自贸区土地价格将三年翻番，房价1年涨50%
2013年8月23日，商务部召开新闻发布会通报国务院正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区。上海自贸区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。
据媒体报道，上海自贸区将于9月29日正式挂牌。同日，上海市政府将召开新闻发布会，公布上海自贸区首批政策改革细则。 上海自贸区有关法律规定的行政审批2013年10月1日起实行。
上海自贸区已获批设立，9月29日将正式挂牌，上海经济升级版扬帆起航。上海自贸区是顺应全球经贸发展新趋势，更加积极主动对外开放的重大举措。上海自贸区是推进改革和提高开放型经济水平的试验田，用改革开放推动发展转型，打造中国经济升级版。
自贸区打造中国经济升级版，成为短期进出口与GDP增长的催化剂
上海自贸区作为中国改革开放的试验田被寄予厚望，是“克强经济学”在中国的首次试验，自贸区的设立旨在希望通过改革开放来推动经济发展转型，打造中国经济升级版。
那么，上海自贸区的设立对于上海进出口与GDP来讲会产生哪些影响？同策咨询研究部研究大量国内外自贸区相关资料，最终选择以香港自贸区和韩国仁川自贸区为案例来分析上海自贸区的作用，研究结果表明，在进出口和国民经济方面，由于自贸区享受了政策红利，最终促使进出口与GDP稳定增长，成为短期进出口与GDP增长的催化剂，长期增长的发动机。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从进出口的角度来讲，上海自贸区设立将在短期内将扭转上海进出口负增长局面，为上海短期内(1-2年)带来爆发性的进出口增长，增长幅度将在20%-30%之间。考虑到之前上海综保区进出口总额占全市比重25%左右，预计直接拉动上海总体进出口总额增长将在5%-7.5%之间。
从中长期来看，上海自贸区将会有长期稳定的进出口总额增长，进出口总额的总体规模将呈现跳跃式增长。2012年，上海的进出口总额为4367亿美元，我们预计未来5年年均进出口总额增长率在15%左右，预计到2017年上海进出口总规模将接近1万亿美元。
从上海自贸区对于GDP的影响角度来说，由于目前上海进出口总额与上海国内生产总值的比例约为1.4：1左右，且预计上海短期内总体进出口总额增长率超过15%，故预测上海国内生产总值短期内(1-2年内)将获得8.5%以上的增幅。且根据韩国仁川自贸区的案例分析，上海自贸区所在的区域经济增长将优于全国其他地区，故中国经济领头羊的头衔预计将重新回到上海。
根据香港自贸区的案例分析，作为拉动经济的三驾马车之一，上海自贸区的优秀的进出口增长将在长期辐射上海整体经济发展，上海生产总值规模将实现长期稳定增长。 2012年，上海国内生产总值为2.01万亿人民币，预计未来5年GDP将实现10%以上增长，预计到2017年上海GDP规模将超过3万亿。
楼市将逐渐回归市场化的三大表现
研究结果显示，从长期看，年房地产销售面积与GDP总量保持着显著的线性关系。只要GDP保持一定速度增长，住房需求还是长期保持旺盛。
由以上分析可知，上海自贸区是未来上海经济长期增长的发动机，将推动上海经济的较快稳定增长，可以预见未来上海的房地产市场将保持旺盛的消费势头，市场将呈现供需两旺的活力势头。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海自贸区设立之后，总体来讲，楼市将逐渐回归市场化，未来将会从融资愈加市场化、调控手段更加市场化、竞争环境更加市场化等三方面来影响未来房地产市场的走势。
第一、房地产金融创新有望在上海自贸区试点，比如利率市场化、房企再融资、房地产信托投资基金(REITs)等，这将是整个房地产市场融资环境愈加市场化。
利率市场化。继去年6月央行放开存款利率浮动区间上下限，今年7月央行宣布将放开贷款利率管制，取消贷款利率7折下限，改由金融机构与借贷方自主议价。利率市场化意味着逐步取消房地产融资的行政管制，而资金也会给予不同房地产企业不同的风险溢价，这样更有利于房地产行业的健康发展。利率市场化有望在上海自贸区优先试点。
房地产再融资。截至9月18日，A股市场已有33家上市房企先后公布了再融资预案，涉及总金额接近740亿元。证监会早已口头通知承销机构可受理房企再融资材料，但并不做实质性审核。上海自贸区有可能成为上海本地房企优先实现房地产再融资的契机。
房地产信托投资基金(REITs)。2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。近期公开资料显示有关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，REITs有望在上海自贸区率先试点实施。
第二、自贸区是“克强经济学”的首次试验，同样，“克强经济学”在楼市的延伸具体体现在：未来楼市将逐步构建长效调控机制，楼市将逐步回归市场化、弱化行政干预。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，通过房产税等税费手段、市场手段对于市场形成叠加效应，弱化房地产的投资属性，让房产回归居住自住属性，最大程度满足不同人群的居住需求。同时，保障房方面更大程度侧重廉租房、公共租赁房、棚户区改造等，体现更大的公平性。总体上是通过上述措施，逐步形成土地、财税、金融等三方面的长效调控机制，利用经济手段，让市场自发性的调节市场供需，弱化行政干预的作用。
第三、上海房地产市场华东派、华南派、央企派、渝派、闽派、港资外资派等众多派系群雄逐鹿，市场集中度进一步提高，在市场自由竞争局面下，寡头垄断局面的特征将逐步体现。
随着房地产业行业集中度不断上升，规模房企在政策背景、融资能力、策划能力和营销能力上都具备了竞争优势，不断压缩着中小房企的生存空间。随着自贸区的设立，房地产市场的竞争有望更加自由化，房地产市场将出现更多的产品链选择。在市场自由竞争局面下，寡头垄断局面的特征将逐步体现。
上海自贸区给上海房地产市场带来了四大机遇
上海自由贸易区方案获批对于自贸区内的房地产市场影响如何？对于全市房地产市场来讲，将有哪些影响？
上海自贸区给上海房地产市场带来了四大机遇，分别是产业地产市场、商品住宅市场、土地市场和房地产金融市场。
自由贸易区方案获批首先利好的外高桥保税区、浦东机场保税区和洋山港临港新城这三大板块内相关产业，有利于吸引高端制造业，更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业将聚集到此。
从地产的角度角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要影响分为四方面：
第一，上海自贸区获批，利于产业资源整合与产业地产发展。由于自贸区政策的利好因素驱动，物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发或将在这个过程中不断收益，工业用地由此而成为香饽饽，价格上涨是自然而然的事情。
因此，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在上海自贸区内拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。这些企业以这个产业综合体项目为核心整合其公司内部或行业涉及的产业链资源，谋求在行业内跨越式发展的先机。
当然，一些产业综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会，会瞄准一些行业，趁机在这个区域内进行产业地产的开发。
比如在浦东机场保税区，伴随着“低空开放”政策的利好，国家战略性新兴产业发展规划的导向，企业转型的选择，临空经济的未来发展景象不言自明。开发商尤其是具有产业地产开发、运营经验的开发企业应该会看好自贸区政策、“低空开放”开放之后临空产业的发展机会，未来浦东“临空经济区”将在产业龙头企业或产业地产开发商主导形式下逐渐形成包括高科技产业群、现代制造业产业群、饮料产业群、现代服务业产业群和现代农业产业群等临空产业群系。
第二，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。
这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作，导致区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面，受到自贸区产业集聚与新的需求的不断导入的影响，都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求，也利于当前在售的住宅、商办项目。
第三、从上海自贸区土地市场而言，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于产业用地的需求不断增加，以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求，这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨。
第四、通过上述分析可知，房地产金融创新有望在上海自贸区试点，比如利率市场化、房企再融资、房地产信托投资基金(REITs)等，这将是整个房地产市场融资环境愈加市场化。这也就意味着未来房地产金融创新与融资环境的改善，有利于品牌房企融资。
自贸区土地价格三年翻番，房价1年涨50%，助推“地王”现象频出
自贸区的设立对于自贸区内土地价格、商品住宅房价影响如何？对于上海市土地市场、房价走势又有哪些影响呢？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，根据大虹桥板块的案例分析，上海自贸区的土地价格预计在短期内快速上涨，未来3年自贸区及同区位土地价格将翻番。
根据大虹桥板块的案例分析，上海自贸区未来的商品住宅价格预计在未来1年内遭遇投资客的追捧，成交量及成交均价将有短期爆发性增长。自贸区短期内(一年内)商品住宅成交均价上涨可以达到50%左右，但随着时间的延续，投资热潮会趋于平淡，未来3年成交均价涨幅至少在30%左右，高于上海其他地区增长幅度。
此外，从短期内来看，截至2013年8月，上海3个月移动平均存销比为9.98个月，相较于2012年全年的平均存销比为14.78个月，已经缩短了将近5个月。尽管当前存销比仍然处于房价的相对合理区间，但是从走势来看，由于9、10月份由于自贸区政策的刺激，预计今年的9、10月预计将呈现供销两旺的局面。截至9月22日，9月上海商品住宅成交面积已达到81.97万平方米，市场放量效果明显，9月份预计商品住宅成交量将在110-120万平方米。至此，上海市商品住宅存销比将继续下降，供应关系将愈加紧张，涨价氛围浓烈。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政府表态、市场基本面走势、开发商的推盘时序、当前市场需求强劲导致的日光盘等市场表现来看，整个下半年成交量总体还是会呈现出回升与年底“翘尾”的行情。伴随着“金九银十”与年底“翘尾”时间段的出现，有可能成为房企进行阶段性放量的“时间窗”。
从长期来看，自贸区加剧上海土地市场长期处于供不应求，上海土地市场将出现地荒，地荒将助推地王的出现以及楼市“阶段性”爆发。
具体来看，2009-2013年住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.14。根据同策咨询研究部判断标准，上海供不应求房价有上涨压力。2013年上海国土局出让住房用地1000公顷，与去年持平，而随着2013年住宅市场升温，该值将会进一步下降，供需更为紧张，市场将再现地荒！受到自贸区的政策刺激，更多的企业对于土地需求将更加的凸显。土地市场长期处于供不应求，最终将助推地王现象频出与楼市“阶段性”爆发。
