在楼市政策影响下，刚需人群购房门槛越来越高

  2013年回顾——政策篇

  年终策划

  文/图 羊城晚报记者 周晓玲

  羊城晚报讯 2013年，全国楼市调控如国五条，限地王，二套首付提高等，主要面向房价上涨过快的一线城市，对于东莞楼市并未有直接的影响。而东莞本土 政策如公积金新政、学位房叫停、银行停贷利率提高，普通住宅标准调整等，虽然未阻止楼市成交量价齐涨，然而对刚需购房群体来说，则是购房门槛提高了，还贷 压力增加了。

  政策1：公积金新政

  变化：东莞公积金新政第一条明确，职工必须正常缴存住房公积金满12个月方可申请住房公积金贷款，新政将申请公积金贷款的缴存时间从原来的6个月拉长到了12个月。

  第二条关于贷款限额的调整最受关注，首先，申请贷款金额“不高于申请人住房公积金账户余额的8倍”；其次，购买首套住房的，“不高于房屋总价的 70%”；最后，购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价值评估，“取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额 度的房屋总价”。这一调整，使原本公积金贷款中为首次购买“90平方米以下”自住房职工设定的2成低首付也不复存在，此后，只要申请公积金贷款，首付最低 比例已经上升到3成。

  解读：公积金新政当中，最受争议的变化便是，申请贷款金额“不高于申请人住房公积金账户余额的8倍”。这个规定一 出来，使原本不少打算用公积金购房的首次置业者，达不到购房的门槛。东莞公积金缴存职工个人的平均缴存水平约为600-700元/月，对于单个人缴存职工 的贷款申请，需要缴存到5年或更长时间之后，才有机会申请到个人最高46万元的最高贷款额度，这意味着缴存年限短的群体用公积金贷款的话，首付要求明显提 高了。另外，首套房首付从最低两成提高到三成，也进一步提高了首付的门槛，在一定程度上将一部分资金能力不足的购房者拒之门外。而资金量不足的，需要贷款 的往往是买房用来自住的，刚性需求群体。公积金新政影响最大的还是刚需。

  市场影响：公积金新政实施以后，部分购房者公积金账户里的资金 量太少，首付支付能力又不足，只能放弃公积金贷款，或者将公积金贷款与商业贷款结合。2013年，公积金贷款的利率为4.5%，而商业贷款基准利率为 6.55%，不少商业银行又要求住房贷款上浮10%或以上，利率高达7%以上，贷款成本大大增加。

  政策2：学位房叫停

  变化：买房送学位，一向是楼盘促销的主要手段。近几年，买房送学位在不少镇区，特别是南城非常盛行，市中心的房子只要有学位赠送，销售率明显提高。开发 商为了促进销售，会购买一定量的学位作为宣传的噱头。但随着赠送学位泛滥，学校学生饱和，有些社区不满楼盘抢占了教育资源，一些小区开始出现赠送学位无法 兑现等情况。

  2013年5月，继寮步率先叫停“购房送学位”政策之后，南城也确定全面取消“购房送学位”政策。南城下发《关于楼盘业主 子女入读公办学校规范管理工作的通知》，表示今后不再受理新增房地产公司委托办学相关事宜，取消“购房送学位”，新购房消费者将再无学位赠送，而已购一手 房业主现有学位将延续至2015年，二手房业主不再拥有学位。有关部门负责人表示，全市将逐步取消学位房。

  解读：近几年，东莞楼市以刚 需购房为主，投资需求所占比例小。学位配套对于刚需购房者来说，是必不可少的一方面，甚至不少家长为了孩子读名校而购房。南城区随着新莞人的逐渐安定落 户，对于学位的需求量大，政策一取消，意味着有不少原本冲着学位而购房的群体，无法享受到原先承诺的学位房。学位房不再是开发商营销的噱头，楼盘营销难度 加大。

  市场影响：2013年5月以后，市场持续旺销，学位房叫停对于楼市并没有明显的影响。这是由于城区目前地块稀缺，刚需盘稀缺，而 城际轨道，商业配套等利好正在逐步完善，市区刚需房处于供不应求的状态。而对于莞城来说，虽然还没有叫停学位房，开发商也还持续以学位房为宣传噱头，但在 取消学位房的大趋势下，有些家长已不在学位房方面做投资，学位房的促销仅适用于部分有适龄儿童的家庭。

  政策3：房贷收紧

  变化：每到季末年底，房贷就会有所收紧。但今年，房贷收紧的时间和频率增加，并且利率优惠的时间少，多数时候处于基准利率或者利率上浮的状态。从 2013年7月开始，有购房贷款利率优惠的银行越来越少，能够享受到基准利率已经不错，有些银行首套房利率上浮5%至10%，二套房上浮20%至30%。 9月底开始，受“银行季末钱紧”影响，东莞部分银行收紧了个人房贷，甚至东莞二手市场出现停贷的现象。

  到了年底，不少银行全年贷款额度用完，购房者签了贷款合同的，没有放贷期限。记者从部分楼盘了解到，楼盘合作银行全部首套房利率上浮10%，银行只有少部分的优质客户才能获批基准利率。有银行告诉记者，总行已将贷款利率锁死在基准，没有打折的可能。

  解读：不少购房者在购房时，并没有细算房贷利率这笔帐，认为只要贷到款就可以了。事实上，房贷利率的差别，对于购房者的影响是长远的。如购买首套房，若 是贷款50万元，按20年还清计算，相比基准利率6.55%，上浮5%总还款额要多还23331.9元，月供多97.21元，如果上浮10%，则要多还 47321.39元，月供高出197.17元，相比以前的首套房贷利率8 .5折优惠，则多还了115328.75元，月供高了480.54元，房屋单价 则相当高了约1153元。

  市场影响：房贷利率收紧，并没有阻止人们购房的热情。今年，由于楼市火爆，房价坚挺，市民担心房价上涨，不少 人为了赶紧置业，来不及去考虑房贷利率带来的成本压力。不少购房者认为，房贷利率虽然高，但只要有了钱可以提前还款，而房价涨上去了，后悔也来不及了。而 在火爆的背后，部分资金实力较弱的刚需购房者，由于承受不住高月供的压力，只能将购房计划延后，或者购买较小的户型。

  政策4：

  普通住宅标准提高

  变化：2013年9月，东莞再次调高普通住宅标准，一类镇区标准由8000元/㎡提至8654元/㎡(含本数)，二类镇区由6000元/㎡提至6610 元/㎡，三类镇区由4500元/㎡提至5717元/㎡，此次是历史上东莞市普通住房价格标准的第三次调整，自2005年8月提出普通住宅标准以 后，2007年10月进行首次调整，第二次是2012年，本次调整间隔时间最短。

  据了解，东莞市享受优惠政策的普通住宅标准应同时满足三个条件，一是住宅小区建筑容积率在1.0以上；二是单套住房套内建筑面积在120平方米以下或单套住房建筑面积在144平方米以下；三是在普通住房标准价格以下。

  解读：首套普通住宅可享受1.5%的税费，而无法满足普通住宅三个标准的，将被当作豪宅征收3%的税费。的此次普通住房价格的调整，使更多刚需购房者享 受税收优惠，减轻购房成本。这也是今年的政策当中，唯一对刚需购房者有利的政策。根据新规定，原先市区一套单价8500元，总价85万元的房子，税费从 25500元，降到12750，降了一半。总的来说，这部分受惠的住宅，成本降低1至2万元。

  市场影响：对于首次置业者来说，税费的降低，意味着首付款的减少，带来了实实在在的优惠。但这毕竟是小数目，真正影响购房的是首付比例，如公积金政策的变化。因此普通住宅标准的提高，主要起到锦上添花的作用。

周晓玲