12月1日，在由河南财经政法大学工程管理与房地产学院联合建业集团承办的“2013中原房地产高峰论坛”上，胡院长亲自为学生们上了一堂名为“房地产市场展望与政策分析”的大课，时长一个半小时，学生数次热烈鼓掌打断胡院长。

  【胡院长的一堂课】地点：河南财经政法大学校区主题：房地产市场展望与政策分析课时：一个半小时

  中国房地产进入下半场

  在房地产行业摸爬滚打了多年的胡葆森认为，中国房地产业现已进入下半场时段。

  他是这样算的，1990年左右，广州推出国内第一个商品化住宅项目，这被视为中国房地产业历史的开始，也是中国城镇化进程的开始。按照国外城镇化发展的规律来看，当城镇化率达到70%时，就意味着实现了真正城镇化。

  当时的中国距离实现真正城镇化还需40年时间。而当前，中国距离实现真正的城镇化还需15至20年时间。这就意味着中国城镇化进程已经过去了20年——上半场已经结束。

  过去的中国房地产业20年，在胡葆森心中分成了三个阶段。

  1990年~1998年，第一阶段，这期间发生了两件事，一是在广东惠州、广西北海以及海南等地出现了炒地皮热，且这种无序状况一直持续到1993年。当年国家第一次实施宏观调控政策，这当时被业界称作“关水龙头”政策。二是1997年夏天，《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组在北戴河召开了一场小型研讨会，房地产业被列为国家支柱产业由此开端。

  1998年到2004年，第二阶段，全国性福利分房全部停止，商品住宅成为城市居民必须面对的消费品之一。而1998年出台的个人按揭政策，则为房地产业装上了推进器。此后10年，房地产业取得迅猛发展。胡葆森认为，对于开发商来说，1998年后的那几年是他们日子最好过的时期。2003年开始，土地开始实行招拍挂。

  2005年到现在，第三阶段。房地产市场进入了常态化调控阶段。“作为一个房地产商，我已经记不清这期间推出了多少次调控。”胡葆森说。

  河南房地产呈现多业态局面

  胡葆森说，中国房地产20年的发展进程，也是河南房地产市场的发展进程。在他看来，目前河南房地产主要形态包括居住地产、商业地产、旅游地产以及城市综合体。

  其中居住地产是众多房地产商主推的项目，胡葆森认为，居住地产具有模式成熟、回收期短等特点。平均来说，居住地产回收期为一年，而如万科、碧桂园等优秀开发企业已经可以做到8个月回收期。

  商业地产则经营方式多样，对招商和运营能力的要求很高。胡葆森说，现在商业地产不只是看设计能力，商业规划更为重要。

  而旅游地产则作为近年来兴起的业态，正在被众多开发商看好。胡葆森透露，建业正谋划在三门峡黄河边上开发建设一个文化街区，同时还将在安阳汤阴开发旅游地产。

  对于近年来遍地开花的城市综合体业态，胡葆森坦言，城市综合体规模大、功能多、投资大、门槛高，很考验开发商实力。如今建业正在打造建设的建业十八城就是城市综合体项目。

  3600万套保障房建完 市场开始理性

  屡次调控，目的不过是让高烧的房地产市场降温，但要想抑制需求仍是一件困难的事。胡葆森曾做过一个调查，按照现在河南每年新增的房地产需求来预估，每年需要供应6000万至7000万平方米的住宅。

  胡葆森认为，保障房的长期缺位制约了房地产市场回归理性健康。2011年，国家提出要建设3600万套保障房，按照当前的建设速度来算，预计至2017年，这3600万套保障房将可以全部建完，届时将是中国房地产市场开始进入真正理性阶段。

  随着国内众多一线房企开始在全国布点加快，胡葆森认为未来的房地产市场将会出现一种现象：越调控，行业集中度将会越高。

  胡葆森坦言，如今各种调控无形中加大了企业融资难度，但是一些已经打通资本市场的大型房企则如虎添翼，利用资本市场可实现更快速的发展。而一些没有与资本市场打通，或者没有融资渠道的中小企业，未来10年将会逐渐消失。

  未来，大中城市的市场，将由十强企业控制，他们会占据60%以上的市场份额，而其他企业将会逐渐向下级市场转移。

  【回应热点】热点：土地出让方式变革

  胡葆森：土地出让方式变革，将促使一线城市房地产市场发生翻天覆地的变化。农民可以把土地拿出来进行投资交易，将大幅增加农民的财产性收入。可以预估，未来2~3年，农村亿万富翁数量将增多。

  热点：住宅产业化

  胡葆森：未来将有更多企业参与住宅产业化建设，目前以万科为代表的房企已经开始了住宅系列化、产业化。住宅产业化是国际上的先进模式，日本的住宅已经实现70%的产业化率。

  建业正在进行产业化选址，预计明年将开始推行住宅产业化。

  【现场花絮】学生提问如同专业记者

  “您如何看待物业在房地产项目中的作用”、“如何判断土地价格走势”、“建业最看重哪类毕业生”……一个半小时的报告结束后，在场的河南财经政法大学工程管理与房地产学院的学生们争先恐后向胡葆森提问。

  土地、房价、物业、小产权房……一系列当下房地产市场热点，都是他们关注的问题，专业的态度、毫无畏惧的状态，让学生们看起来就像是专业的地产记者。

  面对现场学生的各种提问，胡葆森均一一认真、幽默地作答。当问及建业最看重哪类毕业生时，胡葆森表示，他最看重善于思考、做事认真的年轻人。这一回答让现场众多学生找到了择业方向。