业主签名难征集 房屋维修基金动用难

  为进行小区大堂维修，江北的金世界花园小区物业公司和业委会几名成员正在为筹集足够多的资金和符合法定人数的业主签名而努力。此前，第一个完成签字授权的该小区翠景苑大堂总体维修工程已经动工，而其他几栋楼栋虽然大厅漏水严重，但维修工程似乎依旧遥遥无期。

  两年前，位于惠州市区的金世界花园小区开发商因虚假出资罪、抽逃资金罪、职务侵占罪被判刑。而此事对于业主来说，影响远远不止于此。2011年10月1日，金世界花园小区进行新旧物业交接。但由于开发商与业主之间缺乏信任，物业管理依然举步维艰，想动用维修基金十分不易。

  案例

  业主不信任 维修基金动用难

  《物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修基金属于业主共有，经业主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部分的维修。一般情况下，房屋维修基金在交房之前都已缴清，在使用时需经过业主大会或大部分业主同意才能使用。

  负责金世界花园物业管理的百年合物业管理公司胡主任告诉记者，由于开发商和业主之间的遗留问题，导致该小区维修基金一直无法征集，现在缴存率仍不足五成，“这次需要每户按照面积缴纳11元/平方米的维修费用，但由于历史遗留问题，现在连日常的物业费都难以收上来，动用维修基金更是难上加难。”

  邓力是金世界花园翠微苑的住户，也是该小区在籍的11名业委会成员之一。为了尽早启动维修工程，邓力利用业余时间，挨家挨户上门征集启动维修基金的业主签名，并帮忙收取一些住户未交的维修金。如今，在邓力的主持下，小区翠景苑楼栋的维修工程已经开工。但记者从物业处了解到，即使是已获得符合法定人数要求的业主首肯，费用中依然有一部分来自于开发商、物业公司甚至是邓力私人垫付。

  而其他几栋由于种种原因联系不到业主，则难以达成统一意见。业委会几名成员只能尽力代表业主去劝说，在没有召开符合法定人数的业主大会之前，他们也不能决定这笔维修基金的使用。

  数据

  16亿维修金 每年使用不足千万

  金世界花园的情况并非特例，由于受到2007年10月1日起施行的《物权法》的限制，房屋维修基金动用难的现象并不少见。根据《物权法》规定，房屋维修基金的动用需经业主大会讨论决定：“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”这个规定，被称为动用维修基金的“两个三分之二”。

  “两个三分之二”的规定既保护了业主公共资金的安全，在实际操作中也导致了一些困境。据惠州市房管局物业管理科副科长杨文祥估算，惠城(含仲恺)在该局缴存的维修基金达16亿元，而每年实际使用额不超过1000万元。

  造成房屋维修基金使用率低的原因，除了惠州大规模城市化建设时间尚短，很多住宅尚新或仍处于保修期之外，还有很多业主方面的原因。比如，自住业主很愿意将物业修缮好，但投资业主由于不在小区居住，因此不急于出手维修，更不愿意掏钱修缮。另外，像金世界花园这样由于出现物业公司更替，导致新物业公司没有掌握全部业主的联系方式，也是造成“业主签字”难以征集的重要原因。

  惠州房管局详解维修基金拨付流程

  据杨文祥介绍，根据正常程序，当物业公司或业委会征集到符合法定要求的业主签名后，惠州市房管局就会派专人到现场考察，一是看维修内容是否已超出开发商应负责的保修期，二是看是否可定性为公共部位、公共设施设备，是否属于法定的维修范围，受益人是否全体业主等。如果符合条件且资料齐全的，会尽快拨付维修基金，这个过程大概需要20个工作日。

  针对紧急情况，房管局会派专人到现场考察，如果公共设施确实出现了危及业主生命安全的情况，则可采取简化手续，直接先行拨付，先解除危险，再召开业主大会或征集业主签名。但杨文祥坦言，这种紧急措施十分少见，一般的房屋维修都必须按照流程先取得业主认可。

  杨文祥表示，业主只要缴存维修基金到专户管理银行后，归集银行将按市财政局和市房管局规定的四级账户核算：即市房管局设立总账户为一级核算账户，各物业管理区域(××小区、××大厦、××花园等)为二级账户，物业管理区域内的每栋为三级核算账户，每栋每个单元户为四级核算账户，每个单元账户唯一对应一个维修基金账户。住宅专项维修基金与契税和所得税等税费不同，它不是上缴给国家或政府部门，其所有权仍属于业主，只是依法由房地产主管部门代管和监督，而使用情况是通过银行或金融机构处理，所以完全透明清楚。

  成立业主大会可有效提高维修基金使用率

  业主把拒交物业管理费和房屋维修基金作为表达不满的手段，其后果是两败俱伤。一家二手中介公司的置业顾问向记者表示，金世界花园所在片区是未来惠城区的中心片区，正常而言升值空间会很大。但该小区存在拖欠物业管理费的情况，物业管理肯定会受影响，楼盘升值空间也会受到限制。对比周边同样户型的房子，金世界花园的二手价格要低300～500元/平方米，而且销售情况不太理想。

  解决物业管理的种种问题，一直以来最有效的办法是成立业主大会和业委会。当物业公司侵害业主利益的时候，业委会和业主大会将保护业主的权益；而当物业公司全心全意为业主服务的时候，业委会和业主大会又能成为物业公司最大的支持。从双方的长远利益考虑，在小区入住之初，建立有凝聚力的业主大会和业委会都是十分必要的，这也许也是现阶段提高住宅专项维修基金使用率、加强监督最行之有效的办法。