房的必要材料，但目前大多数钢材厂已将利润压到最低，不少还面临亏损。若要从钢材入手进行治理，可能会产生两种结果：第一种，增加税收和罚款力度，更多的钢材厂倒闭或减产，钢材价格上升，房企建安成本上升；第二种，强制要求房企使用成本更高的环保钢材或规定不得压低钢材价格，同样会引起钢材价格和建安成本的上升。同理，还有水泥、装修材料，建房耗电等。
长期来说，这当然是有利于环境和产能升级的好事，但增加房地产开发的成本也是短期内必然会产生的“副作用”。最终导致的结果，最可能的还是引起房价上涨，成本被转嫁给购房者；在市场较弱的情况下，也可能使得房企及施工单位的利润进一步压缩。但政府若是对使用节能环保材料的房企进行补贴，采用减免税收、抵扣等方式，改革的“阵痛期”会更为短暂。
二，做绿色住宅，真能赚得盆满钵盈？
在“雾霾热”的效应下，受益并不仅仅有环保概念股，也有房企嗅到了商机。如某家擅长利用热点营销的龙头房企，就顺势推出了防霾样板房。
但所谓的“防霾房”很可能只是个伪命题。在行业内，早有朗诗、当代置业、三湘股份等在产品中采用绿色科技，其中就包括了新风系统等，通过滤网将室外送风中的PM2.5阻隔在外。防霾样板房中的“除霾系统”，亦是脱胎于此。但事实上，新风系统的原有作用是加强室内空气流通，减少二氧化碳浓度，而非隔离PM2.5。同济大学专家曾表示，对PM2.5的颗粒物，新风系统要用中效甚至亚高效过滤，进一步加大系统能耗，然后进一步加大污染物排放，成为一个恶性循环。
普通购房者也未必愿意为除霾买单。采用绿色技术的产品，成本决定了其价格普遍会比周围其他竞品高。而这些产品除霾与否，购房者无法通过肉眼辨别效果，只能听售楼员讲解系统原理，看看机器运作，显然光这一点并不足以让他们心甘情愿掏腰包。再加上能耗费用，对于刚需项目的购房者来说，与其多花买十几万一套除霾房，还不如选择距离地铁更近、配套更齐全的房子来得实惠。中国购房者的观念、收入水平，和绿色技术成熟度，使得除霾房中短期内很难成为市场上的主流。更直白地说——让人们关注健康，频频转发，乃至义愤填膺地与人争吵、宣示自己的信仰很容易，但真当刷屏风潮过去，你的手伸向了他们的钱袋子时，他们还会那么爽快地点赞吗？
高端和豪宅定位的绿色地产短期受益。短期来看，只有有一定经济实力的人，才会不仅仅关注健康环保，更愿意购买健康环保。
环保、节约外部能耗的绿色地产研发有望提速。和健康舒适相比，房企若是能将研发的重点放在节能和减少外部污染上，从规划和材料上就开始考虑绿色环保，符合长期发展的趋势。如果国家愿意对节能环保的绿色地产加大支持力度，帮助房企渡过技术研发和形成标准化生产的高成本期，通过补贴的方式推广和普及绿色地产，将是最好的结果。
综上所述，关于雾霾治理，大是大非伦理境界国家民族的我们不敢讨论，但对房地产行业的影响大致就以上两条。脑袋还是得由屁股来决定，那些谁，转发了视频还因此和朋友翻了脸的，房子买好了吗？如果没有，洗洗睡吧。
