编者按：2013年，大牌房企进驻郑州撬动楼市格局，调控突施冷箭，房贷紧急刹车，市场成交跌宕起伏，房价步步为“赢”。在这充满挑战的一年，开发商是否收获了自己的预期？在楼市政策的突袭下，2014年的郑州楼市又将以何种姿态呈现于世人？

    为了更直观的展现2013年郑州楼市表现，预测2014年的市场走势，郑州新浪乐居重磅策划大型访谈《远见2014品牌房企巡礼》，采访团队深入房地产公司、走近房企高管，强力打造一场异彩纷呈的楼市饕餮！12月10日，郑州新浪乐居对话豫发置业副总经理朱洪杰。

豫发置业副总经理朱洪杰

  新浪乐居讯(编辑 严蓉)近期，房地产圈频传出“万科、保利、绿地已在港区拿地上千亩。”一线房企迅速布局郑州航空港区，让今年3月上升为国家战略的航空港区备受关注。房企动作，无疑是区域发展的风向标。河南豫发置业拿下港区千余亩土地，成本土企业驻扎港区的“大腕儿”。

  12月10日下午2点，新浪乐居报道团队与河南豫发置业副总经理朱洪杰约访在企业市区的办公处。这个他一周只来一次的办公室，简单干净、布局规正。“我主要在港区办公。今天刚好过来一趟，开会在谈一块土地开发的事儿。”开会结束后他回到办公室与我们见面，连忙解释道。此时，他还没有吃午饭。

  港区发展快到“意料之外”

  这是朱洪杰第二次接受新浪乐居《远见》系列采访，相较2013年初对房地产市场略微谨慎的期许，年末新浪乐居记者再见到他时，谈吐间他对港区的发展充满自信，并且看好明年的楼市。

  今年3月起，政策春风频吹航空港区，吹“活”一片土地。经过近一年来政府大力规划、招商的“猛”发力，航空港区吸引了多家大型产业园区入驻。全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽的规模渐现。而“马云携手菜鸟加入”，“一线房企的大手笔拿地”等消息令区域发展喜上眉梢。可以想象，一个成熟的特大型物流商贸中心，一副由产业带动城镇化快速发展的蓝图即将“照进现实”。

  毫无疑问，规划1000多亩的城市综合体——豫发大运城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)在港区发展时代里是具有历史意义的。

  “看好港区的发展，但是当时拿地真没有想到会发展地这么快，属于有些意料之外了。”朱洪杰感叹港区的发展速度，同样出自人们对豫发大运城的关注度。

  “项目一共20多块地，10月面市的大概有40万平米。年后住宅将再推三个地块，商业部分推两个地块，商务部分推1个地块，总体量大概100万平。”朱洪杰说道，“11月底我们的商业及住宅开始蓄客，售楼部平均每天到访量在50多组。”

  “可以说，在这个置业淡季，我们项目的关注度比市区内的不少楼盘要高出一倍以上。”朱洪杰自信地表示。

  同时他向记者透露明年豫发置业的战略。“首先是继续加快商业地产的开发以及城市配套的建设。第二会增加商务地产(写字楼)的开发，港区产生了大量的写字楼的需求，我们可能会增加比重。第三是继续开工住宅。明年这三个物业类型供应量会加大。”

  “三五年内升级自贸区没有问题”

  据规划资料了解，未来郑州航空港区交通资源优势再提升，道路四通八达。郑州机场高速、郑民高速(开封机场高速)等六大高速以及107、310国道均在航空港区交汇，市区至机场快速路、轻轨六号线、“四港”联动大道等，将航空港区与郑州市区连为一体，实现航空、轻轨、公路之间“零”换乘。在朱洪杰的描述里，重点提到地铁2号线将南延到航空港区，与市区内的2号线同时开通，这意味着加强了市区人流向港区的引入。

  “省市领导亲自到国内外去宣传航空港，对招商起了非常大的作用。马云的进驻与大力招商分不开，更与港区自身优势分不开。有产业，自然就有了人气。”朱洪杰说道。

  自上海自贸区成立以来，不少专家认为，郑州航空港区未来也可能成“自贸区”。

  朱洪杰对此颇为赞同，“今年下半年省政府对港区做了很好的评估，港区升级自贸区很有优势。我想应该也就是三五年的事，我们的优势太大了。”

  朱洪杰向新浪乐居记者描述了想象中的“郑州自贸区”。“港区的产业会发展的更快，产业园、产业人口纷纷落户港区。住宅、商业需求会大增，尤其住房需求量的增长非常可观。每年达到一倍的增长都很正常。目前港区住宅的成交量比去年翻了三倍。”他认为，上海自贸区有强劲的经济基础，一个月的时间里房价上涨30%，而郑州港区却后发力更强劲。

  2014年郑州楼市趋于稳定 房产税暂无实施条件

  一方面郑州港区住宅因政策导向逐步升温，另一方面市区内住宅却遭遇政策“泼冷水”。由于市区内住宅价格上涨速度过快，超出房管局“预警线”。今年9月，郑州楼市限购令出台，限购区域内住宅受到了不同程度的影响。

  “今年的房价上涨过快了。出台政策也使房价得到了一定抑制。10月份之后，房价趋于平稳。”朱洪杰总结今年郑州楼市认为，该政策对港区是个利好。港区目前是价格洼地，对投资者而言，市区内购房受限会选择在港区买房，这将使港区的成交量有所提升。“而明年的政策不会再加码。”他预计。“郑州市目前的房地产市场比较健康，涨幅来看略高，但明年的时候会趋于平稳，量的增长还有10-20%，明年不会出现这么大的增长幅度。”他补充道。

  十八大会议召开以来，房产税亦成为业内争相讨论的话题。郑州会不会推行房产税？朱洪杰认为“郑州暂时没有推行的条件。”

  “房产税的推进是长期的过程，特别在二线城市，亟需程度没有一线城市强。全国范围内大面积的推广还没有准备好，三五年内郑州不会推行。推出房产税的目的不是打压房地产的发展，而是给火热的市场降温。”在朱洪杰看来，房产税更是一种税收的功能。

  克而瑞CRIC点评

  开创火车站锦荣商圈无限繁华，创造曲梁兰考服装产业升级，共创港区美好生活。豫发置业依托本地资源的深度挖掘，立市于商业地产，批发市场运营专家，致力于由批发集散中心向城市综合体运营迈进的实践。千亩综合体豫发大运城的建成，已在中部刮起一阵阵旋风，市场的成功表现验证了豫发的成功转型，豫发自身也实现了企业华丽转身。

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