第一篇 市场背景篇

  一、政策法规

  (一)金融、财税政策

  1、央行：前三季度房价继续上涨 房贷增速略有回升

  2、三中全会定调房地产市场化路径 房产税全面铺开需时日

  3、全国内地17个城市暂停房贷

  (二)土地政策

  1、山东严查闲置地坐等升值 未动工满2年收回使用权

  (三)其他政策

  1、不动产统一登记提速前行，房市调控长效机制加快完善

  2、两部委表态坚决遏制小产权房 在建在售项目叫停

  3、杨鲁豫：推进建筑节能和养老服务产业加快发展

  4. 广州“穗五条”出台 社保连续缴纳3年以上才能购房

  5、南京出台“宁八条”调控楼市 二套房首付比例提至七成

  6、杭州发六条措施加码调控：提高二套房首付比例

  7、武汉调控楼市发布汉七条 拉开二线城市调控序幕

  二、市政动态

  (一)内部交通

  1、齐鲁大道高架桥月底通车

  (二)城市发展

  1、“济莱一体化”又获新推动力 山东高速集团等三方签合作协议

  2、济南明年将建东西两大公园

  3、鹊山龙湖项目明年全面开建 济南将给予优惠政策

  (三)市场资讯

  1、济南楼市进“寒冬”是否推调控新政“跟风“难捉摸

  2、多房企前十月销售额超去年全年 倾向高周转模式

第二篇 市场分析篇

  第一章 土地篇

  一、本月公告土地分析

  (一)土地供应分析

  1、土地供应走势分析

  ■土地供应走势：

  11月份土地累计供应比10月份稍有减少，环比下跌36%，供应土地20幅，供应面积72.83万平方米，其中11幅为住宅用地，9幅为商业用地。

  2、土地供应结构分析

  ■土地供应结构：

  该月土地供应属性商业宅为主，占本月土地总供应面积的38.51%。本月供应土地中面积最大的为历城区田园新城片区，用地面积达8.44万平方米。本月区域性供应用地中，历城区供应占全市供应面积的84.72%，供应8幅土地，该区目前土地储备充足，发展潜力较大；其次为历下区，供应6幅土地，供应占全市供应面积的16.3%。本月供应用地规模面积相当都在在5-10万㎡的略占稍微优势基本持平。

  (二)土地成交分析

  1、土地成交走势分析

  ■土地成交走势：

  11月份土地成交面积较上月出现了小幅度的上升，成交18幅，成交面积115.02万平方米，环比上涨13.13%其中，历城区和槐荫区成交土地最多，分别占到43.3%和38.8%，成交土地中成交土地中，13幅为住宅用地，5幅为商业用地。

  2、土地成交结构分析

  ■土地成交结构分析：

  该月土地成交属性以住宅为主，占本月土地总成交面积的87.9%。本月成交土地中面积最大的为大学科技园核心区A-1地块，用地面积达13万平方米。

  第二章 商品住宅市场

  一、市场综述

  2013年11月，济南商品住宅市场供应量为110.5万平方米，较上月环比上涨57%，；成交量为61.87万平方米，环比下跌4.35%。

  从本月供应来看，供应量较上月有所下跌，10月济南普通住宅市场新增供应量为108.28万平方米，环比上月上涨55.57%，成交量为59.21万平方米，环比下跌6.81%，成交均价为7861元/平方米，环比下跌1.59%；公寓产品本月无供应，成交量为1.92万平方米，环比下跌51.02%，成交均价为10700元/平方米，环比上涨2.92%；别墅市场本月供应2.22万㎡，较上月上涨100%，成交量为0.74万平方米，环比下跌33.3%；成交均价为20757元/平方米，较上月上涨34.05%。

  二、商品住宅供应市场走势解析

  (一)商品住宅批准供应总量走势

  本月济南房地产市场商品住宅供应量较上月有大幅增长，11月济南普通住宅市场新增供应量为108.28万平方米，较上月环比上涨55.58%；公寓产品本月暂无供应；别墅市场本月供应2.22万㎡。

  ■普通住宅

  本月迎来年末供应高峰，2013年11月济南普通住宅市场新增供应量为108.28万平方米，环比上月上涨51.08%。本月有28个项目有新增供应，6个项目供应超过5万平方米。

  ■公寓

  本月公寓供应量为零。

  ■别墅

  2013年11月济南别墅市场新增供应2.22万平方米，供应项目为天马相城和原山九号。

  (二)商品住宅批准供应区域分布

  ■普通住宅

  11月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月槐荫区为主力供应区域，供应总量为32.75万平方米，占济南市供应总量的30.24%；其次是历城区，供应总量为23.52万平方米，占济南市总供应量的21.72%；高新区本月供应量最少，为9.62万平方米，仅万科金域国际和天马相城有供应。

  ■公寓

  11月份，济南市公寓供应为零。

  ■别墅

  11月份，济南市仅高新区和历下区有公寓供应，供应项目为原山九号和天马相城。

  (三)商品住宅批准供应形态分布

  本月普通住宅为主要供应、公寓只有及少量的供应，别墅暂无供应。

  (四)商品住宅批准供应项目分布

  从新增供应的项目数量上来看，本月共有31个项目有新增供应，较比上月供应量大幅增加，各区域都有供应项目，大多为已开盘项目年末集中加推。

  三、商品住宅成交市场走势解析

  (一)商品住宅成交总量走势

  从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为59.21万平方米，环比下跌6.81%；成交均价为7861元/平方米，环比下跌1.59%；本月公寓成交量为1.92万平方米，环比下跌51.02%，成交均价为10700元/平方米，环比上涨2.92%；别墅市场本月成交量为0.74万平方米，环比下跌33.33%；成交均价为20757元/平方米，较上月上涨34.05%。

  ■普通住宅

  2013年11月济南普通住宅成交量价齐跌，本月成交面积59.21万㎡，环比下跌6.81%，成交均价7861元/平方米，环比下跌1.59%。成交项目前三甲为北大时代、天鸿万象新天和恒大翡翠华庭，占到总成交面积的25.20%。

  ■公寓

  2013年11月济南公寓成交面积1.91万平方米，环比下跌51.27%，成交均价10700元/平方米，环比下上涨2.92%。成交主力集中在历下区，其次为高新区。

  ■别墅

  2013年11月济南别墅成交面积0.74万平方米，环比下跌66.67%，成交价格为20757元/㎡，环比上涨34.05%。只有市中区有成交。成交项目为中海国际社区，鲁能领秀城和华润仰山。

  (二)商品住宅成交区域分布

  ■普通住宅

  2013年11月，济南市7个行政区域均有普通住宅产品成交。其中槐荫区、历城区、天桥区的成交面积依次占据前三位。分别在总市场份额中占22.49%、17.61%和16.54%。公寓

  从本月区域成交结构来看，区域成交量受单体项目影响较大。受诚基中心、卓越时代广场成交的影响，历下区区为本月公寓成交的主力区域，其次是市中区，主要原因该区域祥泰广场成交量较大，占总成交面积的20.85%，从而带动了市中区的成交总量。

  ■别墅

  2013年11月，济南别墅市场仅市中区中海国际社区、鲁能领秀城、华润仰山有成交。

  (三)商品住宅成交面积结构解析

  ■普通住宅

  通过图表分析，本月主要以80-100平方米两室和120-144平方米三室户型为主。随着市场回暖的发展趋势，济南市场的刚性需求得到持续释放，改善型需求也有明显的向好趋势，本月成交面积段成交贡献占比最大的仍为80-100平方米的刚需户型，成交面积占总成交面积的32.14%，其次为本月120-144方米的成交面积段，面积占比约26.35%，共成交396套。第三为100-120平方米，该面积段房源也逐渐受到市场欢迎。

  ■公寓

  11月济南公寓成交面积集中在40-60平方米面积段，占总成交面积的46.75%，主要受诚基中心，卓越时代广场项目成交产品的影响。其次为60-80平方米面积段，占总成交面积段的比重为21.52%，这主要是受祥泰广场项目的影响。

  ■别墅

  本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量62.51%。

  (四)商品住宅成交单价结构解析

  ■普通住宅

  本月6000-8000元/平方米单价段成交量最大，达24.57万平方米，占全市成交量的44.50%，该单价段主要涵盖了刚需产品，成交量较大，其次是8000-10000元/平方米价位段，占比为37.44%，随着济南普通住宅均价的温和上涨，该面积段逐渐覆盖部分中档刚需群体，成交占比正在逐渐加大。

  ■公寓

  从公寓成交单价结构来看，本月济南市公寓成交单价在8000-10000元以上区间的成交量占据榜首，成交面积占比为46.94%，这主要是受祥泰广场的影响。其次是成交单价在10000元/㎡以上的区间，成交面积占比为33.36%。

  ■别墅

  从成交单价来看，11月别墅均价在16000-20000元/平方米价位段的成交量最大，占比为38.58%，主要是主力成交项目中海国际社区对整体均价影响较大。 其次为20000元/平方米以上价位段。

  (五)商品住宅成交总价结构解析

  ■普通住宅

  11月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，该区间成交量占本月商品住宅成交量的39.16%，其次为总价在80-100万元禾100-150万元之间房源，分别占本月商品住宅成交量的24.03%和24.39%。

  ■公寓

  本月公寓成交总价在各个区间均有分布，成交总价主要集中在30(含)-50万元和50-80万价位段，分别占35.91%和31.61%，比重相当，小户型公寓总价较低，大多在此价格区间段之间，并为大多数购房者接受，因此成交量最大。

  ■别墅

  本月别墅成交总价都分布在500万元以上总价位段的，成交面积0.75万平方米，占本月别墅总成交量的的100%。

  四、成交均价分析

  (一)普通住宅市场

  ■11月成交均价较上月有所下跌

  ■历下区成交均价最高、市中区次之

  ■120-144平方米户型均价最低、大于180平方米户型成交均价最高

  (二)公寓市场

  ■成交均价较上月略有上涨

  ■历下区成交均价最高

  ■小于40平方米户型公寓成交均价最高

  (三)别墅市场

  ■别墅成交均价环比上涨34.05%

  ■本月市中区有成交

  ■200平方米以上面积段成交均价最高

  五、热点板块

  ■板块解析——济南市历下区

  历下区总面积100.89平方公里，辖13个街道办事处，78个社区、21个村。全区人口约96万。其中，常住人口56万，户籍人口52.8万，流动人口40万，人口出生率7.34‰，死亡率4.58‰，自然增长率2.76‰。

  目前，市中区在售项目有万科城、保利华庭、凯旋公馆、恒大帝景、中国铁建国际城等。

  ■重点项目推介——万科城

  济南万科城项目坐落于高新区与老城区交界处，城市东拓方向之上，区域发展前景利好。项目总建设用地191438㎡，总建面近60万㎡，规划分三期开发，一期共有7栋高层，面积区间为80-140平臻藏户型。小区内规划有12班幼儿园和36班高级中学，周边中小学配套齐全，全面达成孩子3-18岁的一站式教育需求。地块周边路网发达，花园路、奥体西路、工业南路等城市干道5分钟即可快速通道洪楼、奥体及高新等片区。

  卖点：品牌，户型，地段

  ■11月历下区商品住宅成交情况

  本月历下区普通住宅成715套，成交面积在8.05万㎡，成交金额8.03亿元，成交均价9972元/㎡。公寓成交208套，成交面积为0.78万㎡，成交金额1.06亿元，成交均价13766元/㎡。别墅无成交。

  六、项目解析

  解析：

  从11月份成交排行前十的项目来看，TOP10项目成交金额和面积分别占到市场总量的46.06%、47.79%，集中度依然明显。项目分布于历下、市中和槐荫区，显示济南各辖区刚需仍是市场主力。

  从销售金额榜单可以看出，名企名盘项目能够合理控制项目存量与去化速度，适时顺应市场推控制推售节奏，再进一步依靠品牌形象，对潜在客户进行精细化引导，进而保持其稳定业绩，从销售面积榜单可以看出，11月份刚需型产品项目仍然占市场主力，偏改善产品也取得了不俗的销售成绩，比如恒大翡翠华庭，推出户型均为改善型产品，收到了市场一定的肯定。市场表现较上月有明显的向好趋势，市场预期良好，开发商多随着市场行情调整其主力产品。

  第三章 办公市场

  本月济南办公市场供应面积为5.15万㎡，供应1109套，供应量较上月下跌46.79%；成交面积为2.37万平方米，成交量环比下跌32.47%，成交套数为283套，本月办公物业成交均价10604元/平方米。

  一、市场供应量分析

  2013年11月济南办公市场供应5.15万㎡，供应1109套。

  二、市场成交量分析

  本月济南市场办公市场成交套数为283套，成交面积为2.36万平方米，较上月成交面积下跌36.76%。本月济南办公产品成交量有所下跌，主力成交项目为西元大厦和华创观礼中心，成交面积分别为0.38万平方米、0.28万平方米，项目的成交量之和占本月总成交量的27.97%。

  三、成交均价分析

  本月办公物业成交均价为10640元/平方米，较上月下跌1.58%。

  第四章 商业市场

  2013年11月商业用房市场新增供应量为6.59万平方米，供应套数为498套；成交面积为1.59万平方米，成交252套，成交均价为29991元/平方米。

  一、供应量分析

  2013年11月商业用房供应量较上月有所上涨，本月新增商业用房供应量为6.59万平方米，供应套数为498套。主力供应项目为中建长清湖，供应面积为0.91万平方米。

  二、成交量分析

  本月商业用房成交套数为279套，成交面积为1.59万平方米，较上月下跌76.12%。

  三、成交均价分析

  本月商业用房成交均价为29991元/平方米，环比上涨66.41%。

第三篇 区域数据篇

  一、历下区

  二、市中区

  三、槐荫区

  四、天桥区

  五、历城区

  六、高新区

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