新浪乐居讯 （编辑 廖洹）2014年楼市跌宕起伏，最近各种新政不断刺激着楼市虽然楼市交易大幅上升，但市场观望情绪依旧不减，楼市回暖尚早。楼市投资回归商业地产的趋势已经越来越明显，不断推新的特色写字楼，为趋近饱和的市场注入了新鲜血液，写字楼市场再度发力。

  产品细化  写字楼市场两级分化加重

  住宅市场的乏力，使得众多投资者都转移目光关注商业地产，优质写字楼经过几年的发展，已经使它跃升为引领商业地产发展的主角。据编辑了解，写字楼市场由于市场过剩以及产品细化，造成了写字楼市场的分化。

  事实上， 从各大机构报告得出，成都在建的大型商业体过剩，致使成都商业地产市场面临严峻的考验。以成都市场中的甲级写字楼为例，其存量从2010年的57万平方米增长了近1.3倍到现在的187万平方米，年均新供应达到27万平方米。直到第三季度，甲级写字楼可租赁存量稳定在186万平方米。

凯德•天府写字楼主入口效果图

  今年10月20日突破传统写字楼建造的凯德天府商用写字楼开始招商，以独特的建造方式和国际认可的净风系统抢眼上市。编辑对此采访了，凯德天府写字楼与住宅总经理胡勇先生，他认为成都在建的商业体确实过量，但是写字楼市场正在逐级分化，越来越多的写字楼都有自己的特色，所以产品的细化造成了现在写字楼市场的冷热不一。

  成都作为西部重要的金融中心，近年来已经吸引了超过半数的世界500强企业入驻，新设立办公场所的需求直接刺激了成都写字楼市场的繁荣。同时，随着数个优质写字楼项目的逐步供应入市，成都写字楼租赁市场两极分化现象愈发严重。

  去化率上升 传统商业区写字楼被看好

  目前成都写字楼分布主要集中于以天府广场为核心的中央商务区、东大街、人民南路与天府新城等几大板块。首先以仁恒置地广场、国际金融中心为代表的CBD、东大街区域依然为财富500强企业及专业服务、大型金融机构等承租能力较强客户的首选，而IT、教育、小微金融机构等承租能力明显较低的企业，开始向SBD、天府新城等区域搬迁，以及成都第三产业的迅速发展带来的办公需求，这些需求将一起成为成都写字楼市场供应和去化的主动力。

天府新区写字楼效果图

  虽然成都商业地产存在阶段性泡沫，但也不要忽视成都快速发展所带来的新机遇。在良莠不齐的产品供应中，多关注品牌开发企业或者地段优势明显的项目。优质写字楼需要满足好的地段、管理、硬件设施、配套等多项因素，而地段因素必然是最关键的。

  在成都，东大街与天府广场金融圈需求稳定，一直是优质租户的首选。相比而言，金融城及新会展作为成都最成熟的区域，经过近几年的发展，目前已经云集了80%入川国内国际大企业的总部，品牌效应日益凸显，产业能级不断提高，区域价值带动投资价值，更适合当下的投资者，仅以城南天府大道中段两边为例，这里就集中了不少品牌开发商的优质项目。有新世纪环球中心、奥克斯广场、天祥广场、棕榈泉国际中心等高端商业地产项目。

  第一太平戴维斯第3季度的数据显示，甲级写字楼平均空置率环比下降3.9%，同比下降2.6%至27.3%。成都甲级写字楼租赁市场的平均租金较上季度环比下降0.8%，至人民币每平方米每月105元。对于商业地产投资，据业内专家表示，任何投资收益都需要时间，像房地产这类相对稳定的物业投资项目和其他投资产品相比，其回报周期长是自然的，不能只看3~5年，而要看5~10年左右的中长期。