编者按 2013年即将结束，回顾广州楼市这一年，调控政策频频出台，频频现身的地王却告诉大家今年是一个地王年，房价在昂首阔步地挺进，华南、萝岗、金沙洲等房价飞涨的区域成为当之无愧的明星板块，一次一次地逼退刚需族。与此同时，房价数据一路假跌，12月第三周广州房价已跌至八字头。

  而中介机构数据公布显示，2014广州市十区预计新增新货约为6.05万套，较2013年的新增新货有所增加。考虑到2013年的存货，如发展商按正常进度施工，预计2014年全市十区可售货量约为11万套，和2013年基本持平。

  此外，新一届政府在房地产调控方面，思路有了明显转变，区别于以往强势的行政调控，转而注重用市场化手段进行，旨在打造房地产调控长效机制。第十八届三中全会前，383方案大刀阔斧地提出允许农村集体土地进入非农用地市场、小产权房合法化、房产税扩围等提议。

  2014年的楼市政策走向何方？房价能否退烧？第117期《华南城市论语》专家组将对2014年房地产走势进行预判及分析，敬请关注。

  时间：2013年12月25日14:30-17:30

  地点：新浪乐居

  主持人：

  王 瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长

  主题发言：

  黎文江：合富置业首席市场分析师，高级工程师

  论坛嘉宾：(排名不分先后)

  王则楚：广东省事府参事

  胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家

  申格联：房地产估价师经济师 中国数字艺术设计工程师资格认证专家

  许学锋：广州市创禧投资公司董事总经理 战略规划与房地产投资专家

  谈锦钊：广州市房地产行业协会专家委副主任委员、广州市社会科学院研究员

  万庆涛：华南城市研究院城市公共政策研究中心主任

  钟 炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员

  张仁瀚：华南城市研究院城市商业地产研究所所长、研究员

  黄穗诚：华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员

  陈甡：广东省城规建设监理有限公司董事长

  杨刚：广东三正律师事务所合伙人律师

  谢逸枫：房地产业内专家

  ----------------------以下为全部直播内容，专家言论不代表本站观点----------------------

论坛现场

  主持人：各位下午好，欢迎各位参加今天的《华南城市论语》，今天快到年底，根据时间的变化，今天讨论2014年房地产走势小小的预测，昨天房地产方面在广州市出了两个最新的消息，土地收入大增，另外一个是更有一些刺激性的据说房管局放松限购、限价的政策，还有一系列的信息和措施，我就不一一说了。

  很快到了2014年，明年的走势如何，我们自己做一个预测，也是社会和市场很关心的一个事情。接下来首先有请黎主任做一个发言。

  黎文江：首先第一个，取消限购、限贷是没有的事，谁先提出谁会被枪毙。我的观点，第一个调控还是会持续，明年力度不会减弱，理由中央经济工作会议里面说，经济运行存在下行的压力。也就是说，你这个房地产对经济拉动不拉动他不关心，因为知道经济运行要向下。

黎文江：合富置业首席市场分析师，高级工程师

  还有一个观点，不能把发展简单为增加生产总值，不是发展一定要靠GDP，在这种情况下，房地产没有必要去管理，肯定还要继续的调控，不会像以前那样靠房地产拉动经济，这是中央工作经济会议的反映。

  第二，房价地价还是会继续空置，理由就是美国的QE3正在逐步退出，对于我们整个世界的金融有什么影响，意味着美国的经济逐步走向复苏，在这种情况下，对于中国来说，影响怎么样还不能确定，整个金融的流动性问题，为了防止金融的风险，还是需要谨慎，对于房价比较敏感的东西还是要空置，不要产生泡沫冲击我们的金融。

  第三，限购限贷依旧执行，但是行政色彩比较浓的比如房价空置目标，政府的指导价，广州的限售、限签，目前为止，很快过年了，建设部还没有提出要如何，也没有说明年要不要继续，目前没有说。这一次三中全会也说了，价格由市场决定。在这种情况下，行政干预太厉害的情况下，不一定执行。所以，表面上这些松动，实际上房价和限购、限贷还是严格，在长效机制没有建立起来之前，还是不会松动。这种长效机制的标志，保障房的3600万套，起码要开工建成。到目前为止，保障房3600万套有2000万套已经开工了。

  在过2017年就分配了，房产税恐怕也没有这么快通过立法，这个需要下一届的人大开会才能定下来，可能在2017年才有可能。在这几年这种限购、限贷会继续执行，不会退出，这是我的观点。

  第四，调控的思路改变，现在主要是供应，前一段时间空置需求，在2009年之前是需要增加供应来调控市场，2010年变成空置需求，行政的干预就出来了，三中全会又改变，我们习主席说改善住房的供应，没有提到抑制需求，空置房价，所以思路有所改变。这种行政的干预需求，一次购买的慢慢会淡化。

  第五，房产税有很多的前提条件，构建信息平台，实现信息的共享，相关的立法程序等等，不可能那么快出台，大家讲房产税，房产税中央都没有提到是房地产税，房地产税要立法，要重新调整、整合，不是原来的房产税的观点。

  第六，特大城市，城镇化那边，城镇化工作会议曾经有这么一句话，特大城市要空置人口，另外主要是解决存量。现在已经进入城市农民市民化要解决这一部分，再解决新增的。这样意味着三、四线城市的城镇化要放后一点。所以现在大型品牌回归一、二线城市，包括星河湾的老板娘她说要到二线城市去了。这个说明什么？大品牌公司在明年会回归一、二线城市。以恒大为例，恒大公布是192平方公里的土地储备，其中到今年上半年为止，在三线城市土地的占有率按照总建筑面积来说，在三四线城市实现。所以在今年要回归，在北京买了二块地，由于在北京买了地，所以提高了评估的业绩，原来有恒大的股票，3.3块的港币升为3.8块。所以这个回归，对我们是好事，大型的企业会回归一、二线城市。

  另外一个中央经济会议提出特大城市要调整用地，提高土地容积率，特别是提高土地容积率，以前没有提出来，现在高度注重，下一步恐怕应该着手提高土地的容积率，广州的容积率大概2.5，应该可以提到2.7、2.8。有的机构认为，如果北京这样的特大城市，能够提高住宅用地比例，提高容积率会提升2倍以上的人口。我们这些可以提升到3倍的人口。所以这个下来，容积率应该不应该提高，如何提高，我们可以研究一下。

  说了有关政策方面，下面说一下广州市的预测。我的观点，成交量的价格会延续第四季度走低的形势，原因是穗六条的影响，等一下展开，明年1、2、3月会由于税率的影响，预期会不会降价，现在不买了，在明年第一季度，就像去年年初的第一季度也是比较低，每年才有20、30万平方米的成交量，到4、5月才回升，现在是周期性的走低。

  去年是因为贷款比较收紧，所以成交量比较低，到了4、5月份放开就好了。今年穗六条的影响，这个影响特别是个税，或者社保要延长到3年，这个影响是巨大，巨大的影响主要是买家的心理预期在观望，我们中国的来访购买量明显减少，很多都是在观望。特别是一些高端楼盘，珠三角会买豪宅，珠三角赚钱到城市来买房。

  现在来说，这部分人大概20%，占我们有意向的客户里面的20%，首付提到7成影响不到10%，两个加起来影响30%的客户，比如说低密度的住宅要限楼才能卖，影响限售，都影响了成交情况。昨天我看了一下，现在平均每一套面积降回135平方，这是去年的情况，今年是130平方，今年又回归到135，因为很多的大户型不给卖。有些说25号会放开，25号根本不会放开，现在房价目标还差2.3%左右，现在还差10%左右，怎么会放开呢？这几天很紧张，一定要空置房价的目标，不然乌纱帽会有问题。

  现在限签造成很多的矛盾，原来要签现在不给签，或者半年以后才给我签，到时我没有钱了，怎么签，或者银行不给贷款，很多矛盾。穗六条影响了明年，就像所有的政策一样，二季度又开始进入，政府要去人大开会，又有一些新的政策，觉得没有什么，又要买了，这些需求没有了，是压制的。虽然说是成交量会减少，但是开发商不会降价，或者升幅不会这么大，但是不会降价，或者会有升幅。今年开发商成绩很好，有6个开发商是超过1千亿的销售额，在这之前只有一家万科，限购限贷之后，现在有6家的开发商完成了1千亿以上的销售额，所以10年的调控得到的经验，越调还是越涨。

  明年来说，价格还是会涨，至于政府有什么政策，现在还不清楚，就说到这里。

  主持人：谢谢黎老师很详细的分析，胡教授也说过，明年年底政策是一个拐点，如果是拐点，等于明年要全面铺开。请您将说一下。

  胡刚：今年年初的时候，2013年是一个政策的转折点政策，宏观的大政策会转折，到房地产方面还不是太明显，当时没有说价格，成交量，会惯性的延续到2012年，现在来看，大的宏观经济环境、政治环境发生很大变化。现在到了2013年底，到了2014年，因为大的宏观环境经济政策很明显的转变，具体到2014年房地产的政策会出台。十八届三中全会也开会，最近是城镇化会议、农村会议，可以说大的政策都已出台，为明年房地产政策的定型打了基础。

胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家

  到现在为止，这一届政府，也就是今后的十年，房地产政策还不是很明显的定型，总得一句话是长效机制，以市场化带动长效机制，具体怎么走市场化的道路，怎么样走政策化道路，还没有执行。具体到2014年会执行。

  我的分析是明年的房地产取得分化的过程，如果从城市来看，也会有分化。今年的一线城市，包括杭州、厦门，有的把一线城市扩大一点，这些还是会继续上涨；可能三线城市、二线城市会平稳，三、四线城市库存量增加，也会延续今年的态势。

  第二个区别，城市发展，详细的发展会明年出台，有23个大小的城市群，城市的发展意味着大城市的郊区化，周边一些中小城市由于交通建设等等方面，因为国家要城市化，大城市周边的一些城市，广州周边的中山、顺德、清远，这些大城市周边明年会有所发展。

  还有一个很明显，今年政策的调整，城际轨道空间放开给各个省，各个省城际轨道的会大增，你搞城际轨道肯定要搞交通，搞了交通周边的楼盘会很好。还有一个分化，对于企业来说，房地产企业也会继续做一些上市机会，还是会继续发展。一线城市还处在一个高速发展的阶段，尽管城市化工作会议说，像广州、深圳要空置，要发展省会城市，这个不太会转变，这个大城市资金比较充足，又是上市，所以一线的发展会持续比较好。

  第二，资金比较雄厚的企业，这些公司会不错。这一次三中全会很多的行业都放开，政府审批下放一些行业，比如铁路，资金可能会从房地产行业会往其他的行业流动，这对资金不是很雄厚的企业带来一定的影响，明年的房企会进一步地深化。

  还有价格合成交量，明年的价格不会像今年。所以有很多的影响，资金、不动产等等，以前是中央大的政策推动很慢，现在大的政策推动很快，估计农村土地市场跟城市的国有土地市场的增长也会很快，还有房产税等等，这些比较快，这一系列经济的和社会的等等综合的因素，可能在明年会表现出来。价格在一线城市还是涨，但是幅度会比今年下降。

  成交量方面，据我了解，浙江有些城市成交量已经下降很明显，明年我估计成交量应该回调，比起分界线的火爆不会像这两年一样，我觉得会慢慢会下降，这是我个人的分析。回到第一次讲的大的宏观经济政策环境2013年转折，在2014年会体现，房地产政策也会出台。总的来说，一线城市会比较缓慢的增长。三、四线城市会下降。

  主持人：好的，谢谢，接下来请许博士预测。

  许学锋：市场这一块有几个判断，资金会越来越紧，据我所知，央行空置各大商业银行，他们给房地产行业，包括开发商，包括投资者，包括购买房，涉及到房地产贷款的总额有一个比例的空置，据说是20%。也就是说，你整个贷款业务，给房地产这一块的资金，不能超过总量的20%，假如原来超过了，要慢慢收回来。据我所知，市场资金越来越紧缺，最近这几个月银行的借贷利息，民间的借款利息等等都会越来越高，在这个资金紧的情况下，购买受到一定的抑制，这是一个因素。

许学锋：广州市创禧投资公司董事总经理 战略规划与房地产投资专家

  限购我也非常赞同黎主任的判断，放开可以，会不会放开我认为不可能，限购政策我在南方日报讲了，10年、8年不可能。限购、限价、限贷这方面，限贷交给市场。

  第三个判断，刚需还是非常强的，刚需强的主要原因，第一个现在商品房进驻是更新换代的高峰期，我们的商品房超过10年以上的是旧房，10年、20年是换房子的高峰期，我们身边人的买房子卖旧换新，买多一套房子，非常多，所以我认为刚需非常多。这个市场需求很强，只不过给政策各方面压制住了，但是刚需还是存在。

  第四，投资性的买房还是很旺，投资性的买房去买一些没有限购的产品，公寓、写字楼、商铺，还有周边没有限购的城市，肇庆、清远、中山、东莞、惠州这些地方，当然广州的增城和从化也是没有限购的。

  这是我对整体的判断，刚需很强、投资很旺。对于区域房价和销售量的判断，我认为在一、二线城市，我讲的二线城市是广州周边的城市，像佛山，他们中心城区的房价会上涨，但是一手的销售量会有所萎缩，这主要是这些地方的实际的可供量减少，主要是供应量，别说政府的行政手段限制网签等等手段，实际上可供量比较少。大家知道，量少，需求多，肯定会上涨。

  人口政策的改变，会带来增长的预期，城镇化的政策会继续鼓励人口向城镇集中，虽然是大型的一线城市，人口的政策可能会卡的比较紧，刚才黎主任提到，原有一线大城市农村人口的人，政府可能会采取一些政策让他们落户，这价升量缩的情况。郊区盘会增加，特别是广州的增城、花都，价格会稳定，量会上涨。

  三、四线城市此前的判断，我认为三、四线城市价格会走低，销售量减少，但是现在要改变这个预期，我认为在未来几年，三、四线城市的销售量会增加，价格会稳定，这一点的看法跟胡教授看法一致。像我们的周边的清远、英德、肇庆、佛冈类似这些地方。

  胡刚：类似于连州这些城市。

  许学锋：对，类似于三、四线城市中小城镇化会加速，政策鼓励一些农村人口向小城镇集中，假如没有这些政策，周边的城镇人口会很麻烦，这是对价格和销量的一个基本的判断。在这里讲两个东西，一些房地产开发商为什么逐渐离开三、四线城市向一、二线城市集中，特别是几个大的一线城市集中。

  大家知道，在三、四线城市做十万平米的楼盘，他的销售额跟一线城市做一万平米的销售额差不多，三、四线城市城市是卖4000—5000元，在一线城市是4—5万，你在那里做十万平米，不如在这里做一万平米。而且买的销售周期长很多，所以要向一线城市去集中。大家知道，在一线城市很难做，很多都抢的头破血流，还不一定抢到。

  第二，我认为长效机制，考虑到现在大家谈的房地产税，这个不讲了，我建议中央政府考虑这样的措施，这是真正的长效机制，什么意思？你的买房款必须有一个合法的政策，你是工薪阶层赚工资的，证明你这个钱是合法来源，是父母给的，你要有证明，你是做生意，你要证明你是来买房子的。我觉得我们中国很多买卖是现金交易，不需要经过做账，所以可以避税，赚钱也可以避税，没有问题，当你大笔的钱拿来用，但是你要证明是合法来源，如果不能证明，对不起，你不能买房子。这样可以解决隐性的东西，包括所谓的腐败资金进入房地产，我最近在考虑这个问题，这是一个真正的长效机制。但是这样弄起来。

  杨刚：操作有一定的难度。

  许学锋：现在搞房地产税也很困难，我补充这个，我心目中的长效机制是这样的。

  主持人：谢谢许博士，接下来请申博士谈谈自己的看法。

  申格联：因为2014年房地产判断、分析，总体是量价走低，当时我认为会往上走，美联储QE3出台，美国已经实施收紧这个政策，这个判断变了。但是我认为价量走低，但是有一个是二手房的成交量会上涨。原因为什么涨？中国的房地产首先是政策事，受国内、国际的政策影响，大家知道欧美现在的经济形势是转好，因为中国大妈走向欧美，钱都流向欧美，欧美的经济形势好起来了。接下来因为这个原因，美国要收紧QE3，中国在有钱人的带动下，他们的经济好了，进口增加，所以这一点拉动了出口贸易的增长。

申格联：房地产估价师经济师 中国数字艺术设计工程师资格认证专家

  我认为美联储的增长，对中国房地产起了很大的作用，大家知道很多人买房子是人民币的贬值，美国收紧，中国不可能自己印刷人民币，不可能这么做，如果这样做，政府真的没有办法了。

  第二，国内形势来讲，有几个大的政策，一个是土地制度的改变，增加了土地的供应，不管是大城市的，以及农村的土地，土地政策专项，增加土地供应量。供应量增加，开发商也是大量的收地，弄了很多的地王，既然土地政策放开，肯定对房地产的影响很大，农村的土地也放开，起码在老百姓的心理给予一定的保障。

  第二是税制的改变，大家知道房产税提了很久，一直没有明确，现在已经有了明确的目标。2014年完成不定产统计登记，2014年扩围，2015年会出台长效机制，政府出台机制，不是只考虑房地产，他是考虑整个的政策运转。政府不是热爱开发商，他想维护的是安定、和谐的局面。现在企业的税收不上来了，整个地方债务很巨大。

  第三，要解决地方债务危机，也要靠这几个政策来启动，才能解决政府的债务危机。

  在这种判断来看，我认为整体的房价量和价会走低，当然有些个别城市，是小的情况，有可能有个别的城市会涨。大家知道，十八届三中全会也讲了，包括教育方面都讲了，就近入读，除了小学不用考试，在这个周边的位置可以读，广州明年初中也不需要考试了。首先一点是放开，教育不是一天、两天，不是换一个校长就完了原来要考初中，现在不用考了，这一点对于学位房的影响很大。

  主持人：谢谢申老师。

  许学锋：我给你一个建议，等你的小孩考上高中，这个政策又改变了。

  申格联：教育方面不会改变。

  主持人：接下来钟总谈一下自己的想法。

  钟炬：2014年楼市政策走向何方，房价能否稍退。2014年从大的方向，市场归市场，保障归保障，行政市场会淡化，以前调控靠形成市场，经过10年的走势，我不赞成申老师说的调控是政策事，恰恰不是政策事，所以怎么调控都上涨。

 钟 炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员

  从调控政策来说，巨大型城市按照我们现在中央政府的一些工作会议来说，要空置人口，我认为人口是空置不住的，这个与人口的矛盾，会推向巨大型城市的人口变化。你想空置人口，但是空置不住，为什么空置不住？因为这些商机多，所以会往这个方向集中。所以只能通过房价的上涨来空置人口，房价上涨是用来空置人口的增长。

  我们房地产走势政策，市场归市场，保障归保障，还有房产税的问题，大家觉得长效机制出来，肯定会出房产税，房产税出来不容易。第一，我们现在目前大部分的商品房是交了70年的土地出让金，在这个时候出台房产税不合理。而且有专家预测，对于一个国家会有毁灭性的灾难，所以无论如何讨论，对于已经交了70年使用权的房子，不可能增加房产税。什么地方的房子会增？原来是集体所有制的土地。

  胡刚：小产权房？

  钟炬：不是小产权房，不经过政府的招、拍、挂，就流向市场。

  黎文江：现在很多都没有交土地房产金。

  钟炬：这些应该征。我们现在领导人都是从这个做起，我们这一届领导人和上一届的领导不同之处，就是从自己做起，这是关于政策方面。另外是房价问题，房价会温和上涨，有几条。

  第一，温和上涨不会下跌，因为我们刚需很强，特别是我们所谓的城镇化，城镇化就是把农民变成市民。房价下跌的问题绝对比房价上涨的问题带来的问题更大。现在的投资渠道会多样化，也就是说，我们过去这10年，特别是过去这5年以来，我们投资渠道越来越多，一个股市没有投资渠道，另外实体经济也不断退缩，因为环境比较差，今天很多楼市的钱很多都是从实体经济抽出来，我们看到十八届三中全会之后，就是要激活民营经济，在实体经济有一个良好的发展，就是给他发展起来。所以我们有了很多的投资机会，所以房地产投资不是唯一的选择。

  第二，我们的股市也在改革，以前在好的企业，不一定可以在中国上市，所以一些企业跑到美国上市，我们新浪也是跑到美国上市，为什么？因为在我们这儿上不了市。如果现在是市场说了算，会给市民多了一个投资的方向。

  第三，刚才胡教授谈了房价分化问题，如何分化？人口流入的地区房价会上涨，人口流出的地区房价会淡，为什么有这样地区？我们现在着手一个户籍改革，让它流动，在流动方面，就会有流动和流出问题，肯定现在比以前自由。目前很多城市，或者某些地方是人口流出，像这些城市，未来的房价肯定会看淡，有些城市会流入，什么城市人口会流入？

  产业，产业容纳多少人口就业，有些产业增长，未必人口会流出。目的是让不会耕田的人让给会种地的人来种，通过土地的集约来养活这些人。流转出来的人民不是会失去土地，我看今天的报纸讲到土地政策，农村的使用政策不变，他留出交给会种的人种，股权还是他自己的，到时这些人就有钱了，他的土地会收益，但是他打工也有一份收入，像这些农民的消费能力、消费需求，比现在的能力要高。这些农民流进什么城市，一个是水资源、空气资源，我们现在很看重空气，空气不好的地方人会流出，要移居的地方，人会进来。

  从这些来看，我们珠江三角洲，未来我们的南沙、惠州、还有珠海，可能都是人流进的地方，这些地方，很多的房子很贵，我认为值得投资。上涨大概会这么分化。对于产品来说，未来这一年，我们做了一些调控政策，特别好的房子，特别是豪宅，还会热卖，刚才黎老师说，穗六条出台，没有人买了，这个是太突然了，需要时间，不能马上做大，我相信通过一段时间的运作，会把这个东西化解到。

  我估计到明年，房价的因素不会被关注，而且行政空置的力度会淡化，这个会化解，所以房子会好买。真正刚需的房子也会好卖，要进入这个城市的人，在这个城市定居的人，他们都需要刚需的房子。以后用市场化调节，公寓的产生，是伴随我们的限购而来，都比限购而来，在限购当中，会有一段时间，但是还是会淡化，我认为以后这个不会受追捧，用水用电很贵，公寓从明年开始，慢慢会退潮。

  黎文江：今年写字楼珠江是2.1万/㎡，拉低了整个写字楼的价格，在番禺1.3万、1.5万，如果在花都福利8000块钱一平方，3000、4000块钱房子，适合结婚的人。

  钟炬：我认为以后会慢慢淡化，行政调控弱化的时候，这个会降低，以后我们注册一些微型企业，不放货，从这个方面，需求会减少，网购出来以后，对商铺有一些影响，我相信马云和王健林打赌，马云赢的可能性很大。

  网上的零售越来越多，现在的80后的人，10年后是消费的主力，他们习惯于网购，这种消费习惯的改变，会对原来的网购模式带来一定的冲击。

  主持人：感谢钟总的发言，接下来请黄总发言。

  黄穗诚：现在说楼市不是政策事，我对这种说法持反对意见，2008年我们看到一个迹象，2008年看着房地产掉下去，我们政府要重视，2010年我们的房价正在高涨的时候，取消预售，赶紧掉下来几个点的股市，只要是楼市还是政策事的话，那么2014年房地产走势预测，我们不能离开政府政策出台的情况，如果没有这个大前提，只能瞎说，所以说这个一定要关注。楼市是政策事。我很关注今年发生的事情。

 黄穗诚：华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员

  中共中央政治局的工作会议，特别提到两手抓的房地产，一个是保障房一定要建，中央的工作会议，对这个好像忽略了，但是我们的住建部特别提出还是房地产调控还是要继续进行，还有新城呈左右摇摆的状况，在这种情况，我们可以预测2013年是房价高涨的年度，2014年在目前为止是一个摇摆不定的年度。但是预测2014年这是一个不定年，既然是中央对这个住建部、政治局的会议，中央的会议，对这个提法略有，我们有理由预测到对这个把握不太准确。

  如果不太准，我们可以想象一下，如果他预售方面，主要出台取消约定，对楼市的发展会不会受影响，按照我们383方案，383方案提出几个说法，房产税扩围等提议，这个可能会影响房价，有人说广东省的小产权房，我们知道农村房已经20年，还有房产税，为什么现在要房产税的扩围，而不是物业税，因为物业税是新的税种要通过人大，而房产税是已有的税，所以不用立法，关键是物业税，就是物业持有的税，按照税法的规定必须要人大通过，这个在中央稀里糊涂，包括在这里开会的也稀里糊涂，我不同意。这种东西模糊，你怎么判断楼市的走势，所以这种判断是胡说八道，什么叫做房产税，什么叫物业税。

  我们有一些含糊的观点，我退休的时候，住建部已经说在2010、2011年房产税的登记已经联网了，我们要看出住建部的公布，包括广东、广州，农村的住宅，宅基地房全部登记，有些人拿这些说事，这个对于判断2014年房地产走势预测有影响，人家以为做好，你说没有做好，这个会影响广东楼市的发展，按照住建部的要求，全国都要联网，这个已经实施。

  另外，关于土地的出让问题，土地出让现在既然是政策事，那么，就考虑我们的土地财政，我们从十八届三中全会讲到我们必须要财税的改革，也就是说，从分税制到地方政府没有钱要靠土地弄钱，这种情况如果不改变，房价肯定会上涨。我们以前都是抑制房价的上涨，并没有压制，另外我还注意到，只要中央银行超发货币，都是提前进行房地产的政策下来，每一次的宏观调控，都是按照政府的发展。

  目前来看，土地财政没有取消，我们的地价不会降低，那么，我觉得也会影响到小产权房农村集体土地进入市场，城市的财政是我们城市运作的一个命根子，如果有任何的举措、动作影响它，所以肯定会取消，所以383方案提出，我们的小产权房准备放开，我们的集体土地小产权房不要放开，我们在1994年广州市宣布取消小产权房的时候，最大的罪状是冲击房地产市场，另外，全部都是正规的开发、施工、规划等等，全部都是乱来，在这种情况，尤其是冲击房地产，违反了政策的执行。

  所以，只要是冲击土地财政这个东西，政府绝对不会允许，新型的城镇化，我们的镇，我的二、三线城市叫做新型城镇化，现在新型城镇化出现一个很大问题，新型城镇化会让我们的房地产开发商有突飞猛进的收入，最近报纸有信息显示，进入二、三线城市是亏本过来，亏本过来意味着你的城镇化必须要考虑人气，没有人气，按照我们公布在媒体报道，二、三线城市回归大城市是对的，因为二、三线城市有很大空间，所以这是一个矛盾。如何处理这个矛盾，中央没有落实这个规定，所以这是一个未知的因素。不管如何，只要土地财政这个东西没有恶化，我们的房价必然还会上涨，甚至还会大幅度上涨，你考虑一下，我们现在银行的流动基金多就是我们的M2超过100万亿，就是货币款，不同的金融产品导致的增加，导致银行内部的周转的钱少，你只要超发的钞票，在这种情况下，已经发到人民手中的钱，肯定要买东西，很多人说房地产是控制市场的消化袋。

  所以，房价从客观上来讲，抑制房价过高、过快的增长，而不是不增长，既然是中央这样的情况，明年虽然是房地产走势不明显，但是在政府这方面还是要增长，对于企业来讲，政策风险不是没有，因为前几年把资金铺下去，现在资金收不回来，量在那里，他赚的是那里的空置房，有很多的新闻已经报道，我们赚的是没有卖出去的空置房。这样对于开发商企业有一个危机，在2014年消费者的购买力不强，我们还要抓紧，这种情况搞下去，开发商不爽，政府也不爽，土地没有人买我们的楼市已经到了反垄断的聚集，基本上大的房地产已经是大的出让。

  现在我们的开发商企业都是买了地成立公司，而不是原来的公司，所谓的中小企业生存不下去，这个是上个世纪的事情，不是现在的情况。我们开发商拿大块地分成小块，开发商很痛苦，对于房价有掉下去的可能政府都没有尝试，取消预售，小产权房上市，房产税等等，已经有的不推行，所以我判断明年还是按照目前的状况，财税制度还应该有根本的改变，还是按照这个来做，这个也有一个支撑点。

  我们是知青回来，70年代末、80年代初，这些人很多都没有结婚，但是很多人都是在中山纪念堂谈恋爱。这种丈母娘会考虑你有没有房子？80后的这帮人他需要考虑买房。在这种情况下，这帮人完全可以供给明年房价继续上涨的趋势，如果中央取消预售制，房产税、小产权房上市等等可能会影响房价上涨的，他不采取举措，大家可以预判房价会上涨，但是很多人讲到我们卖不出去的房，已经到了历史的高位，这个大家可以忽略，这个由于有强大的支撑力，明年还可以撑一年，明年的预测可能会悬乎。

  主持人：谢谢你的发言，接下来有请陈总发言。

  陈甡：明年的政策有很多，城镇化放宽二胎等等，还有放开小产权房等等，这个中央会推行，还是时机的问题。从整个长期的预测来说，刚需还是很强，我觉得我们的房地产走势大概到15年以后才会出现暴涨的可能，15年以后才是我们谈论爆不爆的情况。

陈甡：广东省城规建设监理有限公司董事长

  像有些人说小产权房，在一、二线城市放开小产权房可能对房地产不好，但是到县城可能是好的政策，现在房地产开发商搞的就是小产权房，他没有交税，这些对于正规的房地产企业来说，放出来对他是一个好的消息，至少很多人会考虑去正规的企业买。

  我们城镇化的路线也是这样，我们做规划来说，县一级的是没有做到西部的规划，路网的设计根本没有，原来是怎样就怎样，随时可以违反，对于我们的城镇化来说，给下面正一级、下一级更好的引导，我们正规的房地产开发，有一个带动，现在下面的可能不是城市，我们镇一级，欠发达地区的那些，他是占有小产权房，用小产权房代替正规的房地产开发。

  城镇化这一块，刚才有专家提到放开容积率，我估计在我们的大中城市不可能放开，因为考虑到交通的问题，还有其他基础设施等等，你放开出去，下面的容量搞不定，所以不可能在大中城市放开这个容积率，但是提高土地利用率的口号，我们的中央说了很多年，可能在下面一级城市里面，能否在各方面放开，可能对于三、四线城市来说，我估计在一、二线城市不可能放开。

  明年楼市的预测，不同的区域有不同的发展，像一线城市，估计会增长，还会涨。除了房地产，医院、学校、还有其他政府设施的投入等等，我参与的项目不多，我们在资源分配方面，在教育方面，还是集中在大城市群里面，越好的地方越好，估计一、二线城市人口还会增加，房价也会增加，二、三线城市因为原来的政策的影响，是否真正的把二胎放出来，或者是否真正的收房产税，这个对政策的影响很大，有可能是增，有可能跌。所以要看政府的政策，这个是时机问题。

  广州老城区集中了各种资源，所以刚需量增加，按照需求是20%的需求，虽然占的很高，但是还有20%的增幅。根据老城区发展的番禺、花都、萝岗，根据我们的轨道交通情况，按照点来增长，花都很多地方没有开发，如果我们的交通也不过去，除非是别墅盘，不然很难增长。还有南沙，南沙要看政策，南沙相对站在高度，南沙如果有自贸区搞进去，南沙的房价就会上涨，如果不搞自贸区，房价应该不会上涨。

  整个来说，一、二线城市增长必然，只是根据不同的城市，增长的频率不同，三、四线城市还要看政府推出的政策点，对开发者的影响，有人跌有人涨。

  主持人：感谢，接下来有请谢老师发言。

  谢逸枫：房地产市场的预测非常纠结，我们多往房地产市场，符合预期的判断，这样可能更符合房地产的发展。

谢逸枫：房地产业内专家

  第一，中国房地产的确是政策事，中国房地产一直是被控制的，被管制的。

  第二，房地产数据都是来源于国家统计局，广州市国土房管局的。

  第三，以上的预测跟预判只供参考，不作为直接依据。

  我们先回顾全国的房地产市场是怎样的形势和发展，根据研究统计发现。2013年的全国房地产市场是这样的趋势，第一房地产数据指标是景气、高位。第二是楼市分化。第三是调控波澜不惊，这个我们可以国家统计局前11个月，房地产运行市场指标里面，都能够找到相对应的指标。第一个指标高位盘整，比如说有出现销售额已经快达到11个亿，全年绝对会达到的。第二个指标是投资额7亿，这个以前是没有的，这个能够表明房地产的指标非常高。还有购房的面积和购买的土地金额都创造了很高的水平。

  第二块，楼快分化，它的分化表现形式，主要是来源于供求不平衡与经济发展出现不平衡的现象，尤其是调控加剧了分化了的趋势，截止到目前全国有17个地方政府采取了调控收紧的措施，分化上来看。比如一线城市今年的前11个月，房价的同比指标大概涨了20%，最后是国家统计局的数据。土地市场，比如说一、二线城市的土地市场，土地预价的水平非常高，基本上达到50%以上，但是三、四线城市土地市场的预价指标都是30%以上的。

  第三块，房企的集中度，把2011年、2012年有所提高，比如说2011年千亿房企只有一家，但是到了2012年，千亿房企出现了3家，但是在2013年出现了7家。

  第四，根据我们的统计研究发现，中小户型的成交量比大户型的成交量基本上超过70%，20%—30%反而是大户型的，这个数据告诉我们，这个市场已经出现分化，市场主要以刚需和改善需求为主，因此这就是整个市场的行情。

  接下来跟大家讲一下广州市的楼市，2013年是怎样的情况，根据我们的统计发现。2013年的广州楼市的成交量没有超过去年，去年的广州楼市成交量是750万平方米，但是截止到11月份，只有682万平方米，接下来所剩下的一个月不可能达到有70万平方米，这是不太可能，但是房价，前11个月的房价指标来看，同比增长13.6%，这个持续的，但是根据持续两次，后面统据是前11个月的房价，住宅的同比指标是10%，这个表明房价已经出现上涨，但是量还是降的，这就表明了2013年的楼市总体上还是向上的，只不过成交量有所下滑，如果按照持续两次统计，成交量会达1千万平方米，上涨5.3，比去年是有所增长的。这表明2013年广州楼市总体发展比较平稳，但是房价上涨过快，上涨过快主要是根据超过了GDP，比如今年的GDP预期目标是12%，但是后来调到10%，如果按照目前的房价指标来看，今年房价控制目标是没有办法完成的。这就是2013年全国广州房地产市场发展的形式。

  接下来讲一下2014年中国房地产调控和2013年广州楼市的调控的走势，根据我们的检测的情况来看，昨天住建部召开了会议，强调2014年房地产调控要继续性、稳定性、针对性加大对“北上广深”放低调控力度，由于房价上涨过快，第三个是加强保障房建设力度，从会议来讲，2014年的房地产调控方向不会改变，但是有一个好消息就是分类处理，这就表明调控会告别一刀切，中央政府可能不会出太多的政策干预市场，而是让调控下放到地方政府，让地方政府根据市场的发展变化来因地制宜调整，这就是所谓前面讲的市场化趋势，商品房回归到市场之后，让市场发挥到调控的作用和效果，减少政府过多的干预市场。

  第二个，调控的手段，限购、限价政策在2014年还会实施，不会像昨天广州市房管局局长讲的，逐步取消限价、限购政策等行政管制手段，他的表述仅仅是态度，并不代表，明年的限购、限价政策取消，不是这样的。因此，2014年房地产调控总体方向市场化，目的建立完善的调控长效机制，从目前的市场情况来看，调控长效机制是一个伪命题。为什么这样说？第一，比如你这个土地制度改革，从12月20日深圳的成交案例来看，是工业用地，不是宅基地，这个排除了土地制度改革，可能是非常困难的。

  第二，财税政策改革，三中全会的表述加快房地产税立法，这就表明房地产税是一个新的概念。也就是说，可能还会成为一个新的税种，具体什么税种，还不清楚。金融制度改革也是这样，我们都知道今年的M2已经超过年初定的13%的同比指标，已经达到14%，总量可能会达到9万亿，超过年初的8.2万亿这都是非常恐怖的。

  金融制度改革市场化，如果上下限没有取消的话，金融制度改革可能还是非常缓慢。住房保障供应体系，目前虽然有限价商品房，和住房供应模式，这个在个别城市推行。调控长效机制可能需要10年甚至12年的时间加以完善，这个表明行政管制手段，短时间内不会退出，可能还会加强，比如广州也是这样，包括北京、上海、深圳，从这个方面来讲，房地产调控尽管去调，但是调控的目标没有改变，明年的调控目标还是房价，从住建部的部长告诉我们，严格控制房价上涨过快的城市，手段上也没有改变，还是限购、限贷为主，思路上有所改变，就是改变过去一刀切的，和以堵为主的，现在是敢疏通的了。

  从适用性来看也是这样的，以后调控下降的地方，由地方政府自主决定，这能够表明房地产调控会更多出现在市场化的趋势非常明显。

  接下来讲一下明年的房价走势，总体是涨的，但是涨幅会回落。我讲几个方面，一个是供给的关系，我们知道2007年—2009年土地供应指标基本上负40%的增长，这就表明供不应求的现象会持续。

  第二个根据货币政策，明年的货币量可能会比较趋紧，趋紧的原因就是政府为了控制通胀，防止地方债务进一步扩大，货币政策会趋紧。房企的基金可能不会太紧张，原因就是今年的房企到位资金保持历史高位，还有一个是M2可能明年同比还是14%。那么总量可能会在9.5万亿左右，另外一个QE3减增，跟今年6月份的钱荒，4月份的钱荒对房地产市场影响并不是很大，原因是房地产的资金来源之中，占的市场比例海外资金非常小，这就决定了钱荒包括QE3减增对于中国的楼市没有太大的影响。

  明年的成交量会保持很高的水平，三、四城市还是比较寒冷，但是一、二线城市的房价和量化还是保持很高的增速，原因就在于中国的市场的需求量没有完全被抑制住，有一些上涨过快的城市，比如说一线城市明年的房价不可能出现暴涨。明年一线城市的调控会加强，而二线城市的成交量和房价可能比今年有所增长，原因就是二胎的政策会逐步放开。根据中央农村经济会议昨天讲的，到了2014年有1亿的人口落到城镇，这就表明二线城市有机会。

  第三，地价上涨趋势可能明年还会继续往上走，但是房价上还是有所回落的，我就说到这里。

  主持人：谢谢，接下来请张老师谈谈你的看法。

  张仁瀚：我觉得房地产的走势，2014年还是要回归到一些基本面来看，在我看房地产最基本面，作为一种资产投资的需要，加上使用的刚需要素来决定。在现实的房地产市场，从购买力和开发商这两个方面的操作现实来看，中国的房地产市场，一个是由刚才所讲到的资产投资的需要，加上刚需的需要，和另外一个调控的因素，两个基本力量在博弈。

  张仁瀚：华南城市研究院城市商业地产研究所所长、研究员

  2014年的房地产状态，将是这两种力量博弈的结果。所有的政策调控，所有的博弈过程中，结果都是越调控房地产越长，可以说没有实现政策的预期，在房地产政策的预期过程中，没有这种预期。

  2014年总体的走向是两种力量，仍然处于一种相持的阶段，跟明年相比，我赞成许博士、胡老师他们反复讲到的基本的内容，一个是市场继续分化，我完全赞成分化的阶段，后面若干年是三个分化在深化下去，一个是市场房地产会继续分化。

  第二，房地产价格位置会深化，同样一种高档的房地产，终端的房地产、或者低端的，供应普遍的房地产，区域位置、价格位置完全不同，在一个落后的地区，位置可能还不如广州番禺、所谓广州外围的价格。

  第三，区域房地产的整个价值差异化也将会扩大，这三个分化，在明年会深化，而这个深化决定了不同区域，不同质量、不同定位的房地产价格的变化，还有销售的状态，我们现在谈到房地产的状况怎么样，你看专家都讲到一些统计数据，为什么冲击数据这么重要，还有总体的绝对价值，最后涉及到国民经济总量的GDP的一个比例，这样来构成，所谓房地产是旺、相持、还是冷的状态。

  在明年的情况下，一个是商业地产，我认为在“北上广”和沿海城市是继续高涨，现在很多声音认为，商业地产到了饱和期，但是我认为在“北上广”这种城市，商业地产还是持续旺盛。很多人如果没有具体操作，可能不会注意到这个事实，往往决定一个地方的房地产状态的，我比较倾向于不是政策决定，而是需求加上具体的房地产，加上具体的遭到策略来决定，我们作为专家分析的时候，经常会忽略这个因素，特别是房地产开发的因素，大家看珠江新城，现在的开发都是商业地产为主，而且是大品牌的房地产结合的投资组合进行开发。

  在这样的情况下，价格如何，是成本 需求来决定，虽然政策对于房地产市场造成了很大的干扰，但是这个是滞后的，没有达到目标。2014年这样的状态，在市场继续分化，区域的价值扩大化情况下，这些都市核心商业区我认为继续旺盛。住宅的价格这种区域的差异化也是继续扩大，但是住宅的差异化扩大比我们的想象的更激烈。在全国来说，像鄂尔多斯、温州这些地方，还是刚需使用的供应量和需求产生巨大的差异比较多。

  在不同的区域，价格的区域化会比较明显，在二、三线城市，不管房价是升还是跌，这些房地产是永远区隔，这种回归核心商业地带，一线的城市里面，反而使得这些地区的房地产价格的要素会更坚挺。所以总体来看，2014年房地产在深化状态下，在全国来说，除了个别的房地产会出现下落，我们看国民经济走势的区域，房地产的走势处于平稳，既不会出现下滑、下跌，也不会出现急剧的上涨，2014年是基本上是这样的状况。

  对于开发者而言，完全要根据自己的实力，加上个人的需要来看，而不是看全国的走势来看。为什么香港的房地产这么坚挺，许博士讲到一个很简单，但是是实际开发和购买的实际操作的事情，大的房地产在落后的地方开发10万平方，还不如在一线城市开发一万平方。这个在香港非常明显，一套房子的聚集，你搞低端房地产，你要后续的管理成本，越简单越好，整体乐观考虑，不是房子的价格有多贵，还是总体来考虑。我们现在国内发展到国内的情况下，这种考虑的因素，将会比我们的过去的种种理论的分析，包括我们需要买什么样的房子，现在构成购买力的考虑，今后会有大的变化。资产投资的考虑，这种力量会更重要，而刚需的需求会长期处于稳定的波澜不惊的状态，所以我认为今后主导房地产一个基本力量就在这里。

  因为前面的老师讲了很多，从各个方面我都认为是非常对，非常好的看法，所以我从另外一个角度，好，我就讲这些。

  主持人：谢谢，现在有请杨老师谈谈你的看法。

  杨刚：现在我简单谈一下我的看法，房地产从根本上讲，根本上讲是一个供求关系，我们从供求方面进行一个判断，是不是有一个大的变化？我们看一下供给方面，我们土地财政的体制，包括招拍挂，包括整个房地产流程的程序，都没有大的变化，都还是在现有的体制之下。

 杨刚：广东三正律师事务所合伙人律师

  中央说结合383方案农村土地，小产权房等等，这些事情都是一个很玄的事情，对整体的供给方面不会构成大影响。

  从需求方面讲，整个房地产与经济相关，在2008年出现一个波动，从去年到今年，大家都说经济下行，这个从我国目前的经济体来讲，这个与我国的经济有联系。国外的经济很差，现在他们的经济在复苏，整体来说，是一个平稳的方向。

  新一届的领导人上台，包括改革都是红利，从现在、从表面层面慢慢进入到一种实质，这些方面都是利好，都是向上的因素，对于需求方面，都是一个城镇化，这种城镇化不是简简单单，中央说的也不是这个事情，人口的聚集，都慢慢向城市集中。国家讲是户籍方面，让外来人口融入这个城市，从实际情况来说，城市涌入这么多人，而不知道是否需要，这是一种客观事实的存在，从我们改革到现在，都是一直在前进，现在国家顺应这个潮流，给他们政策上足够的支持，在政策等等方面给予支持。

  虽然说计划生育方面没有大的变动，但是我们国家的人口还是在增长，这个东西不改变，对于房地产的需求方面也是不会改变。刚才很多专家讲到调控问题，国家提出利用市场化的手段建立长效机制，这个说明我们以后对于房地产方面，会对它进行平稳，我们会按照以往的做法，慢慢的试点、慢慢的扩大、慢慢的增加，都会很平稳。

  我注意到一个问题，目前来讲，中国人投资渠道狭窄，狭窄到什么程度？别人买房，即便是刚需也是投资的改善，为什么？我买一个房子，我要改善我的需求，对我的资金也是很安全，虽然不是直接投资，也是一种消极的防范。所以供需是一种平稳的状态，不可能出现高歌猛进的状态。在这种情况下，各方面的投资都是相当谨慎，从这里来讲，整体来说都是一种平稳上涨的态势。

  主持人：谢谢，接下来有请王则楚你谈谈你的看法。

  王则楚：首先是刚才很多人说欧洲不行，美国也不行，实际上美国今年的经济恢复增长，基本达到3.6%，从11%降到6%左右，美国的房子从2008年开始增长。美国的美联储还压缩了100亿美元的购买的支付，整个态势推出资金宽松的局面这个是很明显的情况。

王则楚：广东省事府参事

  世界这个东西，美国是一个龙头，因此，会有很多人要回到美国去，中国的房地产外来资本还不是太多，主要是储蓄的问题，这里面的问题在于，这种扩张的货币政策需要一个蓄水池来蓄这些钱，表面的钱在这里，房价一跌，蓄水池如果不起作用，这个钱流动就非常厉害，所以房价的暴跌不是政府所希望的。甚至也不会是老百姓所希望。尽管很多人呼吁跌，但是真正跌的话，影响会非常大。所以我们明年的趋势，是略微增长，相对比较平稳。

  最近三个月我们的CPI已经连续超过3%，全世界我们在进出口方面，连续这三个月的增长，到11%，这个在全国非常厉害。刚才都讲了供求关系有人买，有人卖，供需决定价格，市场决定作用。为什么现在不让非农地，或者农民宅基地这个房子进入，这个东西打开了这个缺口谁都懂。你说不让卖，我可以抵押贷款，如此几次抵押之后，这个钱就不要了。拍卖的时候，谁都可以买，所以这里面有很多的问题，以后要解决。

  泡沫破灭不是经济所需要的，因为泡沫太多，钞票太多，肯定要破灭，怎么样平稳的破灭。明年的情况大概是这样。所以大致是这样，广州具体这样看，广州市的问题怎么搞，广州市我认为不会涨到哪去，说是虚假的信息说会跌成怎么样，因此来讲，华南板块，萝岗都涨得很厉害，其他板也会涨，离广州很近的像佛山的地方，都会涨，所以这个态势有铺开的态势。

  广州在这个情况下，今天还要再创新高，你说明年还能不能撑这么高，不撑怎么办？这一次修改的政策，政府败诉你不赔钱，可以抓你这个人。土地不仅卖高价，还要补窟窿，所以明年的地价还会涨，为什么还会开征房产税这个问题，也是政府想拿钱还窟窿的问题。

  所以整体来讲，明年的政策处于十八届三中全会这个改革措施的“混乱”落实的状况，每个人为了各自的东西说很多，社区要纠正等等，哪有这么容易，各自都说各自的，不是完整的，但是最后一定会协调。所以，房价大跌不可能，小跌也不利，因为他没有办法，这个我讲的是广州，因为亚运会借贷太多。

  第二，从现在世界经济的发展来看，地价本来不应该是集中在“北上广”这些地方，尤其是广州、深圳，只要到了一定的程度，肯定会向珠三角分配，就像一个湾区一样，你如果贵了我就去便宜的地方，尤其是互联网上来了，到哪儿都可以去搞。按照土地价格来资源配置，强调市场对资源配置的角度来看，各个地方的差距不应该这么大。也就是说，与其你花4、5万块钱在珠江新城，还不如在其他地方。

  所以，你必须要按照市场，让市场来配置资金，市场来配置土地的话，不会像现在这样。香港是2万个亿，广东是1万亿，深圳是1万亿，东莞是1万亿，所以都在这个地方，这个地方的房价非常高。珠三角应该解决一些城镇化问题，如果不能解决这些问题，正因为农民进来，我们认为可以解决这个问题。

  珠三角这个地方，能够让宅基地进来，这个房价的冲击不得了。你说有些地方违章，你就想拆？哪有那么容易。我认为广州市现在比较混乱，尽快的明确政策，对于稳定我们周边地区的房地产的正常才会有好处，否则明年还是一个比较乱的时候，能够混水摸鱼得到好处就得到好处，得不到就拉倒，明年就是这样一个年。

  三中全会刚刚出台，很多政策都是走着看。所以房地产的政策很难说。比如二胎政策，我听到这个消息，第一个是要不要罚款。你一个人罚生，为什么还要连累整个单位一起连坐，很多的问题都存在这里面。

  宅基地能够说农村的房产可以抵押，抵押就可以进入流通，银行也有一个问题，就是商业化的问题，小额贷款可否抵押，明年银行该怎么办？对于政策想推又在那不动。

  所以明年的房地产，我认为还是要继续调控，广州、深圳和北方还是不太一样，我认为有自己的应对方法。总体来看，还是回到这句话，在政策的态势下，看不到很大的变化，今年还是跟去年增加10%，广州现在看起来，明年比较富裕的廉租房的供应或者公租房的供应，这个对于刚需房有一个供应。这一部分在低收入的人群的东西，就是靠这一部分来解决。你租可以，你收入的多少应该是租金，国外收入是15%，我记得你收入的是多少，比市场贵我就不租了，这个对于管理上还是有一个把控。

  我们的管理政策还是需要稍微做一些变动，明年，我觉得现在还看不透，你说一定涨，或者一定跌，看不透。所以说在一个波动的状态，所以只有等明年的政策落实更清楚才可以。好的，我的发言就这样。

  主持人：下面请万老师谈谈你的看法。

  万庆涛：三中全会《决定》从中央的经济会议，主办城镇化问题，一系列的会议来看，明年的房地产总的感觉，可能跟大家的看法差不多，还会继续上涨，但是幅度会有所低于今年的上涨，原因是什么？第一是政策有一个惯性，不可能踩急刹车，我们国家搞城镇化，城镇化有一些人从农村到城市，我们的广州也是这样，你在这里想要得到广州的户口，要买广州的房子，他一定要对房子的刚需。这个刚需是存在的。

 万庆涛：华南城市研究院城市公共政策研究中心主任

  在这种刚需的情况下，房价肯定会上涨。随着政府在保障房、廉租房增加的情况下，房地产会朝着市场的资源配置的方向走，比如哪些真正的商品按市场的价值来走，其他的一些低收入的人群，政府来保障他们的住房，在这种情况下，可能一些高端的楼房的价格，上涨的幅度会增长。

  走分化，这个是市场在资源配置中起决定性作用，政府在这个方面找到规律，所谓的宏观调控，真正按照市场经济的规律，顺着这个规律，按照这个规律调控，才能叫做宏观调控，否则一切都是胡搞。比如说广州的汽车限购一样，本来是购销2万，后来限购，然后就乱套了。我认为不管在市场还是汽车，政府都应该多加干预，让市场起决定性作用。

  房产税提出来，可能需要一定的年头才能真正的落到实处，这个需要写稿，我们所谓的房产税，因为我们的土地所有制是国有的，我们都有房产证，其实我们的房产证不应该叫房产证，应该叫使用证，所以现在一定要明确这个房子就是你的，如果要70年，我同意原来财政部长讲的，这个房子不是我的，你凭什么收我的房产税，这个要长时间才能解决这个问题，房产税我估计5年之内收不了。很多东西需要解决，要确定这个东西确实是我的。

  我们在城镇化方面走的还是不错，尤其中央在一点上没有看明白，还没有把市场经济规律摸透，如果贯彻市场在资源配置中起决定性作用是什么？这个资源是什么？市场、劳动力都是资源。清华大学最近有一个报告，关于中国城镇化达到什么程度，我们国家统计局说50%，清华大学说是20%几。现在清华大学的报道说，农村去小城市、小城市去超市、就这样一直走。农村人到城镇去流动的量，还不如在城市的流动量超过农村人向城市流动，还有一种逆城市化的问题，有钱人到农村买一块地，所以就造成一个逆城市化的问题，还有农村的宅基地问题，还有小产权房问题，这个问题我认为应该合法化，这个东西是配置的问题，政府有什么资格不让他进入流通领域，你不要管它大产权还是小产权。

  总的趋势2014年房地产还会涨，但是不会涨的很高。

  主持人：谢谢，接下来有请谈老师发言。

  谈锦钊：房地产的价格和发展关系到整个国民经济，美国有一个很惨痛的教训，他把两房搞下去，这个开不了玩笑，别以为房价掉了大家很高兴去买房，房子的问题已经牵涉到国家老百姓的财产问题，这个绝对不能轻视，我的看法在明年广州的房地产市场还是稳固的上升。

谈锦钊：广州市房地产行业协会专家委副主任委员、广州市社会科学院研究员

  第一，50年代人口增长高峰，到现在已经是第二波，50后出生的人到现在他的第二代已经要买房子结婚了。

  第二，收入的增长预期，我们的收入逐年增长，今年达到10%几，老百姓的货币增长预期比较看好。

  第三，一个家庭财产保持。你不要小看，搞不好我们这次就不去了。

  第四，城镇化的进程，农民要进城。

  第五，我们的市场化起决定性作用。市场归市场，房地产商品房的市场按市场规律走的。所以一定要分，你说商品房没有投资功能、没有保障功能，那是假话，我们家庭财产，比较主要的还是住房。家庭财产的标志物就是购房。房地产不是小事，关系我们的社会安全、稳固。所以这一次三中全会开完以后，农村的会议，都有这些问题。

  第六，小产权房合法化，我认为这句话不对，这是顶层设计提出的一个方向，必须很多的政策设计，农村的宅基地可以当商品房卖？不可以，他的土地增值是政府大量的投入，农民的的地没有投入，所以不应该给农民，所以不要把顶层设计的方向划入进去。所以大家要明白一点、理性一点，包括开发商都要理性。

  主持人：由于时间关系，我们的《华南城市论语》到此结束，感谢各位专家的发言。

会后合照