香港地产十年盛衰

   宜顺地产副总经理：陈仕伟

  人物名片：

  陈仕伟，70年代出生于香港，建筑学专业毕业后从事专业地产设计，其后在上海从事专业地产营销管理，先后在上海、昆明、宁波、海南等地负责多个地产项目的开发、营销及运营管理，对地产行业发展尤其是商业地产运营有自己独到的见解，业内专家。

  现任湖北宜顺房地产发展有限公司副总经理，该公司负责开发的“滨江新城”系宜昌伍家岗区在建的最大地产项目。

  引言：

  香港繁荣经济繁华的背后，作为支柱产业的房地产业起到了不可忽略的作用与贡献，成为观察香港经济的“晴雨表”。

  上世纪90年代初期，香港房地产开始了高速增长期，从1985年房地产市场复苏算起，到1997年时房价已上升了10倍，那是香港房地产的黄金时代。

  “玫瑰园计划”的开建、地铁的全线贯通、地铁物业的蓬勃发展，这一时期香港的经济建设和城市发展也驶入了一个高速道。

  然而房地产市场的过度资金化与投机潮，也让香港地产遭遇了史上最严重的重创。十年的盛衰循环，也让香港地产深刻认识问题并逐渐回归理性。

  (一)建筑艺术

  1985年，香港中环，皇后大道中和德辅道之间。

  一座以“衣架计划”为设计重点的摩天大楼拔地而起，整个设计的特点是内部无任何支撑结构，可自由拆卸。

  香港汇丰银行大厦，高180米，46层楼面及4层地库，使用30000公吨钢和4500公吨铝建成。

  大厦开建的时间，我正在读高中。建造之初，并未看出有多特别。施工现场看不到钢筋和混凝土，全是钢架结构，整个大厦的建造就像一个搭积木的过程，每天我从皇后大道经过就发现“积木”搭的高了一点。

  1985年5月20日，这个庞大的“乐高”玩具落成，这时我才真正见识了它的伟大和神奇。整个建筑从外到里都是钢架结构，包括室内的设施、结构，地板等，就像是科幻小说中的建筑，踩在上面发出“咚咚”的金属声音。

  90年代初，我踏上高等学府念建筑设计，我对汇丰大厦的热爱，更多了另一分特别的感受。通过在大学里面的学习，让我知道并了解了这座建筑的设计师Norman Foster。也使得我逐渐读懂了这座建筑的精神品涵。

  汇丰银行大厦结合了中国风水元素，建筑师实现了外观、结构到内部细节外观、结构、空间三位一体的独特设计，包括建筑内部充满人性化的使用设施也在考量之中。

  将人内部使用到、触碰得到的每一处细节在建筑一体化中做到完美拼接，兼顾外在与内涵，突破了大部分建筑室外与室内的建筑分割，呈现出一个不可思议的艺术作品。

  这也启发了我对建筑设计的追求和理解，我在大学的很多建筑作品，都充满这样的金属拼接的元素。

  那时，我的建筑梦想，就是有朝一日能建造这样一座兼具艺术性与人性化的伟大作品。

  (二)房价攀升

  20世纪90年代初，香港房地产迎来发展的高速期，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场，房地产市场成为“资金市”，房价狂升不已。

  突如其来的房价飙升，对香港人的生活产生了重大影响。由于房价上涨，房租也是水涨船高，我记得很多同学家既买不起房子，又承受不起上涨的房租，开始由中心区搬至郊区，住的是越来越小，搬的也越来越远，生活水平明显下降。

  而很多没能及时抓住购房时机的香港人，也因为薪水跑不过房价，并且差距越来越大，再无力支付高额的首付，从此买不起房子。我一些小时候的朋友，到现在都没能在香港购房。

  房价的上涨促进了香港商业的繁荣，商业租金涨了好几倍。我一个同学，家里有十来个商铺，当时光靠每月的租金收入已高达数十万，完全可以依赖收租生活。

  而此时的铜锣湾，也因为租金上涨经历了整合与更新换代，曾经的两大百货公司大丸和松坂屋难以承受日益上涨的租金而退出舞台，成为香港人的回忆。

  新型百货公司、商场不断开设，各大奢侈品牌争相进驻，铜锣湾成为香港著名的购物中心和旅游胜地。

  当时铜锣湾崇光百货后一家有数十年历史的云吞面馆，面积约70至80平米。80年代面馆老板曾提出购买这家商铺，但觉得房东开的价格太高而没买。90年代之后，这家商铺的市场价格涨至数亿元，此时老板想买已经买不起了，而且租金也涨到了几十万，老板面临着既买不起又租不起的困境。

  崇光百货后的这条购物街成为仅次于美国纽约第五大道，全世界高租金排名第二的商业街。

  由于香港商业地块的稀缺性，催生了非常重要的商业体——地铁物业，新的地铁站将一楼架空，作为公交车站。二楼建造购物中心，往上为住宅。地铁从地下行驶，乘客直接从地下到二楼购物中心再到住宅小区，充分利用地铁人流繁荣商业，成为带动商业的“黄金通道”。

  香港也因此形成商业中心沿地铁线一个接着一个的独特现象，这条交通黄金线和生命线，也带来香港商业与地铁紧密相连、高速扩张的时代。

  (三)玫瑰园计划

  1998年7月6日，清晨。

  一架由美国纽约肯尼迪国际机场起飞直达香港的国泰航班，顺利降落在香港大屿山赤腊角国际机场，成为抵达赤腊角机场的首次航班。

  机场建造前的大屿山是一个孤岛，小时我经常和同学们经常去游玩烧烤，坐车需要三小时路程，还要在再乘一小时的船方能到达，岛上异常荒芜。

  当时我一个好朋友当时在大屿山以30万元的价格购买了一块3000多平米的荒地，准备留着种植蔬菜和养老，新机场选址大屿山后，香港政府征收他这块地，付给他600多万元的征收款。

  作为香港“玫瑰园计划”中的重要部分，赤腊角机场历经6年时间建成，造价高达90亿美元，占整个“玫瑰园计划”成本的40%。

  新机场一号客运大楼的建造者依旧为Norman Foster，这座伟大的单一体建筑物，屋顶部分主要由钢材造成。作为上世纪最伟大的十大建筑，香港国际机场建筑造型新颖而奇特。

  香港政府非常用心，从规划之初就已经对旅客对机场的使用做了充分设想，由于机场站点的距离较远，为了方便旅客，机场内部开通了地铁，非常便捷。

  同时内部设置了购物廊，各类快餐店，而香港机场内部的消费真正实现了平民化，里面的餐厅都非常便宜，这在国内机场是比较少见的。

  我记得机场启用半年内，没有设置吸烟室，吸烟不是很方便，港府考虑到民众的需求和呼吁，专门设置了机场吸烟室。由于机场的启用，机场铁路、青衣至大屿山、北大屿山快速公路、西九龙填海等一系列道路设施相继落成启用。

  作为一名建筑设计专业的毕业生，第一次看到香港机场我深感它的伟大与神奇，从外形至细节都充满着艺术气息和人性化的品质，让我深刻感受到了香港的强大与进步。

  在香港经历了脏、乱、差的发展阶段，在无数香港人共同努力下，香港正逐渐跻身为国际化大都市，不仅仅是建筑水平的进步，更是整座城市不断向前发展的见证。

  (四)地产泡沫

  1998年8月，在金融风暴的冲击下，由于过度的房地产资金市，泡沫覆灭。

  房价房价跌了60%以上，股市也是一样的命运，社会财富大量萎缩，香港进入经济衰落期。

  当时我一同学家因为急需要钱，将家里的商铺抵押给银行借了80万。房地产泡沫后，由于商铺急剧掉价变得不值钱，同学家因此不想还钱希望银行收掉商铺，但银行也因物业贬值不接受抵押偿还，只接受资金偿还，房地产物业变成谁都不想要的烫手山芋。

  地产泡沫致使每位业主平均损失267万港元，很多香港人背负着巨额房贷成为“负资产”， 人人自危，曾经炙手可热的香港房地产成为可怕的梦魇。

  金融危机造成大量失业，薪水也大幅缩减，能找到一份工作算是相当幸运。我记得当时大学毕业生能找到一份3000多港币的工作已经算是不错。

  房地产泡沫对中产阶级的冲击最大，中产阶级有一定资金，多投资房地产物业，由于房价跳水，房子没办法卖出去，而又背负着巨额的房贷，很多人无法面对这样的压力而精神崩溃。

  这一时期，整个香港笼罩在阴霾之中。金融危机酿造了无数悲剧，这也让我感受到了香港商业社会游戏规则的冷酷无情。

  而当时的我对这场地产泡沫也保持了持续热度的关注，也使我对房地产营销产生了浓厚的兴趣，我开始阅读大量的书籍，了解香港房地产的发展轨迹，分析香港房地产的发展形势，对房地产营销管理进行了解与学习。

  由于香港市场遭受重挫，家里的部分房地产业务也调整至大陆，我也开始转战大陆房地产市场，在上海开始专业的地产开发及营销管理。(文字整理/裴清)

香港汇丰银行大厦

汇丰银行大厦内部细节

我在念大学建筑学系时期的作品，灵感来源于汇丰银行大厦

铜锣湾夜景

铜锣湾崇光百货

九龙湾地铁物业：德福花园，底层架空4—5层，上面盖商业和住宅

香港赤腊角国际机场鸟瞰图

香港国际机场一号客运大楼内部

90年代香港楼盘