试水住宅产业化 旭辉远大交锋记
10月29日下午的长沙，秋雨淅淅沥沥。位于雨花区劳动东路与万家丽路交会处东南角的旭辉国际广场，三座塔吊伫立在预制装配式混凝土样板房的后方，数十个带着安全帽的工人仍在有条不紊地施工。
“下雨还开工，这不会影响工程质量吗？”中国房地产报记者向旭辉控股（集团）有限公司(00884.HK，以下简称“旭辉”)长沙事业部旭辉国际广场项目经理提出疑问。
“我们这三栋高层采用了住宅产业化产品，如果不是遇到暴雨、雷鸣闪电等恶劣天气，像这样的细雨是可以继续施工的。”他如是说。
旭辉国际广场是该集团首个住宅产业化项目。旭辉此前定下了2014年销售额跨过500亿元的目标，而精装修被视为旭辉实现目标的重要战略，由旭辉执行副总裁陈东彪主抓。原为上海万科总经理的他，自去年加入旭辉后，就将老东家关于精装修、住宅产业化等理念和思路引进了现公司。因此，旭辉国际广场项目也被旭辉视为精装修、产业化战略和产品升级的重要缩影。
而在这个项目中，旭辉选择了远大住宅工业集团（湖南）有限公司（以下简称“湖南远大”或“远大”）作为合作伙伴。
历经3年合作终成
早在3年前，旭辉长沙事业部总经理李裕军在坐镇长沙时，就对住宅产业化产生了浓厚的兴趣。“那个时候，我对远大整体卫浴系统做了很细致的研究，最后发现不适用，因为当时旭辉的户型经常变，很难实现标准化和产业化。此外远大整体卫浴用的是航空材料，踩上去给人一种空洞的感觉，业主接受程度不高。”
就在10月29日上午，中国房地产报记者参观了远大样板间的浴室。当时，记者一脚踏上浴室地面，就有一种空旷的回声，第一反应就是可能不结实，另外一只脚就不敢上前。陪同参观的湖南远大销售总监贾世联见状，侧身迅速进入浴室，往上一蹬双脚离地，几秒之后一声巨响，脚着地，地面纹丝不动，他笑着说：“承受200公斤都没问题。”
说到记者的这段经历，李裕军笑着深表赞同。“住宅产业化的很多产品质量、技术和工艺都没有问题，但是业主能否接受是我们考量的标准。正因为当时业主比较难接受，所以在接触住宅产业化一两年后，我们还是放弃了。”
但随着时间的推移，旭辉产品标准化以及远大第五代集成建筑产品的大规模市场化实施，为旭辉住宅产业化之路提供了可能性，也把双方重新拉到了一起。旭辉国际广场近7万平方米的高层住宅正是应用了远大第五代住宅产业化技术体系。
而在国际广场项目之前，去年4月，在打造长沙的香樟公馆时，旭辉就曾考虑过要做住宅产业化，但由于与远大住工在技术上的磨合一直没有达成统一，在拿地后的第七个月，——出于高周转的考虑，旭辉要求在拿地后8个月必须开工，不得不又临门一脚换成了原来的传统施工单位。
时隔6个月，旭辉通过收购湖南物华投资发展有限公司100%股权拿下了国际广场项目地块。这期间，远大相关领导和团队也经过了调整，认为错过了旭辉香樟公馆，不能再错过国际广场项目。
李裕军透露，旭辉集团董事长林中、执行副总裁陈东彪等高层曾亲临远大，论证住宅产业化的可行性。考虑到远大的大本营在长沙，辐射半径仅有300公里，而国际广场项目正好在此辐射半径内，这就为双方的合作提供了先决条件。又由于集团认为远大对品质的追求与旭辉的价值观相同，就此促成了这单合作。
一笔赚钱的生意
这些年，房地产开发企业对待住宅产业化的态度，一直都是雷声大雨点小。房企持谨慎态度的主要原因，不外乎产品和技术不成熟以及成本过高。但李裕军坚定地认为，住宅产业化是房地产商转型的一个重要方向，“未来房企竞争是以产品品质来决定成败的。”贾世联表示，在技术环节远大与旭辉最大程度地进行融合，在成本上远大做出最大让步，以接近传统制造成本的价格拿下了旭辉这个项目，这也是打动旭辉的一个重要原因。
远大所做的让步和牺牲,都被李裕军看在眼里。“经过反复测算，以龙头房企为例，即使是管控做得好的企业，住宅产业化成本也至少比传统建造方式每平方米要高出300~400元。但我们国际广场项目与远大签订的价格很具有优势。”远大能给出趋近传统建造方式成本的价格，与集团部署紧密相连。远大市场部总经理沈丹告诉中国房地产报记者：“与TOP50的房企合作是远大未来的重要战略，我们更注重与知名房企合作打造样板工程。”此外，远大还给出了另外的重要筹码。“以总包形式与旭辉合作，我们不仅时间只有365天的工期，更重要的是我们只签一个结算价格的合同。”贾世联告诉中国房地产报记者。
在建筑界，项目工程左手一个预算价，右手一个结算价，已是业内默认的潜规则。一般总包与甲方都是先签预算价，最后以实际项目花销为准作为结算价，两者之间有时差距甚远，后者往往要远高于前者。
在李裕军看来，尽管采用住宅产业化的方式，从静态成本上来看要贵出一些，但从综合成本来看，“这是一笔赚钱的生意”。
“住宅产业化比传统方式至少要节省200天，和远大签约就是固定的365天，传统施工单位要540天再加3个月配套工期。住宅产业化方式施工进度达到正负零，即可办理商品房预售许可证（‘湘五条’），考虑到快周转中的资金成本，综合成本可能还要略低于传统制造成本。”此外，采用住宅产业化方式建设的住宅溢价还将体现在交付阶段。传统方式建造的房子，由于地面、屋面等地方不平整，开发商需要在一房一验中投入每平方米20~30元的费用来保证房屋交付率。“用住宅产业化手段建设的房子，感观更平整、质量更可靠、更环保。”李裕军表示。
目前，旭辉国际广场高层住宅一期（一栋）180多套房源已经全部预售出去。
交锋无止境
但旭辉住宅产业化之路看似“钱”景风光，背后却是暗潮涌动。
“旭辉与远大的合作更像是一场无止境的交锋”，李裕军话锋一转：“从最初在图纸上对细节进行沟通到后面施工现场的交锋，我们一直在磨合、修改、完善。”合作的双方，一边是自2012年在港交所上市以来发展势头迅猛的旭辉，其一路挺进TOP30，已成为地产界的强势品牌；另一边，则是自1996年研究住宅产业化以来，近20年在业内奠定了深厚基础的远大。
“强强联合，合作好的话是双赢，反之就会变成掣肘。远大与业内数一数二的房企有一个项目一度停了有一年的时间，就是因为双方都不妥协。”业内资深人士如是评价旭辉与远大的合作。
李裕军坦言，在成本价格上，双方经过长时间的沟通，并没过多分歧。但是，以工业化产品起家的远大虽然在产品、技术方面绝对领先，但其现场施工却是短板。
尽管工期确定为365天，但作为专业地产开发商，为了抢预售期，一般原则是要求前紧后松，比如30%的时间赶60%的工程。而远大是工业化思维，按照工程量平均分配原则，产业工人也是到点上班，到点下班，这可把旭辉急坏了。
李裕军举例说，目前国内住宅产业化还做不到百分百预制，旭辉国际广场项目采用的是远大第五代集成住宅结构体系，水平结构中楼面需要现浇，按照远大的施工节奏，若楼面现浇施工到一半正好是产业工人下班时间，楼面现浇就不能完成，要等到第二天上班才来做。这在产品质量一致性方面会存在隐患。为此旭辉高层夜里三点曾将远大分管的总经理请到工地，协调现场吊装确保质量。
“这就是传统思维和产业化思维的碰撞。”李裕军告诉中国房地产报记者，“以往，远大做自己投资建设的项目，上述问题体现得不明显，自己内部消化了，但和专业地产商合作的项目要求更高，如果远大不做相应妥协，合作很难进行下去。”在工艺方面远大的不适应也显现出来。因为每个地产公司都有自己独特的风格，旭辉也不例外，所有外立面都是ArtDeco（艺术装饰）风格。这种风格最大的特点就是有线条，不是平整的，阳台的楼板两侧下倾，中间突出。
“面对这样的风格，远大有些被动，不知道怎么处理，这些线条还将增加他们的工作量和负担。这时，远大必须根据我们的工艺要求作出改变，因为旭辉不可能在这个项目上改变外立面风格，破坏整个集团建筑风格的统一。”李裕军称。
旭辉和远大的交锋还不仅限于此。在隔音问题的处理上，远大和旭辉也有不同的理解。远大坚持自己在隔音处理上没有问题，预制楼板之间有缝隙，采用国际知名品牌的首选粘结剂——西卡Sikaflex聚氨酯密封胶来缝合。
对此，旭辉特别在远大所做的住宅产业化住宅小区做了实地调研，业主反馈，屋内隔音问题还是很严重，特别是楼板与梁衔接的部位更为明显。“因此，我们对远大提出，板与板之间，统一要先灌浆，然后再用西卡胶来缝合，这样才能双重保证隔音效果良好。”
中国房地产报记者还从熟悉双方合作的业内资深人士处获悉，旭辉和远大交锋的过程异常激烈。“旭辉引进了万科、中海外等专家级人才，在住宅产业化技术和人才方面的力量不可小觑，远大董事长张剑本人比较固执，远大企业的特质也是对自己的产品非常自信。如果旭辉不是因为拿出了令人信服的数据，是难以让对方妥协和改变的。”
对于这场交锋，李裕军不以为意：旭辉和远大是不打不相识，在这样的磨合过程中，远大在技术上的精益求精值得旭辉学习，但旭辉给他们技术上的指导也难能可贵。
这场交锋还在持续，目前关于图纸的交锋已经告一段落，但施工现场的交锋仍在继续。李裕军向中国房地产报记者透露，若旭辉国际广场项目成功，未来会考虑与远大形成战略合作，甚至是联合拿地，共同操作地产项目。
秋雨越来越大，置身旭辉国际广场PC样板房内，中国房地产报记者想起一个细节：两个月前，旭辉董事长林中利用出差间隙，临时来长沙进行仅有一个小时的考察。站在同一个地方，他仔细查看并询问长沙旭辉高管该项目的进度。最后，他只留下一句话：“若这次尝试成功了，那我们今后在全国范围的其他项目也可大力推广住宅产业化；若失败了，则五年内不准再碰。”
