新浪乐居讯(实习编辑 蔡燕萍)土地使用年限到底是个什么事？年限70年的房子是不是真能住70年？70年后属于我的这个房子又该何去何从？第三期【乐居开讲】惠州新浪乐居邀请了广东尚典律师事务所胡丽琴为大家解疑答惑，讲座于11月30日下午3点在鸿威金都雅苑营销中心圆满落幕。参加上周六看房团活动的网友参加了该次活动，另外不少网友也在微博提出了购房过程出现的法律问题。活动现场，胡丽琴律师还对近来备受关注的小产权房进行专业讲解。

乐居开讲第三期活动活动现场

  据了解，乐居开讲在惠州市房管局、惠州市营销策划协会等嘉宾单位的大力支持下，将持续定期举办。市民可通过@惠州新浪房产、新浪乐居官网了解相关信息，并可私信@惠州新浪房产留下感兴趣的话题，栏目组将根据话题内容设定讲座主题。

  土地使用年限到期 房子还是自己的

  许多购房者都会有这么一个疑问：我买的房子70年后还是属于我自己的吗？时间一到房子是不是就还给开发商呢？不少购房者以为土地使用年限70年，自己所购买的房子就只能使用70年。本期乐居开讲的主讲嘉宾胡丽琴律师指出这个看法是错误的，购房者对自己购买的房子享有永久所有权，只有土地才有使用年限。而所谓的土地使用年限就是我们所购买商品房的用地使用年限，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

广东尚典律师事务所胡丽琴

  居住用地的土地使用年限是备受大家关注的，这涉及到大家的房子，土地使用年限到期后，在这块土地上的房子该怎么办？地都没了房子还怎么存在呢？不少购房者存在多种疑问。“国家目前在土地使用年限到期方面并没有明确的相关规定，虽然2007年10月1日起施行的《物权法》中规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定，是法律上依然存在的空白。”胡丽琴律师表示。她认为，这是一个全国普遍性的问题，国家是重视大部分人的利益，接下来几年国家应该会出台相关规定，她认为购买者无需过分担忧这个年限到期的问题。胡丽琴律师还指出一点，“房、地一体，地随房走，房随地走”，造成房子使用期限最长也就70年，你的房子土地使用年限到期了，但房子还是你的，国家要使用你的房子必须付出相应的代价，即是拆迁补偿。

  乐居开讲活动现场上，不少网友也提出，明明买的房子土地使用年限是70年，可是实际算起来只有五六十年。这是土地年限缩水的现象，不少商品房楼盘都有这个问题，胡丽琴律师提醒购房者，土地使用年限的起算日期是开发商与国家签订土地出让合同的当天，所以购房者到楼盘购买一定要注意到楼盘营销中心公示的《国有土地证》、《土地使用权出让合同》、《广东省商品房买卖合同》，这三者上都有明确的土地使用年限日期。另外，购买二手房的购房者可以通过查看一手房房主的《广东省商品房买卖合同》、《国有土地证》、《房地产权证》了解到土地使用年限的确切日期。胡律师还建议大家不要到没用公示“五证”(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》)的楼盘购买商品房。

  小产权房合同无效 法律风险大

  近日，一波三折的小产权房备受关注，小产权房市场也是此起彼伏，但随着国土部、住建部联合明确叫停小产权房，一直在等着“转正”的小产权房迎来重磅一击。小产权房几乎在每个城市都有，广州、深圳的高房价催生了很多小产权房。而惠州作为三线城市，在全国中房价并不高，但也有大量小产权房，惠城的小产权房主要集中在水口片、三栋、小金口等区域。虽然小产权房前景渺茫，但还是有开建者还而走险，屡禁不止，也有购房者抵不住价格便宜的诱惑，冒险买房。

  胡丽琴律师表示，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。法律上没有小产权房这个概念，小产权房实际上没有真正的产权，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，并没有真正合法有效的产权证，是不受法律认可的。另外购买小产权房的风险也大，胡丽琴律师接受过不少小产权房的法律案件，她总结出了以下7条小产权房的风险：合同无效引致的诉讼风险增大；赔偿损失请求难获支持；建设过程缺乏监管；房屋质量、保修、公共设施、物业问题难解决；拆迁补偿争议大；处分受限制，小产权房土地不能够抵押、转让；付款方式受限制。

  日前，国土资源部、住房城乡建设部联合，3天两次发声坚决叫停在售在建小产权房，因而，政府对小产权房的清理力度势必加大，在建或面临被拆，报建叫停，拆迁补偿难度将大。胡丽琴律师再三提醒购房者对于小产权房要慎重考虑，以免陷入无底洞的法律深渊。

  网友踊跃提问 律师专业解答

  “自己购买的房子实际面积少于合同上的建筑面积？”“去年购买85平米的小三房，分摊面积达到22平米，这是否合理？”“房子出现质量问题该找谁？”“买了房收房后一直没拿到房产证，该怎么办？”……讲座当天，网友们除了了解到土地使用年限和小产权房的相关法律知识以外，还有不少已经购房的业主，他们对于自己现在居住的房子都存在疑问。胡丽琴在现场一一解答，商品房实际面积小了或者房子分摊面积大，又或是开发商推延房产证，这些问题都在《广东省商品房买卖合同》上有相应的条款，她建议购房者在签订合同时候一定要注意查看合同上各项条款，购买后出现问题可以根据条款要求开发商解决问题，或者退房

看房团团友提问 

  “买房的时候，开放商让我到商业银行去办理按揭，可是我们想公积金贷款，那边就不给我购房优惠折扣，这个合理吗？”不少购房者都受到这样的困扰，胡丽琴律师指出，付款方式是购房者可以自由选择的，开发商这样的要求是不合理的，购房者可以不接受，如果开发商带有强制性，那是不合法，可以通过法律渠道解决问题。

  据了解，乐居开讲旨在为购房者普及购房方面的知识，提醒广大购房者购房的各个注意事项，避免造成损失，也为已经购房的业主们普及一些法律知识，提供一些房子居住问题的解决方式，不少网友表示这样有意义的讲座应该持续下去。“这样的讲座很好，给我们这些不懂法律知识的人上了一课，以后孩子买房我们也能参与一下，下次有这样的讲座我还来。”一位参加看房团的阿姨表示。