以房养老试点方案需解决多个难点 推行困难多
9月13日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确表示“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。而据媒体报道，近日民政部牵头，保监会等相关部委对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划将在2014年一季度出台。
此举被称为“以房养老”，即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额。消息一出，顿时激起千层浪。有人认为，政府是在推卸养老责任，“算计”老百姓房子。而官方则紧急出面表态，“以房养老”只是一种自愿选择，与基本养老保险没有关系。
“以房养老”系自愿，政府需监管
目前，我国养老方式主要包括家庭养老、存钱养老，保险养老等。而广泛意义上的“以房养老”则包括租房养老、卖房养老、托房养老等。
而国务院即将试点的“反向抵押养老保险”则是一种保险产品，起源于欧洲，并在美国、日本等发达国家快速发展。老人投保后可继续住房，同时以房产价值与平均预期寿命等进行核算，按月领取给付金，直至老人去世。如果老人较早去世，而该机构还没完全买下房子，子女可继承住宅的部分产权享受收益。
10年前曾呼吁中国引入“反向抵押养老保险”的幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏表示，“其实这是国外一种商业养老保险产品，由老人自愿参加，跟社保养老不同，也不是后者的什么升级。国外养老金比我国多，加上抵押房产领取给付金使老人晚年生活更加富足。”
而针对这一新政，不少人表示担忧，认为政府在推卸养老责任，而此前传说推迟退休年龄更是加重了人们的忧虑。
不少业内人士认为，在我国多层次养老保障体系的构建中，“以房养老”可以定位为个人自愿的补充养老保障措施之一，是建立在自愿成交的市场行业基础之上的个体行为，政府的责任只是规范这种市场行为并监察其正常运转，以确保选择“以房养老”者不受欺诈。
中经联盟常务副主席陈顺表示，适合参与“以房养老”的老人，手中多没有足够的现金，即没有固定的养老金收入或养老金收入不能满足生活保障，这是构成“以房养老”的现实压力。而富人根本不需要这种方式。
清华城市规划设计研究院养老产业与养老地产所副所长张劲松认为，60岁以上的老人退休金多在2000元左右，但北京的民营养老机构收费多在三四千元以上，好一点的要上万元。支付能力有限是困惑中国养老产业发展的重要问题，“以房养老”是一种金融手段，对增强老人的支付能力有帮助。
推行困难多，保险公司缺动力
早在2007年，北京一家中介机构与一家养老院合作推出租房养老，即利用老人手中房子的租金来支付养老院的费用。中信银行也针对养老进行按揭服务，但由于响应者寥寥而无疾而终。而“反向抵押养老保险”则还未有保险公司尝试。
而推出“以房养老”政策能引起社会如此大的争论，北京梁开建筑设计事务所总经理开彦认为，这主要是目前中国社会总体来说还是趋于保守，房价又一直居高不下，普通老百姓都暂时无法接受将耗费自己半生积蓄的房产抵押给银行以换取养老金的政策。
陈顺也表示，房子是人们的命根子，也是目前很多家庭的主要财富。目前的老人，都有多个子女，子女养老仍是主流，“以房养老客观接受起来还比较难，就如同按揭买房一样，当初人们没有负债消费的习惯，但现在看来，不利用银行杠杆买房才是少数。新鲜事物接受起来可能需要过程。可能再过20年，那一代的老人子女少，手中有房，养老方式多样化后，接受起来就会好一些了。”
而一直致力于推广“以房养老”的孟晓苏表示，“保险业界担心房价会跌，而老人寿命在增长，保险公司不愿亏钱而集体沉默，是其过去十年无法推出的最大阻力”。
北京中原地产分析师张大伟则表示，“以房养老”保险公司需要先垫付老人的养老金，等老人过世后，才能处置老人的房产，万一房价下跌，保险公司的风险太大。而把房子反抵押给保险公司，如果房价上涨房子增值部分老人是否能享受收益，老人利益得不到全方位的保障也不行。
除此之外，土地所有权、房产评估、税收等相关配套法律政策也是目前保险公司试点“以房养老”的最大现实障碍。
开彦认为，我国以前并没有尝试过这一政策，因此也缺乏必要的标准体系。比如对老人手中持有房屋价值的评估，对老人身体健康状况的评估，每个月能够提供多少钱作为补助，目前都还没有一个明确的标准可以遵循。
另外，大面积推行“以房养老”政策需要保险公司做很多的准备工作。鉴于老人依然有房屋的使用权，老人抵押给保险公司房产并不能马上转化为资金，这将造成保险公司大量的资金积压，会严重考验保险的承受能力和资金运作。
■ 尝试
北京“养老房屋银行”叫好不叫座
早在2007年，北京部分机构开始尝试“以房养老”。
2007年10月，寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产公司联合推出的“养老房屋银行”。其内容为60岁以上老人只要提出养老需求，中介机构将原住房出租，租金用于抵扣老人入住养老服务中心产生的费用，房屋产权不变更。
此前操作此事的中大恒基前企划经理告诉新京报记者，当时也是响应北京提出开展“以房养老”的号召，同时此举也可增加公司的租赁房源，这一做法在社会上引起了一定的反响，但仍然是“叫好不叫座”，很少有老人愿意离开自己熟悉的家，而住到养老院去。除非是无子女的那种。
此外就是银行的探索。2011年10月，中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一，当时推出“养老按揭”，该计划规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。但要求申请贷款人名下至少要有两套住房，且养老按揭贷款最长期限为10年，但最终或因养老观念不合，或因申请门槛过高，均以失败告终。
■ 建议
鼓励扶持政策亟待出台
对于如何解决“以房养老”政策推行过程中的困难，孟晓苏表示，保险产品创新需要社会更多给予鼓励。“以房养老”是一种小众产品，试点应从无子女老人和失独老人做起，让全社会逐渐认识到它的好处。
开彦则表示，作为一个全新的金融产品和一种市场交易行为，“以房养老”政策的实施，也不一定非要和保险公司发生关系。完全可以在政府的监管下，成立专业化的公司对“以房养老”进行市场化运作，走产业化、规模化的道路，或许更有利于这一政策的推广。
陈顺则表示，应组织保险业对这项新保险产品进行开发研究，给保险公司制度支持，如免税支持，加强监管，充分保障老人的利益，为老人长寿提供保障。
张劲松认为，公众的观念上逐步可以接受，这只是众多养老手段之一，是一种理财手段。只要有市场需求，评估机构和评估方法也肯定会出台。明年初，以房养老实施细则出台，这些问题应该都会有答案。
