2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。

  在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。

  与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。

  回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？

  正基于此，克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》，总结了这一年来房地产行业的七大特征，并对未来一年的房地产走势做了七大预测。

   一、2013年房地产行业七大特征

   (1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓

  新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重 要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化 的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。

  今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体 系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定 中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化 健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性 调控的淡出。

    (2)全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米

  2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高， 而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。 

  截至11月，北京、广州、上海、天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京 (前11个月成交906万平方米)和西安(今年数据缺失，但市场规模早在千万级中)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今 年的一半。 

    (3)一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅4.7个月，北京不足7个月

  近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳消化周期较去年年底呈现下 滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成 交面积却达到了1104万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显 著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。

  而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发 企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市 甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。

    (4)房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力

  今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市90平米以下房源平均供求比从2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京 从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城 市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。

  90-140平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从供求比数据上看，改善型项 目热度较去年有明显提升，90-140平产品平均供求比从2012年的1：1.17上升到1：1.22。在我们看来，当前这波市场行情由2012年起展 开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。  

    (5)全国一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标

  2013年11月中国城市住房(一手房)价格288指数达1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首 先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨 了16%。

  此外，统计局发布的70大中城市房价指数也显示，至2013年10月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%，远远超过近三年来 的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市 场价格仍然远远领先于其他城市。而西安、贵阳、昆明等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。

    (6)土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年

  去年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。全国53个重点城市 经营性用地前11月成交同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二线、三线城市分别提升了13%及34%。从成交规模上看，前11 月土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。同时，土地流标情 况亦大幅减少，整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以来一直维持低位。

  土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金合计同比增长67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让 金快速上行，前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%，几乎翻了两倍，以上海为例，其今年以来土地出让金高达1786亿元，去年的这个数字仅为 664亿元。今年以来土地市场竞争激烈，重点城市平均溢价率为19%，比去年同期提升了12个百分点。其中一线城市成交溢价率最高为27%，同比增加10 个百分点；单个地块方面，今年以来、尤其是下半年之后，一、二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新，尤其是北京和上海，7月份以来几乎每个月都 占据全国地块总价、单价排行榜的榜首位置。

  (7)千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存

  回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近6年来房企快速发展轨迹。2007年时，十强房企金额门槛刚好卡在100亿元，可以这样说，当年 年销量能否达到100亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入2008年，百亿房企数量迅速增加至12家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从2008年到 2013年，5年时光，房地产行业内已发生翻天覆地的变化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据《2013年前三季度中国房地产企业销售排行 榜》，TOP50的入榜门槛已达105亿元。而像首创置业、建业地产、瑞安房地产等企业前三季度虽未入榜单，但是销售依然积极，前11个月亦完成百亿销 售。按照这个趋势，至2013年年底，超百亿元销售额企业或将达70家左右。

  房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计 5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他企业，。TOP50企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成 交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。

   二、2013年房企四大战略方向

    (1)融资：五大房企搭建境外融资平台，七家房企成功赴港上市

  继招商地产、万科、金地于2012年成功赴港借壳上市后，万达和绿地也分别于今年4月、5月完成赴港借壳上市。成功借壳上市后，5大房企都在加快对壳资源的整合，以尽快实现境外上市平台的融资运作。截至目前，所有壳公司的更名都已完成，发展定位基本确定。

  除了大型房企搭建海外上市平台之外，众多成长型房企也纷纷在香港上市。自去年底旭辉控股、新城控股上市后，掀起了内地成长型房企赴港上市的新一 轮热潮，今年已有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德控股、景瑞地产、龙光地产、时代地产7家房企成功赴港上市。在今年内地房企业绩普遍飘红的背景下，境 外资本市场持续看好内地房地产市场，是内地成长型房企成功赴港上市的主要原因。

  但与去年的旭辉、新城相比，今年7家房企上市融资的额度不高，从几亿到十几亿港元不等，但主营业务集中分布在综合商业、绿色地产、中高端住宅。 相比之下，境外投资者对这些企业股票的认购反应普遍较平淡，这从五洲国际、当代置业、景瑞地产的最终发行价都接近招股价下限中可见一斑。

  今年10月，万科控股徽商银行，开创纯房企控股商业银行先河。相对于此前越秀集团控股香港创兴银行、绿地集团控股盘锦市商业银行，万科控股徽商更具重大“里程碑”意义：至此，国内纯房企与银行的联姻正式解禁；今后，产银深度融合将成行业发展大趋势。

  产银深度融合或助推房企融资变革。万科控股徽商银行，可能如其所宣称的那样，是为了完善社区金融配套，以为其庞大的业主群提供财富管理等金融服 务，同时还可以借此为产业链上游8000家建材合作供应商及承包商搭建融资平台，以降低企业采购成本。但我们认为，万科更看重的是通过“控股银行”布局地 产金融，开发针对商业地产的资产证券化产品，以盘活商业地产。对整个行业而言，随着更多的房企成功尝试控股银行，产银结合融资新方式今后会大行其道。

    (2)海外：逾六家房企加码海外业务，三大趋势隐现

  今年以来，已有万科、绿地、中海、富力等逾六家房企加码海外业务。同时今年也是中国房企海外发展的收获年。8月份，碧桂园在马来西亚的金海湾项 目正式上市，两个月时间成功卖出6000多套房子，销售近百亿元人民币，一举成为马来西亚最大的地产商。绿地在韩国济州岛的健康医疗城项目——汉拿山小镇 也于6月份开盘，销售势头良好，一期已去化逾八成，年内销售额预计会突破10亿元人民币。

  截至目前，房企拓展海外地产呈现三大趋势。其一，国内房企海外发展的主流是与境外实力房企合作。比如，碧桂园在马来西亚开发的2个项目与当地知 名房地产发展商Mayland合营；万科在北美首次投资，选择与美国龙头房企铁狮门合作。初次出“海”的房企普遍会选择与境外实力房企合作，以缩小对境外 市场不了解的短板，降低海外拓展风险。

  其二，房企出海的普遍做法是在国外建房卖给中国人。如绿地计划将济州岛健康医疗城的七成住宅卖给中国人；万科美国首站选在华人集中的旧金山。从 短期看，这种“自产自销”的发展模式效果很好，但从长远看不具持续性，因为国内富人和海外华人在境外某一区域扎堆集聚的地方毕竟不多。在与境外房企合作的 过程中，随着中国房企对境外市场的了解逐步加深，可适当提高针对境外客户的开发和销售力度。

  其三，目前“出海”大部分是国内大型龙头房企。虽然也有少部分中小房企，但海外拓展的项目规模都不大，且无持续滚动开发迹象。主要原因还是海外 项目投资动则几十亿、上百亿人民币，中小房企实力不够。但从长远看，企业规模不会成为海外拓展的核心制约因素，中小房企同样可以凭借融资创新构建畅通的海 外融资渠道，使海外拓展进入良性循环，成为中国房企海外军团的“中坚”力量。

    (3)城市更新：众房企“抢占”旧改价值高地，两大发展瓶颈待突破

  目前，北上广深四个一线城市，中心城区土地存量所剩无几，城市更新逐渐成为主要的土地供应方式。其中，最典型的属深圳。根据规划，到2015 年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达1800亿元。巨大的旧改蛋糕引来众房企“争食”。目前，参与深圳旧改的房企 包括佳兆业、京基、华润、深业、招商、卓越等一线梯队，还有万科、保利、中航、中粮、中信等央企以及星河、信义、富通、鸿荣源等本土民企，累计超30家。

  众房企纷纷青睐旧改业务，主要原因包括：一、规避调控风险。由于旧改项目受政府高度重视，一般不受调控影响。二、获取土地成本地、利润高。企业 通过常规招拍挂方式获取土地，竞争激烈，溢价率一般较高。相比之下，旧改项目一般以协议出让方式获得，即使招拍挂也以低价成交居多，因此获取成本相对低。 同时，城市更新项目一般位于城市的核心地段，升值潜力大，产品溢价也高。由于成本低、溢价高，旧改业务的利润普遍较高。以佳兆业为例，其旧改业务毛利率高 达50%，远高于34%的行业水平。三、有利于塑造企业的品牌形象。城市更新项目多位于人口密集的市区，若能成功运营，可快速提升企业品牌形象。四、有利 企业获取更多政府支持，企业在当地的非旧改项目也将受益。

  不仅是企业，政府、社会也因此受益。对政府而言，选择城市更新方式推进旧城改造，没有财政压力，同时见效快。因为政府无需预支财政进行拆迁补 偿、土地一级开发及编制大量人力，所有的一切都将由旧改房企主导完成。对社会而言，被拆迁原住民不再直接面对强势的政府，与企业谈判的空间更大，获得补偿 也更多。

  当然，目前城市更新领域门槛较高、瓶颈也多，仍需企业和政府共同努力积极推动：

  企业方面，参与旧改关键是做到不差钱和极佳的利益协调能力。无论是拿地、动迁赔偿，还是开发，旧改项目都需巨大的资金投入。因此参与旧改，首要 条件是确保资金不断供。从实际操作看，目前旧改领域的标杆企业由于资金来源多元话，都不差钱。像“旧改专家”佳兆业，由于旧改业务已进入丰收期，单靠销售 回款就已能很好地支持旧改业务良性发展；华润置地、招商地产等房企，自身是上市公司，加上背靠实力雄厚的央企集团，融资渠道多元化，参与旧改也无资金压 力；京基集团则专门成立一套班子负责境外融资，以解决旧改资金问题。另外，由于旧改涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，每个方面都会遇到很多问题，这 就要求涉足旧改的开发商具备许多独特能力。比如，法律专业能力，协调沟通化解矛盾的能力要强，尤其是利益协调能力要强，能平衡各方利益。

  社会和政府方面，应加快解决权属不清晰和法律不完善等旧改瓶颈。目前赔偿标准和土地转性两个领域的问题比较集中，应先行加以解决：首先，在政府 指导下，培育第三方测评机构，对拆赔标准进行公正的评估。这样就减少单靠市场化推动，因企业和业主直接博弈而产生的诸多问题。其次，涉及集体土地旧改拆迁 的，应建立司法救济途径，并加快纳入法制化轨道进程。这样就能避免因企业过于强势而使原住民的利益受到损害，同时也能对个别要求不合理的“钉子户”形成约 束，使旧改顺利的进行下去。

    (4)项目营销：全民营销引领变革，楼市销售进入电商时代

  今年碧桂园在业绩增长上缔造了一个行业传奇，在其背后全民营销功不可没。碧桂园所倡导的“全员营销”模式与绿城的“全民营销”相似，但更注重定 向的圈层营销。具体而言：一是制定硬性指标，营销部所有员工全线上阵。二是充分利用内部员工，将销售的权力传递给公司员工。凡在碧桂园的员工，只要为碧桂 园项目完成销售任务都会给予3-4‰的提成奖励。三是借助企业品牌影响力，引导社会人员加入销售。碧桂园面向全社会营销，主要采用“以老带新“方式，老业 主成功推荐客户可享总房款提成。四是运用学校、酒店等资源，外拓圈层人士。即将职业属性或收入待遇等方面差不多的社会人士汇集到一起，展开针对性营销。一 般来说，这部分人士不是碧桂园的主力客群，目的在于最大化蓄客。

  自2011年4月SOHO中国携手新浪乐居首次电商合作后，房地产和电商开始紧密融合。该年8月8日，国内第一家房地产电子商务平台 EJU.COM上线。2013年11月12日，易居中国在“超•跃——易居中国2013年度创新峰会”上发布了一系列全新战略发展计划，主要包括：电商 4.0平台上线、微米合作规划、CRIC房地产决策咨询信息系统升级、易居资本商业运作等，再次将房产触角延伸至更加多元化、个性化、高成效的领域里。今 年，新浪乐居也推出新一代电商平台——E信通，创造性地提出了电商平台与媒体服务分离的房产电商运营模式。目前，包括华润、恒大、世茂、新华联等近20房 企正式进驻电商3.0“E信通”平台，至此，中国房地产网络营销在电商平台上有了实质性进展。

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