RICS曹军建博士：保障房发展应更注重效率

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产2014/6/18 21:39:05 新浪地产

提要：2014年6月17日至18日，皇家特许测量师学会（RICS）在上海文华东方酒店举行了为期两天的“2014未来城市峰会”。业界精英、学术专家、政府代表、投资者、开发商、城市规划师、项目经理和终端企业齐聚申城，展示房地产、建筑与城市建设的最佳实践，分享关于未来城市规划、建设和管理的观念与愿景。

2014年6月17日至18日，皇家特许测量师学会（RICS）在上海文华东方酒店举行了为期两天的“2014未来城市峰会”。业界精英、学术专家、政府代表、投资者、开发商、城市规划师、项目经理和终端企业齐聚申城，展示房地产、建筑与城市建设的最佳实践，分享关于未来城市规划、建设和管理的观念与愿景。新浪地产(微博)参与报道，并采访了英国牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系高级讲师——曹军建博士。

此次峰会迎来了多位重量级嘉宾。美国匹兹堡市前市长Tom Murphy先生于17日与Limetree Capital Partners首席执行官Mark Cho进行对谈，分享他在城市建设、改造方面的独到理念和丰富经验。第一太平戴维斯中国董事长刘德扬及高和资本董事长苏鑫也莅临了大会，与参会者就资产管理风险与治理、商业地产的未来趋势、绿色可持续发展建筑、海外投资和城镇化等热门话题进行讨论。此外，英国牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系高级讲师曹军建博士在峰会期间带来《多多益善？——论中国保障性住房的效率》（”More doesn’t mean better: inefficiencies in China’s affordable and social housing sector” ）的最新研究成果，该项目为曹博士与RICS联合进行，通过收集中国保障性住房部门效率有待提高的证据，并分析其背后原因。

“据统计，到2020年，城市人口将占中国人口的60%，预计超过2亿人将迁移至城市或城镇。激增的人口将对城市建设构成史无前例的挑战。尽管中国城市化进程的推进速度很快，但城市化是一个相当复杂的过程。要想建设一个社会多元化、充满文化活力以及在环境上‘宜居’的城市，让城市化成为中国经济增长的下一个引擎，中国还必须努力提升城市建设的质量，不断优化、完善城市的行政、经济和社会功能，为人们的生活带来更多切实利益。”RICS北亚区副总裁何启光先生表示。

作为本届峰会的另一大亮点，RICS还携手第一太平戴维斯和英国贸易投资总署（UKTI）举办了首届“英国房地产投资论坛”，为中国仍处于起步阶段的海外房地产投资提供及时信息与专业建议。论坛期间，将有来自第一太平戴维斯英国总部和国际知名律师事务所的专家为大家讲解英国房地产投资流程，并对英国法规细则和伦敦商业房地产及开发进行深入剖析。内地地产巨鳄也将做客本次论坛与参会者分享成功的海外投资案例。

保障房发展应更注重效率——曹军建博士专访

会后，带来精彩演讲的英国牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系高级讲师——曹军建博士接受了新浪地产的采访。

新浪地产：曹博士您好，你在房地产和保障房方面有着丰富的研究经验，同时著作颇丰。您觉得中国的保障房发展速度和效率是否合理呢？

曹军建：最初我投身于保障房的研究，正是因为国内保障房的发展非常快。这对于有巨大住宅需求的市场来说是一件好事，但是高速的发展不可能面面俱到，有时候为了大干快上，在效率上会有一些欠缺。因为自己在英国工作的经历，发现英国在保障房方面有很多值得我们借鉴的经验，其实06-07年国内发展保障房的时候就借鉴了很多国外的经验。但是国内的情况和国外有很大不同，国内7%的经济增长率算是趋于平稳了，而国外能有3%的经济增长率已经非常快了。而且中国非常大，不同地区的保障房发展速度并不均衡。所以国内的保障房发展速度，很难用简单的“是否合理”来回答，只能说国内的需求需要这样快速的发展，高速发展的同时，需要注重提升效率。

新浪地产：尽管现在中国保障房发展速度很快，但是给人留下审批流程繁琐，过程不公开不公正的印象。您觉得从哪些方面可以改善这种情况呢？

曹军建：保障房的分配制度是一个相当大的体系，它非常复杂。其中很重要的一环，就是各个地方政府对保障房发展的政策和需求有一个深刻的理解，并制定适合当地的规划。因为保障房发展比较快，老百姓对保障房的需求也在变化。这点我在广州做过考察，他们会将所有保障房房源、申报人的情况等等进行公示，获得一个更公开透明的形象。当然，只有充分公开也是不够的，很多时候需要让老百姓了解到，保障房，尤其是国内如此高速的保障房发展是一件很困难的事。同时，政府对于保障房政策的解释也需要技巧和换位思考。不能只站在政府自身的角度，单纯解决“保障房数量指标”这样的问题，而是应该更多地考虑保障房群体的需求。在英国这也不是一个一帆风顺的过程，英国的保障房制度发展了近100年，到现在审批的流程也很长，甚至需要等几年。但是他们政府做的沟通更多，能让老百姓充分理解政府在全力为他们提供最好的保障房了。所以这是一个沟通和解释的问题，对于国内庞大的保障房需求，我们需要给政府时间。

新浪地产：您的著作和演讲中，都提到了保障房发展的效率问题。您觉得在提升保障房发展效率方面，房产开发商会扮演怎样的角色？保障房的高速发展，对商品房市场会带来冲击吗？

曹军建：保障房体系和商品房体系不同，有不同的运行机制。在英国保障房发展最快的几年，他们商品房价依然以每年8-10%的速度高速增长，所以保障房的发展并不会直接影响商品房的走势。一个地方的房价走势影响因素非常多，但是归纳到最后还是受货币总量和购买力的左右。

政府应该有更多优惠的政策，鼓励社会力量，包括开发商进入保障房建设的流程。在合理的监管和激励机制下，开发商能够成为提升保障房质量的重要一环。由政府主导建设保障房，政府部分对造价、用材、工期熟悉程度不如开发商。开发商一直与建设单位和建材商打交道，建造住宅的效率是最高的，能够很好地把控保障房的品质。另外，引导开发商和更多团体进入保障房建设领域，能够为政府和老百姓之间提供缓冲。在英国，在撒切尔夫人上台之后，就让地方政府逐步退出保障房建设，立法让志愿团体和开发商建设一定比例的保障房，地方政府更多地担任监管和政策制订的角色。当有些保障房子出现问题的时候，矛头可能只会指向某家志愿团体或开发商，而不会形成老百姓和政府之间的矛盾。英国如伦敦规定开发商必须配建商品房，最高比例为总套数的50%。如果地块条件有限，开发商可以与地方政府交流协商保障房的比例。配建是强制性的，开发商别无选择，只能参与保障房项目。

新浪地产：保障房的区位不理想，一直被人诟病。你觉得保障房的规划是否应该划入城市规划之中呢？

曹军建：应该说保障房规划已经纳入了城市规划之中，最后又回到了经费的问题。对于地方政府来说，成本最低、速度最快的方式，就是规划区位远、规模大的集中式保障房小区。但这明显是不合适的，07年国务院就要求保障房主要是以配建的方式，可以考虑集中建设的方式，而不是注意采取集中建设的方式。英国对这个问题的考虑有深刻的教训，从八十年代起他们避免大型保障房小区，要求让经济地位不同的人群混合居住，让不同层次的人有自由的流动空间。

新浪地产：您觉得以前那种由一个产业园区引领一个住宅区的模式是否合理呢？英国是否有类似的经验呢？

曹军建：在一定条件下这是一种非常好的模式，只要周围有成熟的就业中心和配套，区位偏远就不会成为问题。英国的城市规划，一直讲究住宅与就业的配合，避免“睡城”的出现。比如英国现在在规划的生态城，一个住宅集群有4000套住宅，规划中同区的就业岗位就能解决其中2000套。这样的住宅区成型更快。这种规划也有其问题，那就是规划的时间非常长、速度慢。所以我们想要规划更好、质量更高的保障房，就更需要给政府时间。

新浪地产：国内发展保障房遇到的挑战与英国不同，但还是有很多经验是值得借鉴的。您觉得英国还有哪些经验值得我们借鉴呢？

曹军建：英国的保障房不光是政府和开发商在提供，还有一个很好的第三方——志愿团体。当然，国内想要发展这样的团体需要制度的创新，在英国这样的团体已经过了近百年的发展历程。志愿团体接受政府拨款，不以盈利为目的，但团体职工获取正常工资。团体纳入统一的评价和退出机制。如果建造的保障房质量不好或管理不好，这些团体会面临投诉甚至解散的风险。政府也允许这些团体建设一部分商品房，所得利润补充保障房建设。这些志愿团体现在成了英国的新保障房的主要来源和保障房的主要运营者。光英格兰就有1500多个志愿团体在提供保障房，互相竞争，为租客提高选择。