十年周期循环

   宜顺地产副总经理：陈仕伟

  人物名片：

  陈仕伟，70年代出生于香港，建筑学专业毕业后从事专业地产设计，其后在上海从事专业地产营销管理，先后在上海、昆明、宁波、海南等地负责多个地产项目的开发、营销及运营管理，对地产行业发展尤其是商业地产运营有自己独到的见解，业内专家。

  现任湖北宜顺房地产发展有限公司副总经理，该公司负责开发的“滨江新城”系宜昌伍家岗区在建的最大地产项目。

  引言：

  金融危机后，香港也进行了多方举措予以救市，而让整个香港重拾信心的迪士尼乐园也并未让大屿山成为发展香港的重要推动力。

  复苏的过程中，更重要的影响在于两岸开放也对香港经济和房地产的促动作用，有着大陆强大的经济背景支撑，香港楼市异常淡定的度过了2003年的低迷期。随着当前两岸经济文化的交互渗透、与珠三角地区的紧密发展，当前的香港已经与大陆成为一个唇亡齿寒的经济体，一荣俱荣，一败俱损。

  过去的30年，香港地产经历了两次重要的“泡沫周期”，而从当前大陆房地产持续走高的发展轨迹中，也似乎可以发现某些相似之处。预防下一个周期，是否也该成为一个值得思考与谨慎对待的命题。

  (一)迪士尼

  2005年，占地126公顷、耗资35亿美元的香港迪士尼帮助美国娱乐业集团华特迪士尼公司在中国顺利登陆。

  香港政府除了一块在大屿山岛填海所得价值40亿港元的土地和一系列配套基础设施，还为迪士尼的建设投入了32.5亿港元股份和61亿港元债务。

  香港政府在迪士尼乐园的引进上如此卖力，源于在金融风暴之后，他们对迪士尼对香港经济的刺激作用有着非常自信的预期。

  在九龙启德机场无法承载香港航运容量后，以发展大屿山国际机场为主体的“玫瑰园”计划成为以大型基建推动香港发展的着力举措。

  但经济危机之后的金融倒塌以及地产泡沫的连锁反应并未使得大屿山如预期发展成为像玫瑰园一样美好的地方。

  因为金融危机的后遗症和“非典”的袭击，那时候香港经济非常萧条。在香港经济极度缺失信心的时候，香港亟待一个能推动经济，促进就业有效的正面能量，迪士尼的引进似乎可以让香港政府和民众重新点燃希望。

  当时大家都被这个项目感动了，觉得迪士尼还能够看得起香港这样地少人少的小地方，香港肯定还有希望，同时大家对迪士尼公司的经营能力和道德标准几乎没有怀疑。

  香港政府认为，迪士尼乐园将是繁荣第三产业的重要契机，而作为大型服务配套，以旅游产业拉动，届时将带动大屿山成为推动香港发展的第三岛屿。

  但随着时间推移，来自世界各地的游客渐渐对香港迪士尼“地方小、项目少”产生了一些不满，尤其许多到过日本、美国的游客，比较之下对香港迪士尼表示失望，迪士尼的经济收益和刺激效应并未达到预期，而后期的运营和扩建也一度陷入泥潭。

  (二)复苏

  金融危机爆发后，香港楼价大跌、资产贬值使有产人士的资产大幅缩水，财富大调整使香港社会结构发生重大变化。

  直至2003年，面对香港房地产市场，特区政府开始施行一系列救市举措，其中包括停止卖地、暂停铁路土地招标、限建公屋、放宽租驻权管制等。

  力图使香港从”跌跌不休”的楼市和萎靡不振的通缩困境中走出来，使市民对香港未来的楼市和经济前景增强信心，政府的救市也起到了一定的积极作用。

  然而一个不可忽略的因素是，2003年回归纪念日前夕，港与内地签署CEPA紧密携手之后，香港与大陆的大规模融合与渗透才真正开始，香港也才刮起强劲复苏旋风。

  此时，很多大陆人开始对香港有了更加直观和具体的认知，而更多香港人也开始对大陆有了更所了解。随着香港旅游业的发展与开放，大量的大陆人涌入香港，为香港经济注入了活力，每个主题公园里都挤满了数万名中国游客。

  当时的太古广场等香港名店街、君悦酒店等五星级酒店以及著名的海洋公园，和最近的百货商店、免税店情景如出一辙。

  随着两岸逐渐开放，入境的相关手续更加便捷，香港成为大陆人旅游与购物的第一站，而旅游消费与购物也大大刺激了香港经济的发展，促进了香港商业地产的复苏，香港的房地产业也慢慢发展，房价持续走高，同时带动了金融业、服务业的发展。

  而另一个重要的现象是很多大陆人到香港定居或购置物业，因为香港物业投资回报率相对较高，引发多数有钱人前往香港购房。

  香港的半山区是香港的一个豪宅住宅区，位于太平山山顶及中环之间，受当地富有居民及外地移民欢迎。而现在，在半山区购置物业的已有相当一部分大陆居民，大陆人前往香港购房一定程度上催生香港地产持续走高。

  (三)融合

  2003年之前，香港对大陆的了解并不多，对大陆处于一种看不清摸不透的微妙关系，因存在着某种因文化和制度产生的某种隔膜。香港人只知道大陆在不断的发展，但未有深入的了解与探寻。

  随着经济、文化的不断的交融，大陆对香港经济的积极影响正日益彰显，两岸亟待打破隔膜的呼声日益高涨，香港也急切的希望以此打通与大陆的联系，促进珠三角地区与香港交通一体化，为保持香港的繁荣稳定发挥重要作用。

  香港是世界一流的金融、商业中心，珠三角是当今世界发展最快、最有效率、最成功和最富庶的加工制造业基地，香港也希望整个珠江三角洲成为自己经济发展的腹地，进而向全国辐射。

  当时的大陆房地产尚处于市场化的初期阶段，那时候深圳，广州的土地和物业非常便宜，这也吸引了一大批香港老板将厂房移植到内地，带动了大陆企业的发展，促进了大陆的就业。

  更有不少香港人在大陆买房，在大陆定居，这也使得一大批高素质人才引进到大陆，极大的带动了珠三角地区的经济发展。实际上，香港和珠三角经过过去20多年的发展，实际上已经形成了一个相互依存、功能齐全的大型经济区，共赢互利，唇齿相依。

  在这种互相融合的背景下，2007年由赤腊角的北大屿山公路起经大澳，接上一条长1400米的斜拉桥，越过珠江出口连接澳门的珠港澳大桥破土动工，将于2015年竣工。

  两岸融合对房地产业也产生积极的促动作用，香港地产的开发模式与运营理念逐渐影响大陆，对后来大陆房地产的起步与发展发挥了重要作用。

  (四)周期

  2003年至今，香港地产持续走热，主要原因是市场资金泛滥，利率较低，大量资金流入楼市，更由于最近五年供应不足，导致楼价拾阶而上。

  香港政府试通过收紧按揭、削减需求，增建公营和私营房屋，企图为楼市降温，令市民相信政府有决心遏制房价。

  过去30多年，香港楼市经历了两个大周期，现在正处于第三周期的最后阶段。

  上世纪70年代中期，随着香港经济复苏，房价上涨，中小住宅单位每尺均价为298元，而每月家庭收入约为1450元，每月收入可购买4.87尺楼面。

  到1981年，房价升到1058元，每年涨幅接近30%，家庭月收入在3080左右，只可以购买2.91尺楼面。而这时，房地产过度资金化导致房地产破灭。之后三、四年房地产急剧贬值，1984年家庭月收入已经可以购买7.65尺楼面。

  房价自85年回升，辗转上升至1997年，当时楼市均价为6070元，每月家庭收入为18300元，只可购买2.96尺楼面，情况类似1984年，之后楼价持续见底。到2003年触底，每月家庭收入可购置8.09尺楼面，情况类似1984年。

  自2008年开始，楼价辗转上升，现时楼价已突破97年高位，以每月家庭收入只可认购不足3.3尺的楼面。

  倘若房价再上升一两成，而家庭收入没有显著升幅，届时将出现1981年及1997年得状况。对于上次两次楼市高位(1981至1997)大约16年，1997至今也已15年时间，倘若新一番楼市危机与上一周期相若，未来极有可能出现新的地产泡沫。

  而纵观大陆经济，或许也将经历发展过程中必经之轨迹与阵痛，在房价持续走高而居民收入未显著提升的情况下，调控防止出泡沫是一个全新的课题。

  当年，防范房地产市场风险的预警钟声已经在全国众多城市响起，各地都相应出台了若干措施抑制房价过快增长，防患于未然，防微杜渐，显然要比亡羊补牢好很多。

  (文字整理/裴清)

香港迪士尼乐园景致

珠港澳大桥效果图

大桥收费站效果图

太平山顶及中环之间的香港豪宅区：半山区景色

位于半山区的豪宅

两岸交流后人满为患的铜锣湾购物区

房地产的发展造就了香港的今天：图为璀璨的香港夜景