三种情况下可要回，专家建议购房先交“订金”

  开盘当天，在销售员制造的紧张气氛下，选择了错误楼栋，认购的楼栋户型完全被其他楼栋挡住了光线。户型换不成，现在定金也不退。”昨日，武汉市民王先生向本报记者诉苦，交给开放商的两万元购房定金，如何才能拿回来？

  王先生称，认购了白沙洲片区某楼盘，交纳两万元定金并签订了认购书。12月15日开盘当天，在销售人员的催促下，选择一光线不佳的户型。此后与销售方沟通，希望能调换户型，在没有得到允许的情况下，王先生又提出了退还定金的请求，同样遭到了拒绝。

  目前，在房地产交易过程当中，开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法，导致众多买房人定金不能退回的问题，引起部分已购房者的不满。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地购买开发商的房屋。

  专家

  定金退回有三个条件

  “‘定金’不能返还，这其实是一种误解。”武汉市消协有关人士表示，退回定金有三个影响条件。

  据介绍，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，按照法律定金不能退。

  “但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。比如银行贷款停止办理等原因。”该人士介绍。

  另据住建部的《商品房销售管理办法》规定，以下两种情况定金可退：其一即开发商在未取得预售许可证等“五证”时，因不具备销售条件而违规销售取得定金，毫无理由必须退回；其二，双方在签订认购协议后，因对合同条款达不成一致意见，在认购书约定的合同签订期限内，双方协商无果的可以退。

  此外，购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明，从而达到退定金的目的。

  支招

  如何避免定金陷阱？

  首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

  其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。

  再次，是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

  “定金”与“订金”有何区别？

  “定金”在法律上有比较严格的界定。定金有双重性质：1.合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；2.合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。

  “订金”不是一个规范的概念，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。

  购房定金

  什么情况能退？

  1.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。比如银行贷款停止办理等原因。

  2.开发商在未取得预售许可证等“五证”的条件下，毫无理由必须退回。

  3.双方在签订认购协议后，因对合同条款达不成一致意见，在认购书约定的合同签订期限内，双方协商无果的可以退。

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