本报记者 王海春 上海报道

  11月8日，上海楼市调控政策突然升级，在将二套房贷比例提高至七成的同时，还将非上海籍人士在沪购房的社保累计年限提高至两年。

  对此，有开发商认为，上海楼市调控政策升级后，市场可能会迎来一波寒流。“限购升级和房贷大幅收紧将对刚需及改善型需求造成打击，而这些正是现在市场上购房的主力军。”上实城开董事局主席倪建达称。

  有分析人士指出，政策执行的周期一般至少为一年，而如果持续更长的时间，上海房地产市场成交量将受到很大影响。上海一向被视为楼市风向标，那么上海这一举动，是否意味着全国楼市调控政策都将全面升级？

  二套房贷提至七成

  上海房地产调控政策忽然升级。

  11月8日，上海市住房保障局传出消息，在上海购第二套住房的，首付比例由六成提高至七成。除了二套房首付比例提高以外，上海还对购房人群的资质进一步提高了门槛：非上海籍居民购房缴纳税收及社保费年限，由累计缴纳满1年提高至2年。

  其实早在10月底市场就已疯传上海二套房贷首付比例将提高，但上海市政府部门并未正式回应。在11月7日由上海市市长杨雄主持的加强上海房地产市场调控的会议上，也并未明确指出政策升级。直到11月8日下午，在上海市住房保障局对媒体的新闻通气会上，才正式发布了上海二套房调控将全面升级的政策。

  对于上海此次的调控政策，一些地产界人士认为虽然有些意外，但政策力度似乎并没有市场预期得那么大。

  上海一家房企市场部经理向记者表示，由于今年上海楼市成交火爆，很多银行已经发不出贷款了。“年底银行的信贷本来就很紧张，很多银行已经放不出钱了。这时候二套房贷提高至七成，也是对银行做顺水人情。”上述人士说。

  虽然上海此次的地产新政策被一些地产人士认为在政策操作层面“新意不多”，然而，联系到此次政策出台的时机，这中间似乎传递出丰富而微妙的信息。

  此次上海楼市新政的出台，恰好处于两个有标志意义的时间节点之间：10月29日，本届政府自执政以来首次集体讨论房地产市场；11月9日即将召开十八届三中全会。

  “10月底中央最高层面对房地产市场作了执政以来的首次表态，但只是方向性和战略性的意见，并没有涉及到如何具体操作的层面。而地方的执行操作需要一个模板，上海政策的升级其实是对中央的一个回应。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民向本报记者指出，上海对限购限贷政策的升级可能是一个重要信号，接下来应该还将有城市会升级楼市调控政策，由此房地产政策的升级将迎来一波扩散效应。

  值得注意的是，与深圳将二套房贷提至七成只是通过人民银行深圳市中心支行发布有所不同，上海二套房贷政策是通过住房保障局的政府部门发布，而非单纯的金融监管机构。

  除了进一步提高二套房限贷和非上海居民限购门槛，上海还出台了另外几条重要的政策：上海各区县要落实房价调控目标责任制，完善经适房、廉租房等“四位一体”的住房保障体系。

  此外，上海对增加住房用地供应也做出了明确的量化指标。据了解，2013年上海住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，将再增加30%的供应量，以确保1000公顷住房用地供应。

  隐含新风向？

  有专家指出，上海楼市新政的升级具有一定的指向意义。

  “首付七成和八成并没有太大的区别；提高二套房首付比例的潜台词是，减少市场上的有效需求量，即如果要买第二套房，购房人要用自己的现金，而不是指望从银行那边获得杠杆作用。”蔡为民认为，如果高层认可上海这一方案，这在某种程度上可能也暗示着其它城市也将作出不同程度的升级措施。

  在一些房企人士看来，上海房产政策升级并不意外，这背后是包括北上广深一线城市在内，今年全国范围内楼市出现的量价齐升的态势。

  “在严厉的限购限贷政策下，北上广深的房价至少涨了二成以上。这样的涨幅的确惊人，恐怕一些地方的房价控制责任目标很难完成，只有在最后一季度强力压下才可能实现。”倪建达表示。

  中国指数研究院[微博]近日发布的报告显示，北京、上海、广州、深圳、杭州等十大城市10月住宅均价为18533元/平方米，环比9月上涨1.95%，较2012年同期上涨15.69%。

  十大重点城市价格上涨并非典型案例。中指数据显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10685元/平方米，与2012年10月相比上涨了10.69%，涨幅比今年9月扩大1.21个百分点。而这也是自2012年6月以来，全国房价连续第17个月环比上涨。

  “政府对于房价的上涨其实心中有数，但出于多方面考虑，目前对房地产进行表态也很微妙。地方政府财政收入紧张已经有两年多，一些地方地方债压顶难以解套，而今年房价上涨让开发商大量拿地，在使地方土地财政得到改善的同时，也缓解了地方债和银行的压力。”一位不愿具名的分析人士向记者表示。

  房价上涨，各地在土地市场都赚得盆满钵满。

  据中指院数据，今年前9个月北京卖地收入1154亿元，上海1538亿元；杭州1022亿元。而国土部咨询研究中心披露，今年上半年全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，预计今年全国土地出让金预计将达到4万亿元。

  有经济学家认为，虽然现在看到中央对房地产进行表态，但地产政策究竟会怎么走并非简单可以回答的问题。

  花旗集团大中华区首席经济学家沈明高[微博]指出，政府现在面临“短痛还是长痛的选择”。“改革的阵痛只有两种可能：长痛、短痛。我们希望看到短痛，因为短痛的情况下政府还可以避免经济的硬着落；如果长痛的话，经济继续往上走，杠杆率继续往上升，极有可能面临硬着陆。而如果要短痛，政府首先会去杠杆并增加需求；第三是提高生产率。而去杠杆的直接结果是经济会放慢，即政府允许较慢的增长，以获得更长远的转型。”沈明高在近日的全球房地产金融中国峰会上说。