新浪乐居讯(编辑 杜雪冬)2013年房地产已经走在下半场，不管是新国五条的落地、房产税的传闻还是公积金新政，都将楼市推向了舆论的风口浪尖。同时，前三季度海口、三亚楼市热度不减的情况下，文昌、万宁、澄迈、保亭等二三线楼市也随之崛起。特别是文昌月亮湾板块，引来了众多房产大鳄的目光。在经历了一番风雨之后，海南楼市将呈现何种格局？ 后市开发商将怎么样对应、冲刺，打出漂亮的年终战？今天海南新浪乐居走进海南中原地产，一起畅聊海南楼市的风起云涌。

海南中原地产策略中心高级研究主任 付泽龙

  政策走向成谜 开发商海南拿地谨慎

  从土地市场的数据来看，2013年以来土地流拍率居高不下，开发商普遍拿地热情不高。今年海南土地市场表现并不突出，之前有说成交量在一路走低，问题出在哪？

  海南中原地产策略中心高级研究主任付泽龙觉得这原因有二：一个是大的好的地块已经被拿走，中小开发商来讲，现在好的地块，像好的湾区资源已经被拿走了，他们不愿意跟大的开发商直面竞争，拿地热情自然也就不高了。一个是政府原因，之前我专门做过一个关于拿地的研究，在十八届三中全会开之前，未来的一个政策走向其实是不明朗的，所以很多开发商不愿意拿地。

  三中全会多方影响 海南楼市后期走势良好

  在谈及十八届三中全会对房地产界的影响，付泽龙侃侃而谈。“会议最核心的是改革，改革最核心的是经济，而这其中和房地产关系最密切的是城镇化。十八大时就提出城镇化，城镇化要落地必须解决两个问题，一个是户籍制度，一个是进城后农民的衣食住行，归结到一点就是钱，进城后农民的钱怎么来，怎么在城市扎根。十八届三中全会对这两个问题都有提及，这说明中国未来几十年的经济驱动力就是城镇化。集体土地可以自由流转，户籍制度逐渐放开。土地流转后，市面上不会出现大量的供应土地，因为土地流转出发点的不是房地产业。流转后的土地应该会集中到少数进行农业作业的人手中，这样也顺应了政府由小农业向大农业转变的趋势。城镇化出来后，房地产发展的空间会很大，会维持一个相对平稳的水准。”

  关于房产税，付泽龙则有自己独到的看法，他表示：“现在的房产税试点可以说是失败的，因为它没有产生预期的对房价的抑制作用。就拿上海来说，人均60平的起征点，一家三口，超过180平才征税，且税点才0.4%，假如他们把多出的房屋出租，租金就远远超过税费。就目前的房产税内容，其实是失败的，政府几乎不可能失败的措施反复来用，所以房产税短期内应该不会扩大试点。”

  付泽龙表示，三中全会中除了上述两项会对房地产产生影响外，金融领域的改革也会对房地产界产生影响。“因为现在政府要打破银行对金融领域的垄断地位，就是要支持和鼓励非银行的金融主体，进一步降低民资银行的门槛，未来可能有大量的非银行的金融机构出来，私募也会合法化，这些对开发商来讲，资金来源更丰富。市场化后，信贷结构会进行调整，信贷制度会更严格，会更加倾向于更优质、更保险的客户，而这对品牌开发商来说，是利好的，因为他们本身就是优质客户。总结上述，十八届三中全会对房地产的影响总的来说有四点：城镇化有大利好、房产税试点不会扩大、住宅供地不会大规模出现、开发商资金来源会更加丰富。”

  付泽龙最后建议购房者：“刚刚说过，海南的产品是卖全国的，海南有着全国独一份的自然资源和旅游资源，同时海南还在完善着，更好的教育、医疗配套也都将出现，这样好的平台，全国需求是很庞大的，海南市场潜力不可估量。就海口来说，目前海口的房价并不算贵，前面说的海南优势海口全有，海口的均价会越来越高，一句话，预期海南房地产行业未来将越来越好，当前有购房需求的朋友及早出手也是一个不错的选择。”