2013年4月份，广中珠三地发改、交通等部门在中山研讨规划广珠间第三条城轨的必要性和可行性。据了解，本次规划的路线从广州琶洲发出，经南沙新区，行经中山翠亨新区，从坦洲进入珠海南屏，并沿南湾下行进入横琴。记者获悉，本次最新提出打造的这条城轨暂名“广中珠澳”城轨。

这意味着，未来三角、坦洲两大镇区将分别成为中山进入广州南沙新区、珠海横琴新区的又一重要路径。未来两大重镇的房地产市场也将因此进一步接受片区的直接辐射而受惠。

■“广中珠澳”城轨：打造南沙、横琴、翠亨“经济新区专线”

根据本次规划，中山境内将有三条城际轨道交通途经，分别为广珠城际轨道、以及尚未动工的广佛珠城际轨道以及中莞城际轨道。而就在4月初，广中珠三地发改、交通等部门在中山研讨规划广珠间第三条城轨的必要性和可行性。

据 悉，该设计构思是由中山和中铁四院共同提出的一个意向。拟规划中的城轨起点位于琶洲支线化龙站，经番禺官桥、东涌至南沙黄阁，再折向西南经横沥进入中山三 角镇，与深茂铁路、广珠城际在中山北站并站，经坦洲进入珠海，在珠海境内拟设南屏、天湖(横琴天湖风景区附近)、横琴三个站点。全程拟建线路128公里， 拟设站点15处。

对于这个规划，广中珠三地发改、交通等部门负责人认为，拟规划的广中 珠澳城轨具有重要的战略意义，不仅使广州、珠海间的交通通道增加到六条，有利于打造珠江口西岸地区重要的经济走廊，还可连通南沙、横琴两个国家级新区，并 且对中山重点打造的翠亨新区的发展也具有重要意义。此外，为了区别三条城轨的功能，可考虑今后将广珠城轨升级为高速铁路，而东西两条（广中珠澳和广佛江 珠）定位为城市轨道。

从上述规划来看，本次“广中珠澳”城轨连接南沙、翠亨、横琴三大经济新区，从意义上说颇有“经济新区专线”的味道。其中，三角、坦洲两大镇区未来也有望迎来“有轨时代”。这对于两个渴望接受新区经济辐射的区域来说，交通上的利好是加强两地经济交流的基础。

当中，尤其对于中山镇区中国土面积最大、人口数量最多、楼市成交火热的坦洲镇而言，当年广珠城轨未有取道经过，曾被不少房地产业内人士视为是一个遗憾。如今城轨新线路的出现，中山也迎来完善南部镇区轨道交通规划的良机。

■片区规划、市政配套更重要坦洲开发商更希望建好“断头路”

相 比起三角积极“傍大款”，作为近年中山房地产市场发展速度最快的区域之一，坦洲房地产市场的发展则明显受惠于珠海购买力的外溢。由于中珠两地房价的差距明 显，到坦洲置业基本成为了大多数珠海刚需族的一致选择，而他们也成为了近年坦洲楼市乃至城镇化建设急速崛起的一大主因。

不过，面对未来坦洲、横琴两地直通城轨的消息，坦洲当地的开发商对此则显得相当冷静。有不愿具名的大型开发商负责人向记者表示，相比起城轨，完善坦洲、珠海两地断头路的建设无论对开发商还是购房者来说，都是短期内更具有现实意义的事情。

“中山南部片区的断头路，有一把半以上集中在坦洲和珠海之间。虽然两地政府多次表态要打通，但考虑到珠海的实际情况，断头路的打通将进一步促进坦洲楼市的发展。而这更意味着珠海购买力、税收外流的加剧，这也是为何后者对打通断头路投入不足的主因之一。

中山经济研究院常务副院长梁士伦也认为，短时间内，坦洲房地产的过度开发和过快开发，会带来一定的问题。其中，人口快速增加、公共服务资源和社会管理却跟不上，肯定会造成各种矛盾的累积，这也给以后的发展带来很多麻烦。

他建议，包括坦洲在内的一些镇区，在鼓励房地产发展的同时，需要以长远考虑的态度，积极解决片区城镇化交通规划、市政配套等存在的众多不足。同时，将坦洲真正打造成为“粤港澳人居后花园”，为未来接受横琴新区辐射打好基础。

三角楼市瞄准番禺客

随 着珠三角城市一体化，轻轨的开通，珠港澳大桥动工，再加上深中通道方案敲定，这些利好消息使得毗邻番禺的三角镇区位优势越来越突出。如今，走在三角镇中心 区，城镇化的味道更浓。在未来交通优势的逐步体现下，业内人士认为，服务业不仅提升三角镇城镇化配套水平，长远上三角楼市也会同时受惠。

■地缘、价格优势吸引番禺客

三 角镇毗邻番禺、南沙、顺德，平均车程只有半小时，而三角镇距离珠海、东莞的车程也仅是40分钟路程。分析认为，一年多以来，到中山置业的广州、深圳人比例 增加明显，其中最明显的是与广州南沙接壤的三角镇。由于在售楼盘基本上都在4000元/平方米左右，因此有超过八成买家来自广州。而就房价来说，这些周边 城市房价每平方米均在8000元以上，而三角镇目前的房价却只有4000至4500元 /平方米左右。因此，越来越多的番禺、南沙人来三角镇购房。

“从 客户反馈的情况来看，地理位置和价格是促成他们在三角置业的重要原因。”三角旭日领御的项目策划负责人潘经理认为，番禺客瞄准了中山。作为中山北部离广州 最近的镇，目前三角楼市的买家有80%来自广州的番禺和南沙。无论是作为自住还是投资性质，三角楼盘的性价比在番禺客眼中都不低。正因如此，如今整个三角 楼市的各大楼盘都以开拓广州客为主，而且从现阶段来看，客源还是相对有保证的。

■打好“全国优美镇区”牌

另 外，根据三角镇在2010年底出台的城市新规划，未来将在沿三角镇福源路一线，出现一个超大规模的市东北“新城区”三角新城。据了解，三角新城区占地 5000亩，涉及三四万人的搬迁，镇政府将联合华策集团等公司共同规划，打造一座容纳10万人左右的市东北“新城区”。届时项目将成为基础设施配套良好， 环境优美,集行政中心、商圈物流、中高档住宅等为一体的具有城市功能的“新城区”。其中，根据规划，作为2010年三角镇“3·28”招商的重点项目，由 民森房产投资2亿元打造的迪茵湖休闲度假酒店工程(含五星级希尔顿酒店)，将打造一个“印尼浪漫巴厘岛”式休闲度假酒店。

“多 年来，三角一直给人的感觉都是”重工业、轻人居“的地方，因此早年房地产行业的起步档次也比较低。但随着三角自身经济的发展，以及番禺扩容、南沙新区等利 好的辐射，三角楼市在未来5至8年会进入高速发展期。不过前提是三角自身要提升城镇化配套水平，这样才能打响早年‘全国优美镇区’称号的人居牌，在未来凭 借居住性价比，真正成为广州南沙新区的人居后花园。”大地物业冯瑞卿表示，价格在目前三角楼市外拓中扮演着重要角色，但随着开发成本的增加、城市化的进程 的加快，楼盘的性价比最终还要落实到价格与人居环境的平衡，这样才有利于地方楼市的量价齐升。

楼市观望

大交通时代“边境镇区”楼市前景不亚中心城区

在 这样的大交通时代，开发商此时纷纷布局镇区，从长远上绝对是明智的选择。其中，三角、坦洲、东凤、南头、黄圃作为当下中山“边境镇区”，在交通优势越发明 显的情况下，其“外向型”楼市特征让其赢来了来自广州、佛山、珠海等地的外来客户。相对于中山的楼价而言，这些外来客户对价格的敏感度较本地客更低，出手 也更为迅速，总体购买力更强。而这，正是现阶段过于依仗本地消费力的中心城区楼市所难比及的。

与此同时，未来5年包括外来和本地开发商都将会把更多的目光投放到这些市场竞争相对健康、价格上升前景更高的新兴区域，从而令“边境镇区”楼市的后发优势不亚中心城区。