在签订正式购房合同之前，购房者必须按照开发商的要求预缴一定的购房认筹金，否则就没有排号购房的资格。目前，收取认筹金这一现象比较普遍，越是好楼盘，认筹金越高。那么开发商是否有权收取认筹金？发生消费纠纷后，消费者能否要求返还认筹金？

  案例1.收了认筹金 开发商不诚信

  2011年7月，西安市民沈某欲认购一套期房。售楼人员告诉他，买房要先交3万元认筹金参加排号，否则就可能选不上房。7月20日，沈某与开发商签订了“排号协议书”，并于8月21日交纳了3万元认筹金。协议约定，沈某拥有优先购买资格，且房款优惠1万元。当沈某选房的时候，其看好的小户型住房已经没有了。8月29日，沈某根据约定向开发商提出申请，要求开发商退还认筹金，开发商称还要等15天之后才能返还。因对开发商的拖延行为不满，沈某将该房地产开发公司告上法庭，要求开发商返还3万元认筹金及利息160元。

  西安市莲湖区法院经审理认为，该笔款项应从被告同意退款之日(8月29日)起算，而不是从交款日期(8月21日)起算；利率按银行同期贷款利率计算，判决被告一次性支付给沈某认筹金3万元及利息66.35元。

  案例2.市民放弃买房 开发商不退还认筹金

  2010年3月，贵阳市的陈先生结婚时，打算购买第二套住房，他在一楼盘看中了一套120平方米的商品房，约定“首付两成，余下的款项到银行办理商业贷款”，并交了1万元认筹金。5月初，陈先生应邀前去签合同交首付时，却被告知国家调整了贷款政策，二套房首付得交50%，利率也上浮了10%。陈先生表示，按照这个变化，除交易税费外，首付起码得交27万元，远远超过了他的支付能力。

  衡量再三，陈先生只好放弃买房计划。但当他向开发商提出退回认筹金时，却遭拒绝。开发商表示，认购书已经明确约定，不管购房结果如何，如遇不可抗因素，认筹金一律不予退还。陈先生认为此事不合理，不是他本人不愿买房，而是约定后的政策导致购买能力发生了变化。事后，经消协调解，开发商将陈先生的认筹金退还。

  主持人：本报记者 陈霞

  嘉宾：甘肃勇盛律师事务所律师 周文杰

  甘肃圣方舟律师事务所律师 李齐

  主持人：什么是认筹金？它与定金有何区别？

  周文杰：认筹金就是购房者买房诚意的体现。在交纳认筹金后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，交纳认筹金的购房者再以“优先”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把认筹金如数退还给购房者。

  定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的钱款，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。但开发企业应在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。

  李齐：认筹金不具备法律属性，也不具备担保、惩罚性质。定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额钱款。按照法律规定，若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。如果双方有协议约定为“定金”，则可按照合同所约定执行。认筹金与定金是两个不同的概念，在购房者不愿购房的情况下，开发商没有权利扣留购房者的认筹金。

  主持人：开发商是否有权利收取认筹金？

  周文杰：房产商收取认筹金，没有法律依据，它与法律意义上的违约金、定金都不同。购房者交的认筹金往往买的是一个优先排队或者抽签的机会，如果获得机会可以抵扣房款。交付认筹金的行为本身，体现了开发商的绝对强势。政府在这个过程中应该进行必要的监管，保护购房者的利益。按照法律，任何非金融机构都不能吸收公众资金，因此开发商如果大量收取认筹金就可能涉嫌非法集资，政府可以出台相关规定予以规范。另外，认筹金作为一种营销手段，容易导致哄抬房价。

  李齐：国家《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。收取购房认筹金，是目前房地产开发商在销售房屋的过程中普遍采用的一种营销手段。根据相关法律规定，商品房取得预售许可证之前向购房人收取购房认筹金，属违规行为。开发商收取的认筹金少则数千元，多则数万元，收取时间主要集中在两个阶段，一是楼盘尚未取得商品房预售许可证之前，二是在与消费者签订正式购房合同之前。一般开发商都承诺，只要交纳认筹金，便可享有优先选房权和享受一定购房折扣等优惠。事实上，开发商收取购房违约金很容易造成民事纠纷。消费者一旦对选中的房屋不满意或相中别的楼盘想退房时，开发商就会以其违约为名而扣留购房认筹金。因此，不管开发商收取认筹金的行为是发生在取得预售证之前还是之后，都在无形中单方面增加了消费者的购房风险，开发商则可以获得因大量占用认筹金而带来的巨大利益。

  主持人：开发商如果以各种理由延迟返还认筹金，消费者能否提起诉讼？

  李齐：当消费者提出解除合同时，开发商即负有返还义务，否则将构成违约。但认筹金的返还应当尊重当事人的约定，如果双方“排号协议书”中已经明确约定了返还认筹金的具体时间，法院应当尊重当事人的意思裁定；如果合同未约定，消费者可与开发商协商解除合同的同时，主张返还认筹金，开发商拒不返还或者延迟返还的，消费者可以向人民法院提起诉讼，要求开发商返还认筹金并支付利息。其次，开发商如何支付利息，现行法律亦无明确规定。法院对于此类案件的处理，应当本着公平原则，参照相近的法律规定综合判定。

  主持人：虽然商品房认筹的优惠条件很吸引人，但其背后是否存在着很多购房者意想不到的风险呢？

  李齐：某些楼盘为了吸引更多人前来“认筹”，甚至承诺会有3个至5个百分点的折扣。其实，这些优惠中有不少是虚幻的。因为在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商将以各种理由提价，如此一来，之前所谓的优惠无疑变成“空中楼阁”。比如，有的开发商在“认筹”协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房的，则认筹金不予退还，或者直接将认筹金转为定金。按照法律规定，若买家不履行合同，无权要求返还定金；开发商不履行合同，应双倍返还定金。显然，如果双方协议约定将认筹金转为定金，则按照合同约定执行，不能退款。因此，消费者在接到开发商要求签订“认筹”协议的信息时，必须认真对待其中的每个条款，搞清楚其中的法律性质及可能带来的后果，慎重签订相关合同。

  周文杰：房地产开发周期长、风险大，如果开发商卷款跑路，“认筹”者就会变成诈骗受害者，再讨回认筹金就难了。为此，消费者交纳认筹金时，一定要仔细查看楼盘尤其是开发商的专业资质，看其是否获得相关行政机关颁发的预售许可证。面对热销场面，消费者应从实际需求出发，理性判断，科学选择适合自己的商品房。