文/记者刘晓宁 图/记者喻志勇

  两个汉口首富：富二代VS逆袭王

  去探访那天，空中飘着斜斜的雨丝。上午快十点了，位于友益街上的辅堂里静悄悄的。51岁的章兰先站在自家门口探着身子刷牙。她是这里的租户，已住了十几年了。不过，和很多其他住户一样，她也恨不得这里快点拆掉。房子破败不堪，每一户都只有十几平米，偌大的里弄共用一个卫生间，没有下水道……

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  不过她也带着一丝骄傲地说，这房子有一百多年了，听说是个很有钱的人盖的。

  她说的有钱人叫刘子敬，时有“长江流域第一流买办”和“汉口首富”之称。白云苍狗，当年名动一时的人物如今已成为模糊不清的传说，而我们也已无法想像，眼前这凋敝破败的建筑，可是20世纪初的大里分，是比老城区的老房子不知好多少的新住宅小区。

  刘子敬与“创建了汉口”的刘歆生都曾被称为“汉口首富”。不过，与放鸭娃出身的刘歆生不同，刘子敬是结结实实的富二代，他爹刘辅堂是俄商阜昌洋行买办，同时还开着茶庄。1905年，刘子敬21岁时，他爹死了。他只能辍学，子承父业。不过，这个富二代很有两下子，比老爹还能干，不仅继任阜昌洋行买办，又兼华俄道胜银行、花旗银行、德华银行及其他洋行买办。

  完美的房地产营销策划

  你如果生活在一百多年前的汉口，对于坐着火箭飞蹿的地价，大概会产生人生如梦的痛感吧。

  在清代，私人大批做房子出租的很少，因为房息最高不过五六厘，不及经商和银行钱庄利润高。

  随着汉口商业的发展，情况有了改变。特别是辛亥革命以后，租界畸形发展，地价飞涨，大有寸土千金之势。吴承明《帝国主义在旧中国的投资》中记载：“外国人在汉口取得永租权时，代价较高的，每亩也不过五六十两，到了1903年左右，最低的也值到了5000两以上。”汉口开埠以后，一些有钱人，特别是洋行买办纷纷购地置产，大兴土木。

  而刘歆生、刘子敬可谓其中的佼佼者。我们所熟知的刘歆生 “划船计价”的故事带着开创者的草莽、生猛之气。他预计到汉口城市建设必然会逐步扩大，于是收购了汉口市区可能发展的全部土地，那些土地当时尽是湖荡。刘歆生一举逆袭，成为汉口的“地皮大王”。而刘子敬的做法完全相反，他紧贴洋人，一头扎入闹市区。

  法租界虽在当时已开辟的四国租界中面积最小，但距在建的大智门火车站最近，并且渡江码头也在租界江边，被刘辅堂刘子敬父子看好，购入了这块潜力地皮。并于1902年投资兴建辅堂里，1905年建成。一年后卢汉铁路通车，带来大量客流。当时的辅堂里，用现在的房地产文案来说，可谓“城市之心、尊贵享受”。辅堂里及周边知名的娱乐休闲场所众多，如辅堂里的玉壶春戏院，友益街的大舞台，即人民剧院；车站路与友益街转角处的铁路饭店，友益街与新成里的华商饭店等。

  搞地产只是副业

  1919年，法租界当局私自将今黄兴路西段和黄兴路口以北的今友益街全部划入法租界。刘子敬和租界当局私下交易，通过越界，将辅堂里和临近的新成里纳入法租界范围。

  这一越界，让刘子敬发了大财。依据租界内“挂旗经租”的模式，可将辅堂里出租给各个租户。房产主委托比商义品地产公司经租分配。每栋房屋出租先收取挖费一月，押租一月，月租金先付后住，不得拖欠，还收3%的小费。

  随着车站路路段日益繁华，辅堂里房地产也日益紧俏，存在着大量逐级转手分租的情况，也就是有众多二房东、甚至三房东。到最后的租户手头价格已是奇高。当时中国人若要在租界区内置产，必须“挂旗”。由此，法国人和刘子敬获得了最大的利益。

  除辅堂里外，刘子敬还兴建了辅义里、辅仁里、辅德里、方正里、景福里等上百栋房屋。这些房产，使刘子敬每年有3万多大洋的收益。

  3万多大洋，相当于现在的900多万元。这个年收入与现在卖房的开发商比，少得可怜。可能有人问，开发商只赚这么一点，资金怎么回笼？很简单，这些开发商大多属于兼营，有自己的主营业务，搞房地产只是副业。