解读三中全会对房地产行业影响
来源：中华建筑报
房地产行业的国退民进将是一个中长期趋势。现在国企直接参与开发的游戏模式会改变，将从运动员变成投资人，民营企业存在未来与现有国企合作的巨大空间。
各位同仁，业界瞩目的十八大三中全会报告全文昨晚已刊发。昨夜今晨，国内顶级投资银行中金公司首席经济学家彭文生，对全文作了相关解读。对于中金的解读，敝人提炼了对房地产业影响比较大的几点内容，作为总结，供各位参考。
1、房地产行业的国退民进将是一个中长期趋势。现在国企直接参与开发的游戏模式会改变，将从运动员变成投资人，民营企业存在未来与现有国企合作的巨大空间。
2、土地制度改革的关键环节——农业集体建设用地的上市流转，将在未来是个主流趋势，但农用地的全面上市尚需时日。考虑到农用地以同地同权的方式大规模上市对城镇房地产市场将是个巨大冲击，预计该项改革将分阶段进行。未来改革具体措施推进力度尚待观察。
3、房产税改革将如期推进，但目前仍以城镇试点方式推行，推进速度较缓。
下面请看经济观察报对中金公司研究报告的专题报道。
《中金：六大改革方向值得注意》
据上证报报道，对于昨日(12日)公布的三中全会公报，中金公司首席经济学家彭文生认为，有六方面改革方向值得注意：
第一，公报提出坚持公有制主体地位，同时积极发展混合所有制经济，推动国有企业完善现代企业制度，支持非公有制经济健康发展。总体而言这一表述并不激进，而是在现有框架下对国企制度进行改进。
对此理解主要有两方面：一是积极发展混合所有制经济，将促进国企从一般性竞争领域退出，为国有资产资本化创造条件，国家作为投资人的收益和政府直接参与国企管理分开，这为下一步国企改革提供了方向性指引。可考虑建立国有资本运营基金或者投资公司，将目前国企直接参与企业运行，转为政府强调国有资产保值增值。二是完善国有企业现代企业制度，将促进出资人、职业管理人员分开，有利于股东结构的进一步完善和丰富。
分析：中国房地产行业目前形势是央企、国企占据了各地拿地开发市场的主流地位。如上述政策如期兑现，将有利于市场民营企业参与房地产行业的拿地开发。国有企业作为资金的所有者和投资人，民营企业可通过投资合作、委托管理的方式，更广泛的介入到市场竞争中去。
第二，公报提出发挥市场在资源配置中的决定性作用，是一大亮点。此前的提法是起基础性作用。
对此理解是：经济体制改革非常重要的方面是强调竞争、市场的作用。这意味着国企也会在统一、开放、竞争、有序的市场中运营，可能对打破国企垄断会有一定的推动，值得期待。
而提出建立城乡统一的建设用地市场，实际上是土地改革的一部分。现在城市是国有土地制度，农村是集体土地所有制，不能进入市场直接交易。该表述背后的含义明确，就是改变集体土地先通过地方政府征地，然后进入市场的状态，以后的重要改革可能在于农村集体土地直接入市。这在短时间内不会完全改变，但收缩政府征地范围，最终将达到同地同权同价的目标。
从全国来看，预计在2016年前，农用地承包经营权改革基本完成，在此基础上可能出台全国统一的农村建设用地改革的方案，土地可以流转。
第三，公报提出加快转变政府职能，建设法治政府、服务型政府，并将其与科学的宏观调控一起讲。这虽带有高度概括性，没有太多细节，但从国务院新近出台的各项政策综合看，有一个比较明确的迹象，就是继续减少、下放行政审批事项。从经济领域来看，职能转变的具体细节还要再看，未来怎么演变的不确定性还比较大。
第四，深化财税体制改革。虽然公报中的表述较为概括，但这将是未来的改革重头戏。“改变税制”四个字虽然简单，但意味着当前税制存在较大的问题。
税制改革值得期待，其中有以下几方面措施值得关注：一是营改增进一步扩大试点范围，包括地区、行业，尤其是铁路、邮电通信纳入营改增试点，2015年或全面完成营改增，营改增具有规模效应，达到的减税力度可能要比现在市场预期的强；二是赢商网房产税改革试点范围扩大，且改革力度可能超过上海、重庆，未来可能纳入试点的城市包括杭州、深圳、青岛、南京等，但也会有一个渐进的过程；三是消费税改革，我们理解消费税改革实际上是将现有的消费税由中央征收改为地方税种，而非全面征收。也就是说，将给地方政府更多财权，而不是新增消费税税种。消费税改为地方税种后，其重要性将增加，可能会替代现在划给地方政府的四分之一的增值税，从而抑制地方政府扩大生产规模以及投资的冲动。
第五，公报提出健全城乡一体化发展体制机制。虽然未提新型城镇化，但也没有提此前讨论较多的新农村建设。打破城乡二元结构，实现统一发展，反映了政策不同的侧重点和平衡，城镇化发展并非以牺牲农村、农民的利益为代价。与农村土地流转相结合，可使农民从生产要素方面获得更大收益。
对于城镇化的资金来源，可能还会从地方财税体制改革中来，允许地方政府发行市政债，作为城镇化发展的配套措施。
六是公报提出推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合。
这一表述并非单纯强调对外开放，而是强调促进国内国际要素自由流动，市场深度融合，这其中非常重要的就是资本的自由流动。对内对外开放是经济体制改革的重要方面，上海自贸区建设就是一个先行，对自贸区试点不应过于乐观或者悲观，在对外开放过程中，自贸区是重要的试验地，尤其对于金融开放而言。央行目前在资本账户开放、利率市场化方面态度积极，虽然短时间内不会实现完全开放，但2015年在资本账户开放上预计将取得重大进展。
对于公报，总体而言，有如下三个核心观点：1、对经济增长而言，让市场发挥决定性作用及其配套措施，将有利于促进中长期经济增长，但短期仍有较大不确定性，效果不会马上显现；加大民营资本投资，推动财税体制改革、政府职能转换等对短期政府指导投资会产生一定冲击。
2、改革在一定程度上有利于降低收入分配差距，结合公报中未提一个字但是肯定要做的人口政策改革，未来居民收入分配差距将缩小，消费、投资、储蓄率可能会下降。
3、改革越成功，房地产泡沫破裂就越早。过去宏观调控的同时，房价持续上涨，这一上涨有其背后的深层次逻辑，包括土地地方政府垄断、财税体制、收入分配差距、人口等等。下一步推进的改革，都在削弱过去十年支持房价持续快速上升的基础。
