央企中铁建地产年内已付近90亿元抢地

  新浪乐居深度报道记者  张宁/文

  央企不差钱再获背书。截止今年11月底，央企中铁建地产年内已付近90亿元抢地，土地溢价率最高达100%。但是，在其激进抢地的快节奏同时，其旗下多个项目管控记录中暴露出的操盘短板，显示出风险另一面。乐居一线深度报道汇总》》

  11月26日，南京楼市调控新政“宁八条”应声落地，调控再升级。其中，南京二套房贷款首付比例升至7成，限贷令一朝加码，南京中高端楼市陡添不确定性。

  外部环境的变脸，对于南京楼市年内的“土地新贵”入市影响最为直接。据乐居记者多方走访，业内普遍对于未来数月的政策环境并不乐观，在如此气氛下，高溢价率与大体量住宅项目首当其冲。对于刚刚在南京城北抢得最贵单价地王称号的中铁建地块而言，蜜月伊始，即笼上了重重阴影。

  高溢价率抢地

  10月23日，中国铁建经过51轮竞价，击败了中海、招商、万科、栖霞建设等知名房企，以35.1亿元竞得南京城北万寿村10.8万平米的大宗宅地。该地块溢价率为43.38%，楼面价10757元/平米，也成为目前为止城北市场楼面价最高的纯二类居住用地。

  该地块作为城北市场近年来难得的大体量地块，出让底价高达24.48亿元，而起拍楼面地价也是达到7500元/平米。这也是中国铁建今年数次参与南京土拍后，终于有所斩获。

  以43%的溢价率虎口夺食，中铁建地产势必对该地块后期售价心存较高期待。根据出让公告显示，该地块容积率控制区间为1.0——3.0，考虑到风险平衡，地产商对项目定位很可能偏重改善性需求，从而在价格端获得相应回报。

  但是，中铁建拿地代表表示，虽然拿地价格很高，但是中国铁建项目将走差异化路线，该地块未来将打造刚需产品。这一表态颇令市场诧异。

  有业内人士指出，参考该地块楼面价，其住宅项目售价基本是要突破20000元/平米，这一价格很可能被市场“套牢”。“作为当前在城北区域拿地的开发商，未来能否‘解套’需要打一个大问号”，南京某知名业内专家指出。

  南京只是缩影。事实上，自2012年以来，作为央企第二梯队的中国铁建在土地市场异常激进，令一批央企同行失色。

  今年3月底，在经过78轮竞价后，中国铁建以10531元/平米的楼面价摘得上海顾村镇地块，溢价率为50.44%，总价11.6亿元。

  7月初，在与中粮的多轮角逐后，中国铁建以总价21.46亿元、约100%的溢价率拿下成都成华区北湖7号地块。当地市场分析师认为，中国铁建未来首先将面临其楼面地价高企的问题，如果快速开发，住宅要盈利几乎不可能。

  9月底，在北京年内第二幅“限房价、竞地价”地块海淀区环保科技园地块的竞买中，中国铁建又鏖战107轮，击退住总正华联合体、首开万科联合体、华远地产等开发商，以18.1亿元的总价拿下该地块，溢价率88.54%，折合楼面价18562元/平米。

  在这一次拿地中，中国铁建18562元/平米的拿地楼面价，仅比政府的销售限价19000元/平米低了不到500元/平方米，因此拿地结果刚一公布，不少人便质疑中国铁建这个项目到底能不能实现盈利。

  业内分析认为，19000元/平米仅仅针对住宅部分限价，而该地块其他商业及综合的部分不受政府限价令限制。一般而言，商业用途的产品价格往往比住宅要高，如果后续开发运作的好的话，就能保障整体项目总体上可能实现盈亏平衡。但有专家认为，该地块地价溢价88.54%确实有些偏高，开发商腾挪的空间并不是很大，后期开发基本上要看天吃饭。

  操盘记录不佳的软肋

  一方面高溢价、高风险拿地，另一方面企业内部对风险的管控记录令人堪忧。

  在央企地产阵营中，中铁建地产与中国中铁旗下的中铁置业堪称堂兄弟，彼此独立运营，又都各自受困于复杂的地产谱系，多年来，整合意图均流于纸面，并无实质性进展。

  中国铁建房地产集团有限公司隶属于中国铁建股份有限公司，是中国铁建股份有限公司唯一主营业务为房地产的企业。但在中国铁建房地产集团周围，还有多家子公司下属的房地产业务编队。中国铁建下辖中铁十一局到二十五局等32个子公司，不少公司也都有房地产业务，例如位于北京密云的中国铁建•绿港，就是由中国铁建旗下中铁建设集团有限公司开发。

  谱系复杂，各自为战，为中国铁建地产众多项目的操盘埋下隐忧。

  近年来，因中国铁建谱系复杂带来的操盘能力不足问题时有曝出，并有愈演愈烈的趋势。2012年6月，全国首个限价商品房中国铁建长阳国际城发生"质量门"事件，2013年该项目又因“入学门”而陷入诚信危机。早前，中国铁建•原香小镇还被指房屋出现墙体渗水等质量问题。有网友甚至罗列了从“设计门”到“卖号门”等16大问题，而今年的“行贿门”和8.37亿元的“天价招待费”事件则是令中铁建再次进入公众视野，其国企品牌毁誉惨重。

  众多记录不佳，正在伤害中铁建地产的地产全局。依南京新项目为例，

  此次操盘南京该地块的中国铁建徐州团队，先前在徐州开发是未来城和人才家园项目，都受到了众多业主投诉。不过，在11月26日举行的中国铁建该地块项目策划和销售代理开标会上，面对媒体提出的上述质疑，中铁建南京区域的相关负责人均称不方便透露，而未予回答。