——万达以理念谋得价值变现，以细节彰显极致消费体验

  2013年，万达广场客流量超过12亿人次，每个万达广场日均客流超过5万人次，而如今万达广场在全国的数量已经达到100座！“万达”已经演变为当前中国人最典型的都市生活方式，万达广场已经作为中国范本写入世界商业地产史。

  走过中国楼市黄金10年，当下房企也出现巨大分化，万达为何能如此快速获得发展晋级为全球第一？万达的成功为何不可复制？百店之后万达将如何继续引领中国商业？百座万达既是了不起的成就更是全新的起点，未来第五代、第六代商业已经悄然布局，一个崭新的商业地产新时代已经开启。

武进万达广场效果图

  “都市开发运营商”，万达重新定义地产

  如果你生活在中国内地的任何一座城市，你可能家就安在万达开发的小区里，办公室也是在万达的写字楼里，朋友最常去的一定是万达影城，周末逛街休闲去的一定是离家最近的万达广场……万达其实几乎包含了我们城市生活的全部。因此说万达是商业地产商、是住宅开发商其实都不准确，你大可把万达视作“都市开发运营商”。

  “万达”是中国城市生活最典型的标签和LOGO，“万达”是市民最熟悉、也最离不开的中国城市生活形态，万达已经彻底融入中国城市人的血液。而这一切都基于万达对于地产开发、运营完全不同的理解。早在2000年以前，万达和其他开发商一样，仍然是一个以住宅开发、销售为主的房企，但从第一个万达广场开始，万达变得丰富和立体，万达开始涵盖都市的方方面面。

  国内从来没有房企的身份有万达这样复杂。万达实际上将住宅和商业同步开发，住宅及部分写字楼、独立商铺的出售实现现金流，而强大现金流又可以维持每个万达广场较大比例持有性商业的开发和运营，通过销售部分物业并持有购物中心的形式，万达实现了可持续性发展。在此过程中万达也身兼住宅开发商、商业地产开发商、商业运营商甚至是商家品牌(如万达国际影城、万达百货)等多重身份。

  短线变长线，将企业战略从前端向后端转移

  万达商业地产预计会创下今年香港IPO募集之最，显然只有万达才有如此彪悍的魅力。万达从早期的住宅出售物业开发转向到持有商业物业开发运营，“只租不售”令万达享受了大量万达广场的升值。万达商业地产引人注目之处不在于销了多少而在于持有多少，根据招股文件其持有的资产估值高达4205.5亿元。万达商业地产市值(预计超过3000亿)比万科、恒大市值之和还要大一倍，原因就在于此。

  作为房地产企业而言，万达商业模式实际上是对短期利益和长期利益做了最好的平衡。短期的住宅开发、可售物业的推出实现了资金的快速周转，而持有物业的运营管理为万达提供了持续增值获利能力，万达具备了更强的商业资源掌控力和企业抗风险能力。

  万达杜绝“杀鸡取卵”式的传统住宅开发、销售模式，坚持从长远的角度运作商业地产。万达广场除了居住、办公物业、独立底商部分对外销售外，其余全部自持经营。万达的“自持”不仅符合商业地产发展趋势，更有利于整个商业部分的科学规划与业态配比，同时为后续的运营管理打下了良好的基础。

  学习万达好榜样，树立中国房企标杆

  万达的成功迅速引来同行加入，国内一线房企纷纷推出自己商业地产战略和购物中心项目，甚至一向主张做“最后一个住宅开发商”的万科也开始涉足商业地产。07、08年以后，商业地产快速发展的同时也出现良莠不齐，不少企业在转型过程中出现诸多问题，万达反而越走越稳。2014年，万达将迈上真正的世界之巅。

  今年将新开业万达广场24座，持有物业面积新增500万平米，万达也一举超越西蒙，让中国的不动产企业成为全球第一，同时也是全球商业的最大“房东”。随着100座万达广场的开业，哪里有万达哪里就是城市新的商业中心。

  而下一步万达将如何发展？万达方面表示目前升级换代的第四代产品“万达茂”已经于今年8月亮相，而第五代、第六代产品也在运筹帷幄，万达广场俨然成为中国城市活力的发动机。抓住中国高速城市化发展机遇和巨大的市场需求，万达为中国商业房企树立了新标杆。

  中国“城市化”，幸好有万达

  从某种意义上而言，万达广场绝非简单的商业工程，它同时也是利国利民利城的“造福工程”。

  当前中国正在经历前所未有的高速城市化发展，大量开发商到城市新区修建住宅商品房，国内大量城市新区只有商品房没有生活设施更没有商业配套。显然，这样的“城市化”只进行了一半，幸好有万达，万达真正把大量新区变成了真正的繁华城市，万达实现了土地属性的转化。实现企业效益和社会效益双丰收，万达模式为中国经济注入了强大驱动力，成为中国企业的至高范本。

  事实上，当其他住宅开发商不断向土地索取价值、不断把有限的土地开发出售变现的同时，唯独只有万达反其道而行之，万达不是掏空、榨干土地价值，它反而不断通过一个个万达广场的开发建设，向这座城市输出价值，让整座城市居住生活品质全面提升。地方政府招商首选万达，看中的也正是万达作为城市运营商，在旧城改造和新区建设中的板块带动能力。

  据统计，万达每一个城市综合体的正常运作能够创造约10000个稳定的就业岗位，在当前社会就业严峻的形势下，万达已经开业和每年十来个商业中心的开业，相当于每年为社会新增10万余个就业岗位，万达已经创造了不可估量的巨大社会价值。

  在创造大量就业岗位的同时，万达还能为政府和国家提供数额巨大且非常稳定的税收。如在上海、北京这种一线国际化大都市，上规模的万达广场，每个项目每年能为政府提供多至几亿元税收。除此之外，一座万达广场往往拥有十几个主力店，零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮、五星酒店都综合在一起，万达每到一个城市便把这个城市的商业设施升级到世界一流的水准，这也是社会效益的一种体现。

  万达广场的三个“消费观”

  对于普通消费者而言，万达广场为何具有如此大的吸引力？从商业功能丰富程度上来说万达是“一站式消费”，万达广场更是典型的“体验式消费”，从照顾到的人群来看，万达广场更是满足到了全家人的需求。

  1、一站式消费——中国城市人最典型的生活方式

  万达广场提供了从工作到生活的一切元素。公司可能就设在万达广场的超甲写字楼里，家也恰好安在万达广场的住宅小区内，中午同事吃饭最常选的一家店是“东方既白”，下午可能约客户就在万达广场的星巴克咖啡，晚上下班再到万达广场里的沃尔玛买明天的早餐……这可能是国内任何一座城市普通市民最普通的一天，而这种“万达一站式”生活方式已被越来越多城市白领认可和接受。在万达广场，没有你找不到的吃喝玩乐项目，哪怕在万达广场消磨一整天，无疑也是一件充满乐趣的事情

  2、体验式消费——除了购物，万达还充满更多精彩乐趣

  万达广场在业态上精心布局，严格限制零售比例。以天津河东万达广场为例，其餐饮类商铺占33%，供市民休闲的娱乐类商铺占17%，生活配套类占7%。在万达广场，包括餐饮在内的各种非零售型业态，大都遵循集中式、多元化、特色化的布局理念，业态配比更科学，业态分布更合理。秉承“非提袋消费”理念，万达广场倡导一种全新的生活消费体验。

  3、全龄层消费——家庭总动员，全家人都能找到乐趣

  依托城市综合体丰富的业态组合，万达广场全力打造家庭型消费平台，尤其适合“总动员”式的家庭消费。五星级酒店、万达百货、万达电影城、大歌星KTV、大玩家超乐场等主力店……万达广场不仅是孩子们的乐园，更是年轻人的浪漫约会地，还是中年人和老年人的放松、享受之所，所有人的需求都可以在这里得到满足。