今年上半年供销量同比下滑，市场进入调整期；下半年众楼盘短兵相接，突围需真功夫

  楼市这匹马 从“圈养”奔向“放养”

  近日，我市前6个月的楼市数据发布，和利时地产机构的年中市场报告也随之问市。有关数据与大家的感受是否一致？下半年楼市又有哪些看点？让我们从报告中寻找答案。

  上半年

  洛阳楼市进入全面调整期

  报告认为，2014年上半年楼市进入调整期，主要因为影响其发展的几大内外因素发生了改变。

  一是政府思路转变。当房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并密切关注地方政府的各类托市行为，必要时予以纠偏。

  二是资金环境转变。开发商资金来源增速“断层式”下滑迫使其合理定价推盘，银行个贷政策的收紧也对购房需求释放有所抑制。

  三是供求关系逆转。供大于求导致楼市总体库存量大幅攀升，出清周期明显拉长。

  洛阳市场的表现如下。

  供应  前6个月，我市新建商品房总体供应面积为269.85万平方米，其中住宅面积为180.85万平方米，同比分别减少0.7%和26%，环比分别减少33%和37%，整体供应量呈现明显减少趋势。

  销售  前6个月，我市新建商品房总体销售面积为142.95万平方米，其中住宅销售面积为127.22万平方米，同比、环比皆有明显减少。

  库存  上半年洛阳楼市总体库存量增加了126.9万平方米，其中住宅增加了53.63万平方米。虽然库存增速有所放缓，但是总体库存量依然居高不下。

  价格  上半年我市新建商品房总体销售均价达到每平方米5289元，同比上涨218元，环比下跌65元；住宅成交均价为每平方米4912元，同比上涨448元，环比上涨49元。

  综合以上数据，和利时地产机构的分析人员认为，虽然当前洛阳房价回落不多，但整体销售形势不容乐观。在供大于求的市场环境下，楼盘竞争激烈程度可见一斑。2014年上半年，洛阳楼市已进入全面调整期。

  上半年

  四大关键词解读市场表现

  在报告中，和利时地产机构的分析人员对我市房地产市场上半年不同时段呈现的特征进行了回顾、梳理，并总结出四大关键词。

  【分化】

  市场分化在2013年下半年就有所表现，并且在下行环境中，市场分化更加明显。

  这种分化在示范区的打造、楼盘售价、成交量上均有所表现。在分化过程中，优秀楼盘不断涌现，得到了市场的充分认可，但也有一些楼盘虽然意识到了品牌、样板形象展示和产品品质的重要性，在执行过程中因为思维方式固化、资金困扰等各方面的原因，遭遇了“东施效颦”的尴尬。

  分化过后就会产生淘汰和重组。对于开发商而言，也许只有在目前的市场环境中调整心态，找准市场定位，沉下心来做实事，才能在未来的重组过程中找到自己的位置。

  【集中】

  上半年，楼盘竞争激烈的区域表现非常惹眼。

  高新区板块在没有任何铺垫的情况下，大盘层出，竞争直接进入白热化阶段。路劲御城、升龙又一城、繁华城三城肉搏，再加上京熙帝景、名门世家、加州1885、美伦山水华府的存量房，数百万平方米体量集中供应，仅靠地缘性客户的消化恐怕难成气候。

  经开区板块和高铁板块虽然跨属两区，但是面临的客群非常相似，所以竞争更加激烈。前期建业龙城、绿都塞纳春天、开元壹号鏖战尚未结束，鼎盛国际、棕榈泉等又来参战，还有丽都名邸、香山19号、乾坤御苑等中小楼盘，一时间该区域成为洛南供应最为集中的区域。

  老城区-瀍河回族区板块自君河湾入市后，竞争格局就发生了变化。2014年上半年升龙天玺迅猛入市与君河湾直接竞争，圣域蓝湾、国泰美居乐广场等以商业为重心的项目也陆续落地。

  道北新区板块崛起之声一直不绝于耳，如今这里路通了，引黄入洛工程动工了，鼎城璞园入市了，还有香榭里畔山兰溪、和园、揽翠城、恒泰春天等项目，相信下半年该区域会有更多房源涌现。

  伊滨区板块迎来洛阳碧桂园、香醍河畔后，市场面临着新的发展机遇，未来值得期待。

  总之，竞争集中的区域有边缘化发展的趋势，供应体量大、市场空间不足、地缘性客户去化有限等因素，使其供大于求的矛盾更加突出。

  【冻结】

  上半年，资金、客户被冻结。

  信贷政策收紧是影响上半年市场走势的关键要素之一。贷款放不下来、优惠利率取消、二套房利率上调，客户心里着急；房子卖出去了而钱收不回来，楼还要继续盖，开发商也着急。

  另外，上半年洛阳市场一直是刚需撑市，改善型需求和投资型需求被冻结。所以整体需求面相对狭窄，再加上区域房源供应过于集中，客户选择空间大，所以各楼盘客户少了，拓客、抢客，围绕解冻客户做文章，营销人员可谓绞尽脑汁。

  【虚空】

  价格虚空。2014年上半年很多楼盘都在促销、降价，但不论降价力度还是广度，都和2008年、2012年年初时的市场不可同日而语。一些开发商面临上半年的市场形势不忍“割肉”，但现实是有价无市、价格虚空、成交下滑。

  当然，现在的市场比拼已不单单是价格的比拼。想靠“点球”制胜，一招制敌，只会被市场淘汰。

  下半年

  楼市从“圈养”时代向“放养”时代转变

  报告提出，今年上半年楼市遇冷几乎与调控政策无关，这应该是市场自我调整的一个阶段，或许将持续相当长一段时间。同时，市场预期改变使购房者观望情绪浓厚，加剧了房价下行的压力。

  2014年的房地产市场已经开始从“圈养”时代向“放养”时代转变。新一届政府一改往日动不动就干预市场的理念，在坚持调控大环境不变的情况下，开始执行“区别对待”式的楼市微调政策。这种观念已经在上半年崭露头角，下半年或许会有更加明显的表现，如对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之则采取相对宽松的调控政策。

  总之，下半年楼市走向的决定性因素应该是供求关系和银行信贷政策。

  下半年

  整体冷中有热  局部看点不断

  报告中，和利时地产机构的分析人员对下半年我市房地产市场的走势进行了预测。

  供应  区域集中竞争的态势会越演越烈，并且将从预演状态向实战状态转变。特别是到9月、10月，大多数楼盘会抢时间、抢节点，拿预售证就开盘销售，供应量增加的趋势不变。

  同时，不少楼盘的表现值得期待，如洛阳碧桂园或将成为伊滨区楼市的一剂强心针；棕榈泉、龙海林溪都是工程进度快于销售速度的项目，上半年都做足了功课，下半年的答卷如何还很难说；建业峰渡加入后，高新区群雄逐鹿，到底鹿死谁手尚难定论；道北新区楼市可能呈现两极化发展，平价入市、高性价比是该区域项目的制胜法宝；还有瀍河回族区的升龙天玺和君河湾，也将在下半年集中发力……

  销售  下半年仍将是刚需撑市，改善型需求和投资型需求继续冻结。所以下半年的销售形势不容乐观，但也不会是一潭死水，区域内的标杆项目将会给市场带来一些活力和刺激。

  在宏观上，下半年的销售形势将更加严峻，因为各个项目都急于回款，或将加大供货力度，供大于求的市场表现会强于上半年。

  价格  在供大于求的大背景下，下半年的价格走势将比上半年动荡。特别是在第四季度乃至2015年的第一季度，房价出现明显下调的可能性最大。当然，下半年“平开平走”“促销不断”将是价格走势的主旋律。(记者 宋玉峰)

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