杨井鑫

  国庆节前，央行、银监会出台了重磅文件，放宽了房贷限制，为楼市松绑。一时之间，市场关于“政策救市”和“房地产反弹”的解读渐成主流。央行房贷新政出台后，多家银行在国庆节后纷纷表态执行和支持。

  据《中国经营报》记者了解，目前大多数银行实际上对地产行业的发展并不乐观，放松住房按揭贷款对房地产商的输血有限。

  此外，相对于更加直接的房地产开发贷，由于8月份银行逾期贷款规模持续攀升，银行在资金投放上丝毫“不松口”，且放款审查力度较之前更为严格。与此同时，大型房企和中小房企的两极分化加剧，企业融资成本有进一步攀升趋势。

  地产回暖伪命题？

  9月30日，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，提出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

  随后多家银行纷纷表态执行监管层房贷新政，招商银行率先表态执行央行房贷新政，总行下发实施房贷新政的正式文件。

  国有大行亦纷纷表态，其中建行表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥 有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。

  工行表示，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

  农行也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。

  然而，新政的实行刚刚开始，目前仅仅是卖房的噱头，大部分消费者眼下并不买账。

  “银行房贷现在享受利率7折很难，新政策也就是能够多买一套房，在贷款利率上有一些优惠。但是，从买房的角度看，我们更看重的还是房价。”家住北京朝阳区的张怡对记者表示，现在房地产行业不景气，价格随时还可能下跌，观望到年底做买房决定更合适一些。

  张怡认为，房地产新的优惠政策短时间不会取消，市场对房地产的政策还有更多期待。

  北京楼市在国庆节的表现似乎印证了这一说法。据了解，在房贷新政之下，北京楼市假期的网签量依然走低。国庆假期前6天，北京市住宅网签量为 510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，为2009年以来第二低值。其中，住宅新房网签472套，同比下滑 39.7%；二手房网签量仅为38套，同比下滑13.6%，为2009年以来同期的新低。

  “政策信号是在给市场信心，扩大购房的潜在需求。但是，房地产商却是陷入了两难，不知道是维持现在价格还是降价好。”一位中小房地产商告诉记者，房地产企业需要加速销售来回款，降价促销则是一个比较好的选择。但是，房价优惠又会让购房者降低购房意愿。

  该房地产商告诉记者：“房价一旦下降，买房人就会觉得一买就亏，购买意愿就不高。所以，部分房地产商在稳价格，而很多楼盘采取的方式也就是价格不变的情况下变相优惠。”

  面对监管层放松房贷的要求，四大行的态度较为积极，而股份行则大多沉默。一家国有大行零售部负责人称：“加大按揭贷款的投放是一种社会责任。从 贷款的风险角度，这类贷款的风险相对其他类型贷款要小一些，但是利润很薄。股份行的按揭很多都是走量，他们会倾向利润高且同样是政策支持的小微业务。”

  该负责人表示，在银行利率市场化之后，住房按揭贷款就成为了鸡肋业务。“虽然政策有规定，但是银行毕竟是市场化金融机构，在执行上存在一定的弹 性。”更为重要的是，大多数银行的信贷结构比较固定，房贷基本上是通过总量来控制。所以，这种贷款的放松对房地产商的资金支持非常有限。

  开发贷审查更严

  湖北省荆州市的张怀亮是一家房地产企业的董事长，耗费近3亿元在开发区建一个新楼盘，而今项目进程过半，但是资金却跟不上。

  “找银行贷款根本就行不通，因为银行不贷。现在房地产开发贷是香饽饽，银行贷款的企业就那么几家，不在名单上的根本不用想。”张怀亮告诉记者，他自己就找过地方的四大行和几家股份行，但是都被拒绝了。

  “在荆州，好一点儿的地方房价在6000多元/平方米，按照3000元/平方米抵押出去都不行，只能找一些信托公司来做，但是也不好弄。”张怀亮认为，即使是中小房企愿意接受高利息，也得不到银行的青睐。

  “对于房地产开发贷，银行一直都是非常谨慎，而且是实行名单制。大部分企业都是全国前十强和地方前五强，与中小企业合作的非常少。”荆州市中行相关人士称。

  该人士表示，银行对于高风险行业的信贷会尤为注重安全性。“尤其是国有大行，利润少点没关系，要是成了坏账就麻烦了。”

  按其说法，银行现在实行贷款名单制，这是经过总行同意的，也就是对房地产企业龙头给予资金支持，风险相对小很多。“大企业的贷款利率并不是很高，达到年化利率9%就很不错了。”

  值得关注的是，大型房地产企业与中小房地产企业的两极分化正在加剧。两者生存环境截然不同。

  “很多银行都将房地产龙头企业作为客户给予授信，但是大企业的资金需求没有那么多，根本不需要那么多授信额度。小企业则为了贷款奔波，甚至有时 不得不选择高利贷融资，形成恶性循环。”张怀亮表示，现在信托基本上也不碰二三线城市项目，而高利贷的利率却根本不是小企业吃得消的。

  一家股份行人士向记者透露：“8月份银行整体的逾期贷款规模都新增比较多，让银行在资金投放上趋紧，风险排查加强，项目审查也更严了一些。”

  该人士还告诉记者：“大多数银行其实并不看好现在的房地产企业，贷款才会局限在那么几家银行。要银行像支持按揭贷款一样对开发贷，根本就没有可能。”

  据了解，仅仅在国庆前后，大型房企在银行贷款动作频频。9月29日，万科为芜湖海上传奇项目开发拟向中国光大银行芜湖分行申请借款人民币2.9 亿元；9月25日，招商地产深圳全资子公司拟向中国光大银行借款人民币5亿元，有效期为3年。随后，该子公司还为其控股子公司佛山市凯达城投资发展有限公 司、佛山依云臻园(楼盘资料) 房地产有限公司提供了不超过8.2亿元的银行贷款担保。

  同时在国庆期间，邯郸房地产企业集体跑路事件也引起了业内震惊。邯郸金世纪房地产开发有限公司、邯郸卓峰房地产开发有限公司、邯郸万聚房地产开 发有限公司、河北银信交通设施有限公司、河北锦魁房地产开发有限公司、邯郸县隆合混凝土有限公司、邯郸武安东山铁矿、中亚轻质碳酸钙制造有限公司、河北绿 美源牧业有限公司等数十家企业的民间集资和借贷违约集中爆发，均涉及民间借贷。

  “房贷的放松并不意味着房地产会回暖，至少中小房企在下半年的日子更难过。”上述股份行人士表示。